立体综合用地宗地价格评估方法研究

陈 英，张 军，周冬梅，李小英，张仁陟

（甘肃农业大学资源与环境学院，甘肃兰州730070）

立体综合用地宗地价格评估方法研究

陈 英，张 军，周冬梅，李小英，张仁陟

（甘肃农业大学资源与环境学院，甘肃兰州730070）

研究目的：研究具有多权属、多用途特性的立体综合用地地价评估方法。研究方法：文献评述法，数学模型法。研究结果：分析了影响立体综合用地价格的影响因素，设计了由综合基准地价、用途、地价空间分配决定的立体综合用地宗地价格评估方法。研究结论：立体综合用地宗地价格评估方法，可用于宗地地价评估，亦可应用于不同用途、不同权属、不同楼层的地价分摊。

土地评估；立体综合用地；宗地价格；评估方法

土地的立体化、多样化发展，带来高层建筑产权上的多元化和动态化。一幢高层建筑往往有众多的所有者、使用者，且又常处于变动中。综合用地的土地是同一块，但其上附着不同年限的使用权的不同用途，不同用途对该宗地价格的贡献率不同。当房地产开发商出售开发楼宇的某一部分给特定客户时，这块土地使用权的一个相应份额就随之转移，购得这座大楼的人共同拥有这一块土地的使用权。但各自拥有的份额是多少？不同楼层、不同用途对土地总价的贡献是多少？同时，综合用地具有明显的集聚效应、财富效应、空间效应、内生效应和联动效应[1]，与单一用途相比，具有更高的效益。因此，对立体综合用地价格评估方法研究具有重要的理论与实践意义。

1 现有评估方法介绍与分析

对于立体综合用地地价的评估，杜葵[2]等分析了地价在楼价中的分摊问题，但未形成立体综合用地宗地价格评估的较完备方法。赵哲远[3]等采用商业用地基准地价与住宅用地基准地价相结合的方法，评估了乐清市商住综合用地的价格。陆丽珍[4]运用剩余法、基准地价分类修正综合法、灰色预测法评估综合用地地价。颜妤洁[5]、杜彬[6]等探讨了运用基准地价分类修正综合法评估综合用地宗地地价。徐一萍[7]等建立了商住综合用地评估的加价模型，用剩余法对模型的应用结果进行了验证。剩余法评估地价保持了很强的现实性，反映了综合用地地价水平，操作简便易行，但需要收集的数据繁多，数据的准确性对价格影响很大，所以花费精力较大。灰色预测法同样需要收集足够多的数据，在现阶段只能作为地价预测的辅助方法。每米加价法是路线价法的延伸，主要适用于平面综合地价，对于立体综合地价评估，影响因素较多，设定修正系数繁杂。基准地价分类修正综合法容易出现错用基准地价的情况。因此，有必要创新立体综合用地宗地价格评估方法。

2 影响立体综合用地宗地价格评估的主要因素

2.1 基准地价

影响立体综合用地价格的最主要因素是该宗地所处地段的基准地价。由于是综合用地，该宗地所处地段不同用途的基准地价对该宗地地价均有影响，单一用途的基准地价，不足以反映综合用地的基准地价，必须通过一定的原则和方法确定综合用地基准地价。

2.2 利用方式

现行基准地价的土地用途分类，是以《城镇土地估价规程》制订时所有行业统计和用地规律认识的经验总结为基础建立的。《城镇土地估价规程》定义的三种土地利用类型与实际生活中的用地类型差别甚大，不能满足实际工作的需要。现在城镇中的用地类型已经多样化，在基本用地类型的基础上又出现了二级甚至三级分类。如工业用地可分为高新技术工业用地、传统技术工业用地，住宅可分为安居工程住宅、一般商品住宅、别墅等，商业用地则可以分为大型商贸中心、一般百货商场、专业商场和日杂商店等，写字楼更可分为高、中、低档，而且写字楼还不能简单地归于商业或住宅类。因此，评估宗地价格，必须对具体的土地利用方式或不同行业的用地效益进行调查，在基准地价的基础上，按行业用地的效益差异进行修正，准确考量不同行业或土地利用方式支付地租的能力，使评估的宗地价格更符合实际。

2.3 空间分配

不同行业经营效益的空间分布差异很大。商业建筑对于高度的敏感性极强。宏观上看，越靠近地面，土地利用价值越高，带来的经济效益越大。从微观上分析，不同的商业经营形式或类型的地价分配率存在一定差异。人们对于住宅的选择、评价指标与商业有所不同，首层使用方便但采光、环境条件较差，视野不够开阔且安全系数较低，高楼层的采光、视野等较好，但使用方便度下降，因此多层住宅的土地空间价值分配呈两头低中间各层较均匀分布的态势。工业用地地价对高度变化的敏感性弱，地价的空间变化很小。因此，综合用地价格受不同用途在空间上的分配影响，测算空间楼面地价是评估综合用地价格的关键。

3 立体综合用地宗地价格的评估方法

立体综合用地土地价格评估要解决的问题有三，一是评估综合用地基准地价，二是修正不同行业或土地利用方式的用地效益差异，三是分摊不同用途的立体空间地价。因此，立体综合用地土地价格评估用式1—2测算。

式1—2中，Vi为i层楼层楼面地价；P0为综合基准地价；Ui为i层用途调整系数；Fi为i层地价空间分配率；V为综合地价；M为容积率修正系数。

3.1 确定综合基准地价

通常所讲的基准地价是类别基准地价，由于类别基准地价反映的是相应用途下的基准地价，因此即使在同一级别土地上，不同用地类别的基准地价也是不同的。但从城市规划要求、城市用地功能的合理组织以及土地出让出发，有必要对类别地价进行综合，提出一个切合实际并有实务运作价值的综合地价。在类别基准地价基础上评定综合用地基准地价，不仅有指导意义，而且具有明显的实践价值。

3.1.1 边际分析法 在城市中心地区，通常商业用地基准地价最高，住宅用地次之，工业用地最低。市中心区的土地出让，从发挥土地最高效益出发，应该参照商业用地基准地价确定其综合基准地价，通过因素修正，得到合理的宗地出让价格。这有利于促使市中心地区现有土地利用类别的置换，使住宅用地、工业用地逐步让位于商业用地，实现土地的最佳利用和发挥土地的最大效益。因此，综合基准地价以同一级别土地最高类别的基准地价为准。

3.1.2 主导用途决定法 在立体综合用地中，不同用途在整个楼宇所占的比例不同，如果某一种用途所占比例超过60%，则综合基准地价应以该类别用途的基准地价为准确定。主导用地比例可采用面积比例或预期效益比例。

3.1.3 多用途加权平均法 在立体综合用地中，如果没有一种用地类型占主导，综合基准地价可采用多用途类别地价加权平均法测算。鉴于综合用地具有集聚效应、财富效应、空间效应、内生效应、联动效应,其基准地价应高于单一类别基准地价，因此需要对加权平均所得结果进行调整（式3）。

式3中，pj为同一级别下j用途的基准地价；fj为j用途所占楼宇的权重；pjmax为j用途基准地价修正体系的上限；pjmin为j用途基准地价修正体系的下限。

3.2 确定用途调整系数

《城镇土地估价规程》规定了基准地价适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地评估。目前的评估主要是按工业、商业、住宅三大类用途进行。但是，在同一用途下，不同行业的效益差别极大，按相同的地价出让就掩盖了不同行业土地的级差地租。因此，评估时要对用途大类下不同行业支付地租的能力差异（行业效益差异）进行修正（式4）。

式4中，Ui表示修正系数；Xa表示该区类别基准地价（或土地平均利用效益）；xi表示i土地利用方式的交易地价（或土地利用效益）。

3.3 确定地价空间分配率

（1）各楼层效用比。设楼宇共有n层，各层的平均单位楼价为pi（i=1，2，…，m），建筑物总价格为C，房地产总价格为P，各楼层的效用比率为ai（i=1，2，…，m），建筑物的效用为b，楼层地价分配率为ci（i=1，2，…，m），则各楼层单价与最低单价之比即为各楼层的效用比率，即：

（2）建筑物效用比。建筑物效用比是建筑物总价格与房地产总价格的比值与楼层效用比平均值的乘积，即：

（3）楼层地价效用比。楼宇楼层地价效用比为各楼层效用比与建筑物效用比之差的平均值，即：

（4）楼层地价分配率序列。楼层地价分配率是楼层地价效用比占各楼层地价效用比之和的百分比，即：

（5）对楼层地价分配率系列进行可靠性检验。采集区域内同类建筑相同用途楼宇样本，设该楼宇样本有N幢，每幢楼宇同样为m层，第j幢建筑第i层的平均单位楼价为Q（jij=l，2，…，N；i=1，2，…，m），第j幢楼房的建筑物总价为V（jj=1，2，…，N），第j幢楼房的总楼价为Pj（j=1，2，…，N）。

通过上述步骤，可以求得检验样本的楼层地价分配率系列x1，x2，…，xm。设检验样本的楼层地价分配率系列各楼层样本方差为Si2，利用方差公式[8]：

可以求得检验样本的楼层地价分配率系列的各样本方差。假设根据原典型样本所求的楼层地价分配率是可靠值，即c（ii=1，2，…，m）是可靠的，根据t检验方法，构造统计量t，并确定其分布（计算出ti*的值）：

对于给定的检验水平a（0＜a＜1），由P（ti＞λ）=a和自由度N-1（自由度表示误差信息的个数），查t分布表，确定临界值λ（分位数）。

若│ti│＞λ，表明检验样本的楼层地价分配率在检验水平a的条件下分布超出了临界值λ，与典型样本所求取的楼层地价分配率系列ci有显著差异，则通过典型样本所求取的楼层地价分配率系列ci在检验水平a的条件下是不可行的，不能用于相似类别建筑物地价的分摊，这时需要收集更多的同类型样本资料，重复上述步骤，求取楼层地价分配率，再进行假设检验；若│t│≤λ，ci在检验水平a的条件下是可行的，可用于其他楼宇地价分摊。

（6）对楼层地价分配率系列作区间估计。经过可靠性检验后，可以确定一个可行的楼层地价分配率系列Fi，这时还需要对此系列作一个区间估计，以尽量减少误差，提高准确度。首先，根据方差公式：

计算出各类别每一楼层地价分配率的样本方差。其次，取定显著性水平。0＜a＜1，则第i层地价分配率的置信区间为：

式13中，临界值λ的大小可从t分布表中查到。a可取0.01、0.05或0.1，视估价精度要求而定。

4 立体综合用地价格评估实证应用

4.1 评估宗地描述

评估宗地位于安宁区滨河路段，距离滨河路200 m，属兰州市新城开发区，已实现七通一平，区位优越，商业繁华程度一般，拟建临街商住综合楼宇，底层和2层为商业服务，3—18层为商品房，容积率为6.3，符合兰州市城市规划要求。

表1 楼层地价分配系数序列 单位：%Tab.1 Distribution coefficient series of land prices on floorunit：%

表2 检验样本楼宇各楼层地价分配率 单位：%Tab.2 Distribution ratios of land prices on each floor of building samplesunit：%

表3 检验样本楼层地价分配率方差Tab.3 Variances of distribution ratios of the land prices on the floor of building samples

表4 检验样本楼层地价统计量ti表Tab.4 Statistics ti of the land prices on the floor of building samples（ti）

表5 各楼层地价分配率方差Tab.5 Variances of the distribution ratios of the land prices on various floors

表6 各楼层地价分配率置信区间 单位：%Tab.6 Confidence intervals of distribution ratios of the land prices on various floorsunit：%

4.2 综合基准地价计算

经查《兰州市城市土地基准地价更新技术报告》，该宗地所在地段商业基准地价为2650元/m2，住宅基准地价为1479元/m2。运用式3计算得该地段综合基准地价为1649元/m2。容积率修正系数为1.464。

4.3 用途修正系数确定

将商业用地分为商品批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮娱乐用地、其他商服用地；将住宅用地分为经济适用房用地、普通商品房用地、豪华商品房用地。运用式4计算商业用地与住宅用地二级分类的修正系数。该宗地1层是临街商铺，修正系数为1；2层为餐饮，修正系数1.162；3—18层是普通商品房用地，修正系数均为1。

4.4 楼层地价分配系数计算与可靠性检验

选取了6幢商住楼以求取楼层地价空间分配系数。选取样本楼宇具有以下共同点：（1）楼盘位于同一地段，平面地价非常接近；（2）建筑形态相同，均为钢混结构，只有简单装修，不需要进行房地产状况修正；（3）开盘售出时间均为2009年，以2009年9月份出售公告价为基准，参考同期成交价进行适当修正，在同一时期，楼价与建筑物价格不需要进行价格时点修正；（4）1—2层为临街商铺，3层以上为住宅。各楼宇的建筑面积略有不同，有的为一梯两户三个单元，有的为一梯三户两个单元，但建筑面积的差异或容积率并不影响地价分摊率的求取。

根据收集楼宇各楼层的单位价格pji，各建筑物总价格C（j包括建筑成本、费用及建筑部分的利润、利息部分），各楼宇总楼价Pj，运用式5—9计算此地段此类楼宇不同楼层地价分配系数序列（表1）。收集到同地段3幢楼宇的相关资料，其楼盘地段、建筑形态均与上述6幢商住楼相似。仍以2009年9月份公告价为基准，参考同期销售价修正。按上述方法测算其地价分配率序列（表2）。运用式10计算检验样本楼层地价分配率方差（表3）。假设根据典型样本所求的楼层地价分配率是可靠值，即F（i=1，2，…，m）是可靠的，根据式11及检验样本的楼层地价分配率和方差，求ti（表4）。

取检验水平a=0.05（0＜a＜1），由P（│ti│＞λ）=a和自由度2（等于N-1，在这里只有三个样本，所以N取3），查t分布表，可知临界值λ=4.303。

对照ti值，在检验水平a=0.05的条件下，│ti│＜λ=4.303，因此，该检验样本的楼层地价分配率系列xi与典型样本的楼层地价分配率系列Fi没有显著差异，可知所求得的楼层地价分配率系列F（i=1，2，…，m）是可行的，可用于其他楼宇的地价分摊。

运用式12计算检验样本楼层地价分配率方差（表5）。因α=0.05已符合求取地价分配率的精度要求，取显著性水平α=0.05，其置信水平1-α为0.95；又因样本个数n为6个，所以自由度n-1等于5；查到临界值λ=2.5706。根据式13可求得各楼层的地价分配率置信区间（表6）。表6说明，在估价精度要求下，其他类似商住楼（18层）各楼的地价基本按地价分配率分布，其浮动范围处于置信区间的上下限。

4.5 立体综合用地地价测算

运用式1计算评估宗地各楼层分摊的楼面地价，运用式2可得该宗地价格为2459元/m2，其浮动的上下限分别为2333元/m2和2584元/m2。其各楼层分摊地价按楼层地价分配率亦可求得。

5 结论

在计算宗地综合基准地价的基础上，运用用途调整与空间分配修正计算楼面地价，进而计算宗地地价，可得到一个比较科学、合理的立体综合用地的价格。同时，该方法还可应用于不同权属、不同用途、不同楼层的地价分摊。

（References）：

［1］范雪峰.小城镇基准地价评估中立体型综合用地地价研究［D］.长春：吉林大学,2006：3-5.

［2］杜葵，高平.地价在楼价中的分摊问题［J］.城市开发，2002，（5）：57-59.

［3］赵哲远，吴次芳，欧阳安蛟.城市商住综合用地价格评估方法探讨——以乐清市为例［J］.地域研究与开发，2003，22（4）：67-70.

［4］陆丽珍.城镇综合用地宗地地价评估方法研究［J］.经济地理，2002，（S1）：96-99.

［5］颜妤洁，冯友健.基准地价分类修正综合法在综合用地地价评估中的应用［J］.浙江大学学报（理学版），2005，32（5）：579-583.

［6］杜彬，张丽，赵英娜.应用基准地价评估城镇综合用地地价的方法［J］.南京师大学报（自然科学版），2005，28（2）：112-116.

［7］徐一萍，李国安，唐绍祥，等.商住综合用地评估的加价模型［J］.宁波大学学报（理工版），2000，13（4）：55-58.

［8］《经济应用数学基础》编写组.概率论与数理统计［M］.北京：同心出版社，1998：65-71.

Research on the Evaluation Method of Land Parcel Price of Tridimensional Integrated Land

CHEN Ying,ZHANG Jun,ZHOU Dong-mei，LI Xiao-ying,ZHANG Ren-zhi
（College of Resources and Environmental Science,Gansu Agricultural University,Lanzhou 730070,China）

The purpose of this paper is to develop an evaluation method for the land price which has multiple-ownership and multipurpose features.Methods employed include literature review and mathematical model.The results indicate:（1）influential factors on the price of tridimensional integrated land have been analyzed;（2）an evaluation method of land parcel price of tridimensional integrated land has been designed,which is determined by the comprehensive land benchmark price,purpose and spatial allocation of land price.It is concluded that this method could be used for land parcel price evaluation and for land price apportionment in terms of various land uses,ownerships and floor numbers.

land evaluation;tridimensional integrated land;land parcel price;evaluation method

F301.3

A

1001-8158（2010）08-0009-07

2009-12-11

2010-07-16

甘肃省青年教师基金“基于生态位理论的兰州市土地利用变化及其调控研究”（0702-02）。

陈英（1969-），男，甘肃武威人，副教授，博士。主要研究方向为土地生态与土地资产管理。E-mail:cheny@gsau.edu.cn

张仁陟（1961-），男，甘肃静宁人，教授，博士生导师。主要研究方向为土地生态与土地资产管理。E-mail:zhangrz@gsau.wdu.cn