城镇基准地价评估中楼层修正研究

蔡苏文，陈向玲，贺云海

（1.北京国地房地产土地评估有限公司，北京100081；2.北京国地土地整理规划设计院，北京100081）

城镇基准地价评估中楼层修正研究

蔡苏文1,2，陈向玲1，贺云海1,2

（1.北京国地房地产土地评估有限公司，北京100081；2.北京国地土地整理规划设计院，北京100081）

研究目的：探讨求解基准地价楼层修正系数的方法和思路。研究方法：“孤立法”。研究结果：在一系列假定条件下，地价楼层修正系数随楼层的增高呈递减趋势，地价楼层修正系数与楼层呈显著的6次多项式关系。研究结论：“孤立化”方法构建的楼层—地价关系模式客观反映楼层对地价的影响，能够揭示地价楼层修正的内涵。

基准地价；楼层修正；孤立法；地价评估

1 引言

基准地价修正法是土地及房地产估价业务中常用的方法之一，广泛应用于估价实践，估价结果反映土地的公开市场价值。地价评估必须以地租理论为指导，结合被评估对象的位置和特定的物质和经济条件评估土地价格[1]。从地价表现形式的发展看，社会经济实体最初用地面地价来衡量土地价值量的大小。随着人类对土地开发利用的方式由传统的平面式土地开发模式发展到向空中和地下拓展的土地立体空间开发模式，传统的以地面地价作为衡量尺度在实践中无法解决不同用途、不同楼层分摊的土地价值，人们开始使用楼面地价作为地价的表现形式。然而，人类对土地的利用是立足于地表的空间维度的利用，要解决立体空间地价分配的实际问题，应该引入空间地价的概念。空间地价的内涵是立足于地表、三维拓展的空间概念下的价格（图1）。

空间地价是分摊到每单位建筑体积上的土地价格。空间地价这一衡量地价的指标能更加客观合理地反映土地的价值，不仅有助于解决估价实践中同一建筑物内不同用途、不同楼层、不同层高的土地价值分摊问题，而且为日照、道路等资源的公平利用提供了基础，还体现了空间权，能够促进空间的充分有效利用，并有利于解决司法实践中的相关争议。在土地利用效益高、土地市场发育好的城市，空间地价作为衡量地价尺度，与人类对于土地的利用方式最为吻合，而平均楼面价虽比地面价能更好地解决土地价格分配差异，但未充分考虑地价随建筑物高度变化的价值衰减规律。鉴于目前土地使用权法律法规体系都是以土地面积、建筑面积为基础设立的，在现行的以楼面地价为表现形式的基准地价修正法中，通过合理的楼层修正体现地价随建筑物高度变化的规律，是在现行法律法规体系下比较可行的做法。

2 楼层修正与容积率修正的关系

容积率的大小反映了土地利用强度高低，容积率修正主要解决因人类对土地利用方式的不同所造成的地价差异。人类对土地利用方式的差异更多地体现在楼层分布方案的不同。在规划容积率既定的条件下，宗地价格与实体建设方案有着直接的关系，其总地价、楼面地价随着设计用途、设计方案的变化而波动。

土地利用方式、利用程度和利用效果共同构造了城市地域空间利用结构。同心圆理论是伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。该理论认为，从城市中心向外缘依次顺序为：中心商业区—过渡地带—工人住宅区—高收入阶层住宅区—通勤人士住宅区[2]，反映了不同物业类型在水平方向上的分布规律，实际上，在垂直方向上，在理想的假设条件下，由于经济效益最大化的约束，物业分布也呈现商业、办公、住宅物业随楼层增高而依次分布的规律。现实中多功能用地就是最好的例子。多功能用地各层楼面地价分摊价格差异很大，而通过容积率修正得到的平均楼面价，体现不出不同楼层间的价格差异。楼层修正与容积率修正相比，更能体现建筑物及各层、各个物业分摊的土地价值差异。

现行容积率修正体系是基于以下原则确定的：适用规划部门要求的一般建筑密度；建筑密度保持最大利用，以保证地价最大化。在此前提下，假设有一个m（m≥1）层建筑物，建筑密度惟一；下层建筑面积不小于上层建筑面积，其总建筑面积为S，对应的基准地价价格为P0，容积率为r，容积率修正系数为a，各层建筑面积分别为Si，若各楼层修正系数为bi，因土地总价是一定的，则存在以下关系：

式1表明，在设定条件下，各楼层修正系数按建筑面积加权后的数值在理论上等于容积率修正系数，即基准地价容积率修正与楼层修正功能相似，是对建筑物建设方案的差异所引致的地价差别进行的修正。但实际中实体建设方案千差万别，理论中的容积率修正与楼层修正的对应关系在现实中并不存在。不具备运用楼层修正的条件时，如评估待开发项目、项目容积率小于1、以及求取商业用地总地价时，运用容积率修正更为方便。

商业用地、住宅用地较之办公、工业用地对楼层的变化更为敏感，本文主要以商业、住宅用地的楼层修正为主作深入探讨（图2）。

3 地价楼层修正与房地产价格楼层修正

3.1 房地产价格楼层修正

商业房地产受通达度影响极大，位于底层的商业用房优于楼上的商业用房，故越靠近地面，房地产价值越高，其首层价格远高于其他各层。但如果有自动扶梯上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。

对于住宅用房，多层无电梯住宅的空间价值分配为两头低中间各层较均匀分配的分布态势，最佳楼层是高低适中的楼层。高层住宅地价分布由于电梯设备的增加由首层起从小变大，达到一定高度后，各层地价分配趋于均等[3]。住宅房地产对楼层变化的敏感度比商业用地弱。

房地产价格楼层修正是指某一楼层的房地产价格与基准房屋房地产价格之间的比率关系，楼层修正曲线表达了不同建筑物随楼层变化的各层价格变化情况。房地产价格楼层修正实现了通过楼层这一因素对某一楼层房地产价格进行修正的目的。

3.2 地价楼层修正

基准地价修正体系中的地价楼层修正是指某一楼层地价与基准地价之间的比率关系。地价楼层修正的目的与房地产价格楼层修正相同，通过楼层这一因素修正得到某一楼层地价。基本思路是从房地产售价中，扣减成本、利润等剥离出地价，之后探讨楼层对地价的影响。因各楼层地价受很多因素的影响，在剥离的过程中，应尽可能多地排除其他因素对地价的影响。

在一些城市，基准地价用地价楼层分配率来量度不同用途用地楼面地价随楼层变化规律。地价楼层分配率是指某一楼层的楼面地价占各层楼面地价之和的比重，反映不同土地类型地价空间分布规律[4]。商业、住宅用途用地的地价楼层分配率变化曲线如图3—4。

此种情况下的地价楼层分配率，定义是正确的，但是，测算分配率的过程没有摆脱房地产价格楼层分配的影响。实质上，商业房地产随着楼层之间的通达度的提高，由于节约了时间成本、人力成本，进而缩小了楼层间房地产价格的差距；住宅房地产价格随总楼层数的增加而发生变化，主要受通达度、景观、日照资源、空间环境等因素的影响。地价楼层修正需要反映的是单独楼层这一因素对楼面地价的影响，此处地价楼层分配率的算法没有剥离掉除楼层外的许多其他因素的影响。

一些城市的基准地价成果中，商业用地以首层作为基准层，各层楼面地价与首层的比值确定为楼层修正系数，体现了楼层修正的内涵。而住宅用地通过对总楼层和地价分配率来实现楼层修正，没有走出房地产价格楼层分配影响的误区。

4 基准地价楼层修正方法探讨

4.1 分级别样点地价回归分析法

将经过使用年期修正、交易时间修正、基础设施配套修正的样点地价进行样本检验，剔除由于某些特殊因素而造成地价明显高于或低于级别平均地价的数据，留作后续楼层修正系数的测算。

测算各级别样点的平均地价后，按下式计算楼层修正系数。

式2中，Lr为楼层修正系数；Pi为某一级别（区域）在i层的单位面积楼面地价；Pin为某一级别（区域）单位面积平均楼面地价。

运用SPSS的回归分析功能，采用10种曲线模型拟合出回归方程进行试算，然后作一系列检验，选取最佳回归模型，继而得到楼层修正系数。这种数理统计法在实际运用中比较普遍。

4.2 “孤立化”方法构建楼层—地价关系理论模式

“孤立化”方法，也称抽象法，是西方区位理论中常用的方法。应用到楼层修正，是指先从影响楼面地价的种种因素中分离出楼层这个主要因素，然后探明在其他次要因素相同的条件下，主要因素运动变化的规律以及可以用来反映这种变化的模式，最后再确定当次要因素一起作用时，上述模式将发生怎样的偏离[5]。

为构建楼层—地价关系理论模式，以一个m（m≥1）层建筑物（定义为“理想楼”）为例，做出一系列假设：（1）绝对标高H对应于相对标高的零点，对于区域内建筑物，以相对标高的零点（±0.000）以上确定为地上，布局1—m层；（2）建筑物各层的层高相同；（3）楼层各层之间的通达已得到最经济合理的解决，即以下各层为它提供的通达等便利条件引致的以下各层有效收益面积的减少最小；（4）经营者追求最大利润，且建设方案与经营模式为最优；（5）修建n层造成的以下各层建造成本增加和收益的减少，均反映在建筑物n层的价值中，即修建n层造成的成本增加由n层来承担，造成以下各层收益的减少由n层来弥补。在此假设条件下，建造1层的收益扣除完全成本①完全成本包含建造成本、贷款利息、合理利润及税费。为1层的楼面地价；当建造2层时，1—2层的收益扣除完全成本减去1层的楼面地价，为2层的楼面地价。依此类推，建造n层的收益扣除完全成本减去以下各层的楼面地价，为n层的楼面地价（式3）。

式3中，Pn为建筑物第n层的楼面地价；Rn为建筑物第n层的收益；Cn为建筑物第n层的完全成本。

按此思路可得到各层的楼面地价，拟合各层楼面地价与基准楼面地价的比例关系可得楼层修正系数。

笔者一是假定“理想楼”作为商业用地，所在区域平均容积率为2，一层销售售价为20000元/m2，建造成本为4000元/m2；二是“理想楼”作为住宅用地，所在区域平均容积率为2，一层销售售价为10000元/m2，建造成本为3000元/m2。运用“孤立法”的原理，试算得到地价楼层修正系数曲线（图5—6）。

图5表明，商业用地楼层修正系数曲线随楼层的增高迅速递减，5—7层开始趋于平稳，添加趋势线后，发现与6次多项式函数拟合度非常好，模型检验参数R2=0.998，达到了99.8%的可信度；住宅用地楼层修正系数（图6）也呈现随楼层的增高而递减的趋势，比商业用地递减率低了很多，修正系数曲线比较平缓地下降，添加趋势线后，发现与6次多项式函数拟合非常好，模型检验参数R2=0.998，达到了99.8%的可信度。遵循抽象法的思路，可进一步探明在各个次要因素作用时，修正系数曲线的变化。

“孤立化”方法构建的楼层—地价关系模式客观反映了楼层对地价的影响，走出了在探讨楼层修正时容易受房地产价格随楼层变化规律的影响的误区，能够真实地揭示地价楼层修正的内涵。

土地本身没有价值，土地具有使用价值，土地价格是地租的资本化，房地产作为商品是价值和使用价值的统一体。房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，土地价值内含在房地产价值中。实践中，鉴于目前楼面地价统计数据库的缺乏，对影响楼面地价因素的剥离是比较困难的，对影响楼面地价各因素的确定及影响力大小的量化依赖于大量的数据统计分析，需通过分析并拟合各影响因素对楼面地价的影响，进而得出更为客观、准确的修正成果。

5 地下空间楼层修正

在城市地上空间日益局促而土地资源又日益紧缺的情况下，地上地下复合开发的立体开发模式成为拓展城市空间的主要途径。科学开发利用地下空间，有利于发挥地下空间潜在的优越性。政府日益重视地下空间的开发利用，推出了地下空间利用的政策措施。地下空间土地价值的显化、地下空间对宗地地价的合理分摊，成为现实中需要解决的问题。

在基准地价修正体系中，运用与求取楼层修正系数相同的方法，可得到分用途分级别的地下空间修正系数。为鼓励地下空间开发及合理利用，在科学计算地下空间修正后，通过适度下调地下空间修正系数，可以实现对地下空间开发利用的政策引导。

6 结论与讨论

6.1 结论

笔者提出空间地价的概念，揭示了空间地价的内涵，提出在土地利用效益高、土地市场发育好的城市，运用空间地价最为合理，但在现行法律法规体系下，通过合理的楼层修正体现地价随建筑物高度变化规律，是比较可行的做法。

通过对容积率修正与楼层修正目的、作用及计算公式的对比分析，得出结论：在设定条件下，各层楼层修正系数按建筑面积加权后的数值在理论上等于容积率修正系数。

通过对房地产价格楼层修正与地价楼层修正的定义、目的及求取思路的分析，指出一些城镇基准地价成果求取楼层修正系数的方法，没有走出房地产价格楼层分配影响的误区，并在测算过程中没有剥离掉除楼层外许多其他因素的影响。笔者运用“孤立化”方法，在一系列假定条件下，探讨“理想楼”随楼层变化的地价变化规律，得出结论：商业用地楼层修正系数曲线随楼层的增高迅速递减，5—7层开始趋于平稳，商业用地楼层修正系数与楼层呈显著的6次多项式关系；住宅用地楼层修正系数曲线也随楼层的增高呈递减趋势，但递减幅度比商业用地更为平缓，住宅用地楼层修正系数也与楼层呈显著的6次多项式关系。

6.2 讨论

随着法律法规体系的进一步完善，空间权在法律法规文件中的体现，估价实践应该使用空间地价作为地价的衡量尺度。使用空间地价不仅有利于节约集约利用土地、合理调控城镇土地布局和发展方向，杜绝个别建筑物过度占用层高资源，而且有利于指导政府科学确定土地资产价值，防止国有资产流失。

在使用空间地价后，基准地价修正体系引入楼层加层高的修正体系修正后的结果更为客观。即楼面地价是社会发展过程中的过渡产物，空间地价是发展的必然，立体空间架构的楼层修正体系有待于进一步研究。

“孤立化”方法构建的楼层—地价关系模式客观反映了楼层对地价的影响，走出了在探讨楼层修正时容易受房地产价格随楼层变化规律影响的误区，揭示了地价楼层修正的内涵。但在剥离地价的过程中，对影响地价的其他因素的剥离是否合理，以及是否将其他因素全部剥离掉的问题，有待于进一步研究。此外，各个次要因素产生作用时修正系数曲线的变化，也有待于进一步的研究。

（References）:

［1］胡存智.土地估价理论与方法［M］.北京：地质出版社，2000：41-42.

［2］王雅莉.城市经济学［M］.北京：首都经济贸易大学出版社，2008：160-162.

［3］赵松.立体地价与综合楼地价评估［J］.中国土地，2004，（Z1）：51-53.

［4］管雪丽.楼面基准地价评估及修正体系研究——以惠州市惠城区为例［D］.北京：中国地质大学，2007：16-19.

［5］杨万钟.经济地理学导论［M］.上海：华东师范大学出版社，1999：86-87.

Research on Floor Amendment in the Assessment of Urban Land Benchmark Price

CAI Su-wen1，2,CHEN Xiang-ling1,HE Yun-hai1，2
（1.G&D Real Estate and Land Appraising,Ltd,Beijing 100081,China;2.G&D Design Institute of Land Consolidation,Beijing 100081,China）

The purpose of this paper is to explore the method and way for calculating the amendment coefficient of floor factor in assessing the benchmark price.Method of“isolation”is employed.The results indicate:（1）under certain assumptions the floor factor of land benchmark price is negatively related to the increase of floor numbers;（2） there exists obvious sextic polynomial relationship between floor amendment coefficient and the floor number.It is concluded that the relationship between floor numbers and benchmark land price established by the method of“isolation”could objectively reflect the influences of floor number on the land price and reveal the connotation of amendment coefficient of floor factor.

land benchmark price;floor amendment;isolation method;land value assessment

F301.3

A

1001-8158（2010）08-0003-06

2010-05-19

2010-06-10

蔡苏文（1970-），男，山西运城人，高级工程师。主要研究方向为土地资源管理，土地整理。E-mail:guodi@guodi.com.cn

陈向玲（1983-），女，山西文水人，工程师。主要研究方向为土地资源管理。E-mail:cxling1983@yahoo.cn