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新条例的进步

■ 叶檀

■ http://yetanyetan.blog.sohu.com/143502085.html

新条例意在调和拆迁者与被拆迁者的利益纠纷，还《物权法》以尊严。通观全文，仍有对地方利益的绥靖与自由裁量度过大之嫌。如果不能在具体细节上给予严格的界定，强势利益获得者完全可以通过扩大概念外延，掠夺对拆迁者的权益；而强势的被拆迁者也可借助于新规则漫天要价，最近就有补偿特定对象上千万元的奇闻。

关注新条例的性质，必须关注新条例的两个基本议题，一是对于公共利益的界定，二是市价补偿的基准。

新条例规定，共有七种情况被规定为公共利益的需要，第六条将“国家机关办公用房建设的需要”都被介定为公共利益。而第七条则是一条打补丁的背书，“法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要”，即只要地方行政法规与国条院条例规定为公共利益的，都是公共利益，换言之，何谓公共利益，界定权完全在有法规制订权的政府部门手中。

以市场价补偿被拆迁者是一大进步，这杜绝了漫天要价与漫天砍价的恶性互搏。以往的经验可知，多数人并非不乐于被拆迁，而是对于补偿价格不满，血泪拆迁的背后都是利益的残酷剥夺。

最后，值得关注的是，钉子户权利被剥夺。新条例第十三条规定，90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。这一招少数服从多数的手段，赋予政府拔除钉子户的合法权利。

新条例虽有绥靖色彩，相比有违背宪法与物权法之嫌的旧条例，相比过往以农产品价格作为补偿标准等荒唐做法，有长足的进步。起码，新条例承认被拆迁人有享受市场价格的权利，物权法得到了一定程度的尊重；新条例对于被拆迁者的民意有一定程度的尊重，虽然能否做到另当别论，带血的拆迁、唐福珍式的悲剧将得到微弱的抑制。

《房屋征收与补偿条例》谨防好心办坏事

■ 陈宝存

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_51556c0b0100gri6.html?tj=1

坊间热议《国有土地上房屋征收与补偿条例》，事关几乎所有城市居民，引起关注是很正常的。

我看了一下条例的大致，对公益的认定有七项。其中的第四第五两条列为公益拆迁，我认为面有点过于宽。为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；这两项几乎涵盖了所有城市拆迁改造的形式。我们所谓的政府组织的拆迁，应该是土地出让的前提条件。出让毛地本身是政策法规不允许的行为，但是现实是遇到拆迁项目，名义上政府组织实施，实际上真正的拆迁出资人更多的表现为一级开发企业。这是很多城市一直以来的习惯性做法。即使是拆迁公司实施，因为地方财力的限制，拆迁实施方还是一级开发公司。赋予此类项目公益性拆迁的定位是有问题的。

总的来说，本条例的征求意见稿基本来源于最近几年的实践。没有过于偏袒任何一方的意思还是很明显的。作为一项法律法规，公平公正的保护双方利益是很应该的。我们社会的话语环境目前对地方政府和开发企业极为不利，产生的拆迁安置纠纷不分青红皂白的归于地方政府和开发企业，而对当事的另一方的无理要求视而不见。过高的要价造成土地收储成本居高不下，还要求开发企业降低房价，这是无益于问题解决的。

我认为条例法规政策要有利于全民，而不是仅仅单个层面。至于公益性征收标准，这不是本条例可以涵盖的。具体情况不同，也不会有统一的安置补偿方案出在国家层面。

但是在具体实操中，我们还会发现很多问题没有涵盖到，这也是合理的现象。需要在实践中发现新问题，解决新问题。

从拆迁到搬迁：要在换汤的同时换药

■ 孤独求败

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_64779ae90100hcj5.html

在《物权法》之后，在许多拆迁事件之后，尽管新条例的出台有些姗姗来迟，但从“拆迁”到“搬迁”，毕竟折射出一种法治理念的进步。

检验这种尊重和保护的重要标准，就是补偿。众所周知，之前许多拆迁纠纷乃至暴力事件的发生，几乎都与补偿不到位或者标准太低有关。而将“拆迁”或者“搬迁”的目的搞清楚，是否为了公共利益，如何做到公平合理，就具有非常重要的意义。

揆诸新条例，以上案例则要明朗许多：比如，新条例明确规定：征收、拆迁主体是政府，而不是开发商；危旧房改造，需90%以上居民同意；而对“公共利益”，新条例进行了列举规定，不属列举规定的“公共利益”范畴的项目建设，都应遵循民事协商和合同途径解决，换言之，双方都有买卖自由。

总之，新条例确有不少可圈可点之处。当然，在将来如何避免新条例的规定沦为“纸上富贵”，还需要在现实中进一步落实。例如，尽管新条例规定了其中属于“公共利益”的情况，但在实践操作中，执行才是这种规定的生命。有人就担心：政府想拆的，就可冠之基础设施、能源交通和城市建设的名目，以改善“民生”为由放开“搬迁”的边界；而如果政府不想拆迁时，又可搬出保护历史文化遗产和传统风貌这块招牌。如何避免不同的行政意志的解读，确实值得思考。

可见，从“拆迁”到“搬迁”，正如从“偷菜”到“采摘”，从“暂住证”到“居住证”一样，如果要有实质性的变化，还需要在换汤的时候同时换药，在规则中细化后果模式、在实践中完善违规责任。

“拆迁”一词应完全从新条例中消失

■ 律师刘海洋

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a6610c10100gvdz.html

新条例从为公共利益目的入手，规范了国家对土地与房屋的征收与补偿的行为，用征收与补偿的的概念，代替了拆迁的概念，这是一个观念的重大转变。让人遗憾的是，《征求意见稿》的附则中第四十条突兀地保留了拆迁一词。

我理解，立法者希冀在规范公共利益的征收行为时，对商业行为也进行规范。但问题是：这种规定的方式与新条例的整体理念不合，且从实践中看，也会被恶意利用。

按现行的《城市房屋拆迁管理条例》的理念，只要是经过了一定的程序，有了一定的手续，就可以拆迁。产权人无不同意的权利，只能就如何补偿提出一点异议。自己的财产，自己无权决定是否保留，这种规定是无理的。并且随宪法的修订、物权法的出台，《城市房屋拆迁管理条例》违反上位法是显然的，废除就是必然的了。显然非公共利益的商业性开发是不能征收个人住宅的。商业性的开发只能按商业原则以市场的方式经购买个人住宅，变更产权后再行开发。而《征求意见稿》的第四十条的拆迁一词，依然保留了《城市房屋拆迁管理条例》的理念，即经批准了就可以拆了。仍然可以不按商业的原则来运作。给产权人的仍然只是“补偿”而非房产的市场价值。而且“拆迁”并不是将房屋及所属土地当做一个完整的财产来对待的。拆迁协议只是你拆我的房子，你给我补偿。我同意你将我的房子变成垃圾了，可我的土地的使用权如何变到开发商名下的？与我有合同约定么？法律依据是什么？依法征收的没问题，“拆迁”下的商业开发的房屋及土地的流转是如何合法完成的？

因此，“拆迁”一词在新条例中使用，会使商业开发在不使用“征收”一词的情况下，从事准征收，“征收”一词应完全从新条例中消失。而商业开发只须以部门规章的形式发布一个商业地产开发操作规范即可。