调整年的投资机会地产新政引发六大怪状

嘉宾| 东北证券机构策略分析师 冯志远

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海

中信建投房地产行业分析师 陈莹

文|本刊记者 王瀛

继国务院月出台了十条楼市调控政策后，4月30日，北京市正式发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。紧随其后，青岛、深圳等地相继出台细则落实国务院调控政策。其中，二套房首付不得低于50%、叫停第三套房及未完税一年的外地人购房贷款，同一家庭只能新购一套商品住房的政策被评为“史上最严厉的楼市新政。”

新政一经实施，且不说效果如何，单从市场反应来说，可谓“怪状”迭出。而这些奇特的反应则正是中国地产行业乃至更大范畴内深层次矛盾的各色表现。

怪状一 退房潮、违约潮

由于二套房贷款首付不低于50%，利率1.1倍的政策开始执行，之前支付30%首付款的购房者都被银行通知要追加首付至50%。据一线市场和各二手房中介公司的信息显示，自楼市新政具体措施之后，无论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。随着调控政策继续出台，房地产客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为理由申请取消协议退房的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。

根据新政策，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民，银行将暂停发放房贷，这项规定也使一部分外地居民的贷款申请求被“驳回”。

曹建海：违约的有很多是买了期房的人，新政出来之后对房子未来的价格影响很大，现在房价已经跌了两三成，但是如果买了期房的人拿到房子后可能就不只跌两三成了。所以导致一些购房者不惜代价也要把房子退掉，价格预期回落是退房的主要原因。

怪状二 扎堆办理经适房转商品房

在4月26日住建部发布了加强经济适用住房管理的通知后，北京等地出现业主扎堆儿办理经适房转商品房的现象，仅4月29日一天，在北京两大经适房社区所在的昌平区，就出现千余人扎堆在住建委门口，急于把经济适用房转为商品房。

住建部有关负责人明确了满五年经济适用房政策，同一家庭如果购买商品房，必须退出经济适用房。今后，个人在购买商品房的过程中，产权部门将通过信息联网等措施，对其是否拥有经适房进行严格审查。

陈莹：经适房转商品房的人群有两类：一是以前有很多不具备申请经适房资格的人申请到了房子，另一个是当时符合条件申请到经适房，但是五年后经济和工作状况有了很大的改善，他考虑以后卖这个房子的人，这两类人肯定是最紧张的。因为在深圳，已经规定不管新旧的保障性住房都不允许上市交易，所以因为政策的不可预见性导致了这两种人落袋为安的心理。这种现象折射出了以前经适房政策的缺陷，同时也表现出家庭在退出保障政策时与政府之间的矛盾。

怪状三 户籍矛盾激化

新政对于非北京户籍的外地人贷款买房做出限制，这显示北京市户口具有相对优势。在4月29日召开的国务院常务会议确定，要将收入分配和户籍制度改革作为今年重点改革任务，因此，有专家提出疑问，北京房地产新政，本身是否会激化现有户籍制度内在的矛盾，还是会增加改革现有户籍制度的外在动力？

冯志远：北京对购房者户籍政策的限制其实是阐述了中国城市化进程的思路发生了一定程度的调整，由原来的农民工进城完成城市化到通过产业转移，把农村改建成小城镇的形式上的调整。淡化户籍政策是大的方向，房地产政策限制只是一个阶段性的制度调整，并无碍户籍制度改革。

怪状四 假离婚只为二套房

炒房客们相继退出市场，但新政的限制也给一部分购房者添了很多压力。新政规定，购买二套房应该以一个家庭为单位，所以让不少购房者的现金压力陡增，由于一套房、二套房的首付和利息相差较多，因此有的夫妇在换购房屋时，先协议离婚，将原有房产全部转移到一个人名下，再以另一人的名义办理购房手续。出现了缓婚和假离婚的现象。

陈莹：究其原因还是利益。中国老百姓并不是很有钱，有句话叫“收钱不如收房子”。买房的人也一样，有相当一部分老百姓把住房当作投资，他们的资产主要是体现在房子的增值上。所以这种情况如果买了房，但是房贷没有批下来，同时又付不起或者不想缴纳与开发商签订预售合同最少10%的违约金时，变通的方法就只能假离婚了，因为新政规定一个家庭只能购买一套房。

怪状五 开发商垫付首付款

在楼市新政出台后，开发商改变营销策略，为缓解因新政带来的购房者付款压力和利息负担，有一部分开发商推出了延期支付房款或帮购房者垫付部分首付的做法。针对无法贷到款的购房者，在交完首期房款后，可以在所购楼房封顶之前交完所有剩余房款。

冯志远：在地产价格趋于回落的时间点。这种与政策相悖的销售模式必将受到市场的惩罚。如果以这种方式去销售地产，无非是看好地产价格不会回落，那么地产商不如自己持有房产，而不必销售。

陈莹：开发商垫付是要购房者短期归还，另外开发商可能垫付一成的首付，因为政策中银行只提高了购房者这一两成的首付款，所以导致一些人买不起房。他这样做能使得看好这个楼盘的人买得起房，开放商垫付一成首付款又可以从银行拿到另外五成，所以不管房价怎么样开发商这样以一搏五他都是合适的。可以快速的回笼资金，把最终的风险承担者交给银行。

怪状六 股市跌不休

5月17日，有消息称，国家有关部门将联手继续推出严厉的抑制房价过快上涨政策。一时间，股市风声鹤唳，受此影响，在此前4月楼市新政出台后大跌的基础上，沪市又大跌137点，跌破2600点，创今年以来最大跌幅。

冯志远：我们可以看到房地产是去年8月起率先下跌的行业，正是房地产行业作为先导行业的作用，地产新政直接导致A股的下跌。因此，关注房地产价格的真正回落是非常重要的，因为只有价格回落才能吸引真正的刚需进场，地产价格的回落或许会使投资者找到A股的阶段性底部。

陈莹：是否还会下跌要等到政策的风险全部释放完毕以及中央调控房价会不会超过预期。目前深圳和北京的房地产政策都出来了，现在主要看上海。因为二线城市投机性没有这么高，可以预见到风险。上海的关键是保有税是否征收。现在股市的下跌已经反应了房价下跌20%的风险，但是如果房价下跌30%，那么有可能股市还会跌5%—10%，主要还看中央层面的政策是否超预期、房价下跌是否超预期。

曹建海：房地产价格预期下落之后，靠暴利来拉动投资的现象消失。所以对钢铁金融等板块是一个巨大的利空。但这是一个房地产价格的理性回归。