房地产经纪的历史与未来

本刊记者 凤鸣

房地产经纪的历史与未来

本刊记者 凤鸣

房地产经纪行业古已有之，是一个古老的传统行业，改革开放之前的一段时期内，国家实行了房地产公有化，禁止房地产买卖活动，房地产经纪活动也随之消失，1978年以后，随着城镇住房制度和土地使用制度的改革，房地产市场逐步恢复发育和扩大，房地产经纪行业逐步复兴而活跃，特别是近十年多来，随着二手房买卖和租赁成为广大居民解决住房问题的一个重要途径，房地产经纪行业迅速发展壮大，据不完全统计，目前从事房地产经纪活动的人员已经超过了一百万人，机构有五万余家。

原住房与城乡建设部副部长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华说，房地产经纪行业是房地产业的重要组成部分，也是现代服务业的重要组成部分。当前房地产经纪行业面临着良好的发展契机，在经济发达的国家和地区房地产交易中， 90%以上都要通过经纪服务来促成，而我国目前大部分城市的二手房交易里，只有50%是通过我们经纪服务促成的。少数市场程度发育程度比较高的城市，也只达到70%，极少能达到80%。因此，房地产交易中经纪服务的比重还有很大提升的空间。而且，我国房地产市场仍然处于快速增长期，这也为经纪行业的发展提供了广阔空间。

近十年来，我国人均住房面积，以每年增加一个平方米的速度在递增，这在世界上是绝无仅有的。商品住宅的销售量，2009年达到了8.6亿平方米。2009年我们住宅的销售量达到了8.6亿平方米，是1999年的6.6倍。北京、上海、广州、深圳的二手房市场发展迅速，已经超过了新建的商品房市场。未来会将有更多层次的二手市场成为市场的主体，因此房地产经纪行业的发展前景非常广阔。中国的房地产经纪行业在促进房地产市场有效运行等方面，发挥着重要作用。主要体现在这几方面，第一，通过提供房地产市场信息，以及延伸的代办产权过户、代办贷款等服务，大大方便了房地产交易者，提高了市场的效率。第二，在交易者之间要搭起一个互信的平台，日益规范的服务流程和服务标准，保障了我们交易的安全，维护了市场的交易秩序，第三，盘活了二手市场，提高了服务使用率和居民居住水平。第四，房地产经纪行业为社会提供了超过百万个就业岗位，扩大了就业，在一定程度上解决了一部分年轻人的就业问题。

但是，另一个方面是，经纪行业的发展时间比较短，相关的理论基础严重不足，立法严重的滞后，监管经验不足，管理体系也不健全。房地产经纪行业还存在一些突出问题。有这么几方面，第一，行业的准入门槛比较低，人员流动过于频繁，导致了房地产经纪队伍鱼龙混杂。第二，无序竞争，业务发展主要是靠开店招人的人海战术，不够重视提高我们的专业水平和服务质量。第三，不规范的职业行为还是大量的存在。这些问题的存在，严重影响了这个行业的社会形象。

房地产经纪行业还存在一些突出问题

有鉴于此，为了房地产交易的安全，切实保护交易者的切身利益，促进房地产市场的健康发展，经纪行业要下大力气去规范行业行为，提高专业水平，提高服务质量，促进经纪行业健康有序发展，当前特别要做好以下几方面的工作。第一，积极配合行政主管部门推进房地产经纪行业的法规体系建设，在城市房地产管理法修订的时候，用立法来明确房地产经纪行业的制度。第二，努力建立和健全行业组织，加强行业自律，进一步加强行业建设。第三，房地产经纪机构要有做优、做强的意识。第四，房地产经纪人员要规范职业行为，自觉维护行业形象，提升职业声誉和社会认可度。

我国房地产经纪行业的健康发展，需要我们共同努力，我们坚信，只要广大房地产经纪行业从业者团结一心，共同努力，我们的行业一定会有更加规范健康的发展，一定能够赢得社会的尊重。

我国房地产经纪行业的健康发展，需要我们共同努力，我们坚信，只要广大房地产经纪行业从业者团结一心，共同努力，我们的行业一定会有更加规范健康的发展，一定能够赢得社会的尊重。

住房与城乡建设部市场监管司司长沈建忠说，房地产经纪行业在整个产业链里面，属于中间环节，是一个以服务为主导的行业。我国经济发展正处在一个工业化、信息化、城镇化快速发展的阶段，房地产经纪行业发展到今天，面临着许多共性问题。

住房和城乡建设部已经将《房地产法》交到国务院法制办，征求全国各方面意见。还要制定具体的规则，专门讨论房地产经纪管理办法，这个管理办法原则上已经通过，很快就会公布。这个管理办法从人员、机构到相关的活动，到违规都进行了相应的规范，包括以前已经出台了资金监管的一些，制度的建立，能够使我们按照规则去操作，去规范，去运行。

建立整个房地产经纪管理制度的框架，包括以下几个方面：第一，人员管理要有考试，要备案相关制度。第二，经纪活动方面，要有几项制度。第三，签名。签下了名字，就要承担起责任。第四，告知制度。经纪机构和经纪人员有告知的义务，就是告诉买房人本城市有关房地产政策的规定。第五，资金监管。资金出了问题可能涉及到几十人，几百人，甚至上千人，会形成了社会问题。

另外我们还有一些禁止的行为，禁止的行为里面实际上我们都知道现在阴阳合同，除了当事人以外，我们有一小部分的机构和人员，是始作俑者，老百姓还不懂这个东西，你交给我来帮你办，我都可以给你搞定。做两份，台上一份合同，台下一份合同。这次我们在研究房地产宏观调控政策里面，其中很重要的一点，就是要下决心解决这个阴阳合同的问题。所以我说有一些机构和人员，你们要小心，抓住了，这是一个偷税漏税的很严重的行为，你付出要比你得到多得多的代价，从制度的层面上来说，现在深圳已经在推行了，就是要更多的实行评估的价格，我们部长反复要求我们对这个问题，有什么办法解决。除了税收征管这方面制度的完善以外，从我们这个制度，我们需要运用一些辅助的办法，包括评估。我们现在推行这个评估价格也不可能解决根本性的问题，根本性的问题，就是要树立一种偷税漏税是最严重的一种违法行为，在国外是要付出很大很大代价的，除了你的信用问题以外，你在经济上是得不偿失的，有这样一种威慑力在那里。这是制度建设方面的，可能要做很多的工作，当然这不是一天两天能够完成的，有些东西，有些问题也是在不断暴露。我们也需要不断的来根据市场的变化作出安排，但是我想这个行业会越来越规范。在深圳这样的城市，已经跟发达国家差不多了，我相信社会上会越来越多的人，来找我们这些正规的机构和人员去做这些事情。

第二，经纪企业、经纪机构怎么做大做强的问题。国外有很多的经纪机构都是百年老店，我们现在当然没有过百年的，但是能够做下来，坚持下来的也不是很多。所以这里面就给我们提出一个问题，在一个网络化信息化的时代，我们又是这样一种门店经营的模式，信息又可以通过多渠道来获得，这样一种市场的形态，那我们的企业，怎么来做大做强，我们说三万块钱就可以成立一个门店，成立一个公司，成本很低。那么这个问题可能不是我现在三句两句话能解决的，在国外打工皇帝远远比他老板赚的钱要多。制度设计上怎么鼓励企业做大做强，政策上怎么引导，这里面有很多问题。

台北市不动产中介经纪商业同业工会荣誉理事长李同荣表示，两岸自从签订了MOU法（金融保险证券监理备忘录）以后，明年是MOU法的启动元年，在台湾现在的商用不动产已经在短短不到一年当中成长了30%，台湾的休闲不动产以前卖不掉的饭店，酒店现在抢购一空，所以未来我们两岸房地产的经纪行业，将要在入资，台资互相交易的平台上扮演着非常重要的沟通桥梁的角色，代表台湾的经济已经受到X法的激励。房地产在面临反转时机的过程当中，有这个支撑，所以房价仍然是居高不下，这种情况也为台湾的经济带来了很大的发展。台湾的房地产经纪行业的发展，跟大陆经纪行业的发展其实是有脉络可寻，看到现在的大陆，也可以想到昨天的台湾，但是有一点不一样是台湾走了三十年，大陆走了大概十年左右，很多地方都已经到位了，我们看到两岸之间的房地产经纪之间的发展都是如出一辙，所有的服务以自我为出发点，也因为这个原因，所以我们缺乏企业的忠诚度，因为从业人员的忠诚度不够，刻苦的忠诚度就不够。

台湾房地产经纪产业的发展历史跟现在的现状，其实跟大陆的经历差不多。1992年到2002年这个阶段，台湾在这个行业走了三十年。从暗卖到店面、直营体系、加盟体系、流通体系。从开始有社群，有网络，开始大家有结盟的关系。现在大陆正在这个阶段，网络到位了，流通也慢慢开始了，这个历程都是一样的。台湾现在已经发展到了行动化，最重要的是台湾已经走到经纪人自主时代的来临，经纪领域自主了，可以行动化办公了，所以一个人已经达到了可以作为180家店头的程度。台湾目前的监管制度中有行政管理制度和行业自律。行业自律是营业保证基金，就是每一家必须要缴交保证金到基金会保管，这是做保证，然后组织营业保证金组织委员会。营业保证金也有赔偿制度，是单一赔偿，没有连带保险的赔偿，这个在中央和地方都有督导。台湾目前修法速度比较慢，纠纷处理也有一些盲点，需要整合，市场服务同质性太高因此，信息的透明化、立法、制度和专业的提升非常重要。还有就是提高佣金上限，让品牌机构投入，让消费者认同成本。另外就是经纪人素质的提高，经纪人道德伦理人性的问题，要不断引起业内的重视。

台湾房地产经纪产业的发展历史跟现在的现状，其实跟大陆的经历差不多。