房地产新政对楼市的影响分析及应对策略

秦基胜

房地产新政对楼市的影响分析及应对策略

秦基胜

9月29日，中国人民银行和银监会联合发布房产新政：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。同时，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。随后，14个城市出台限购令，金融危机后首次加息，房产税步步紧逼，房地产调控越来越严格。那么，房地产新政对楼市有什么影响？未来的应对策略是什么？

房地产新政出台的背景

早在2010年4月17日，国务院便发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），被称为史上最严厉的房地产调控。然而，在经历短暂的市场调整之后，从7月开始楼市就逐渐回暖，成交量持续走高。2010年9月，全国楼市普遍成交量上扬，房价继续攀升。房地产市场的持续回暖似乎在挑战政策的底线，房地产调控面临再次失败的危险。

根据国家统计局发布的前三季度全国房地产市场运行情况，2010年9月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点，环比上涨0.5%。在这种情况下，必须出台更加严格的楼市调控措施，同时加大政策执行力度，才能保住前期楼市调控取得的来之不易的成果。

从限购令、加息看后续房地产调控政策

为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，国家有关部委于2010年9月29日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。共出台五项措施，即“新国五条”。这五条措施被看做是“新国十条”的“五条升级版”，被称为今年房地产市场的“二次调控”。

9.29房地产新政开启了楼市“二次调控”的序幕，随后各种政策纷至沓来。按照“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的要求，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、福州、厦门、海口、三亚、天津、大连、温州等14个城市纷纷出台限购令，在一定时期内执行房屋限购。深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令；上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购买一套新房，被称为“温柔版”限购令。随着时间的推移，将会有更多的城市出台“限购令”，通过控制不合理的需求抑制房价的过快增长。

2010年9月全国十大城市楼市成交价格及走势

“限购令”是二次房地产调控的重点，直接打击投资投机需求。实施“限购令”后，楼市迅速降温，引发恐慌性退房。“限

购令”与越来越严格的房贷政策组合在一起，产生的效力越来越明显。

9.29房地产新政具体内容（“新国五条”）

与此同时，10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。这是金融危机后的首次加息，释放出货币政策收紧的信号。在越来越严格的房地产调控面前，无疑是政策的再次加码。

可见，楼市的逆势回暖和CPI的持续走高导致了房地产调控政策的频频出台。随着政策的逐步落实，年底之前还将有更多细则推出。从发展的形势来看，未来将会逐步出台长期性的组合政策，促进我国房地产市场的可持续发展。

房地产新政对楼市的影响分析

9.29房地产新政发布后，全国楼市降温比较明显。随着限购令、加息、契税调整、首套房利率七折优惠取消等政策的落实，楼市调控层层加码。从政策来看，二次调控对首次置业、投资客、外地置业客户影响较大，短期能够起到抑制房地产价格过快上涨和投机需求，但长期影响要看政策执行的力度及市场的变化。

从目前的情况来看，房地产新政对楼市的影响有：

（1）由于房贷政策和限购令的出台，小户型将会降温

中国楼市仍然存在着巨大的刚性需求，也就是存在大量的首次置业。小户型由于总价低，再加上首付低，新政前异常火爆。新政后，首套房全部首付三成，二套房“认房又认贷”，三套房暂停贷款，使得通过购买小户型实现过渡性置业的成本变得越来越大。在这种情况下，刚性需求往往寻求一次性到位，就会更多地考虑面积较大的户型。

（2）由于土地政策越来越严格，别墅将会越来越稀缺

2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号），要求今后出让住宅用地容积率指标必须大于1。这样一来，别墅产品将会越来越稀缺，未来的升值潜力较大。不管市场形势如何变化，别墅都具有良好的保值能力。

在严厉的房地产新政条件下，2010年第四季度房价上涨的趋势将会得到基本的抑制。随着市场成交量的萎缩，成交价格将会进入二次触底的下行通道，其中一线城市将表现最为明显且市场反应最为敏感。房地产新政打击了投资投机需求，也误伤了部分自住需求者。当从长远来看，房地产新政有利于实现房地产去投资化，真正回归居住的属性。

房地产新形势下的应对策略

以“新国五条”出台为标志的第二轮房地产调控可谓落地有声，连续上涨的楼市成交量出现较大下跌。面对成交量和销售额的大幅缩水，开发商降价的压力大大增加。二次调控后，市场将进入一定时期的震荡调整期。

全国14个城市“限购令”政策一览表

从目前的情况来看，房地产新形势下的应对策略有：

（1）及时调整开发策略和产品结构，加大市场营销力度

根据市场形势的变化，及时调整小户型产品户型和面积，加大营销力度，科学进行定价，适当控制小户型总价，引导刚性需求。加大经济型两室和适用型三室开发力度，因为这样的户型可以满足中低端一次性到位需求。高层较大户型可以考虑向中间户型靠拢，满足改善性需求。

（2）尽量开发别墅等低密度产品，向更高端住宅方向发展

由于今后出让住宅用地容积率指标必须大于1，别墅将越来越稀缺，升值空间将会越来越大。花园洋房产品可以考虑向别墅产品靠拢，满足高端客户的需求。大力发展低密度大户型住宅项目，向更高端住宅方向发展，满足有钱人更高端更奢侈的多功能居住需求。随着经济的快速发展，有钱人将会越来越多，而且他们当中的大部分具有一次性付款的能力，受房贷政策影响较小。

从长远来看，中国仍然处在城市化快速推进的时期，市场需求还是很大的，未来中国房地产市场仍然看好。目前只是强制性地抑制需求，未来将会逐步出台促进房地产持续健康发展的长久政策。到那个时候，产业结构将会日趋合理，房子将会回归居住的功能，不再是资本的游戏。无论形势怎么样，开发商要做的仍然是做好产品，修炼内功，及时调整战略，满足多元化的住房需求，同时与金融相结合，与时俱进，与时代同行，以不变应万变，在不断变化的市场中取得更大的发展。

从长远来看，必须改变现行房地产市场运行机制，逐步建立适合我国国情的房地产市场体系，逐步走出一条具有中国特色的房地产发展之路。

逐步建立适合我国国情的房地产市场体系

从“新国十条”到“新国五条”，政策不断升级。然而，房价仍然居高不下，住房矛盾越来越突出。经历多年的房价暴涨后，房价已经远远超越了居民的收入水平，到了非大力治理不可的地步。只有富人才能不断地买房，穷人根本买不起房，特别是年轻人买不起房。房价再高，也必须有人接盘，投资才有价值。如果能够接盘的人越来越少，那么到了一定程度，有可能引发金融风险。

因此，从长远来看，必须改变现行房地产市场运行机制，逐步建立适合我国国情的房地产市场体系，逐步走出一条具有中国特色的房地产发展之路。房地产需要调控，但最终必须回归市场化，同时政府真正承担起保障性住房建设的重任。随着时间的推移，房产税、物业税等政策将会出台，逐步形成科学合理的长效机制，房地产进入精细化管理时代，与其他产业共同推动中华民族的伟大复兴！