国内生态住宅市场推广策略研究

■葛昕厂

国内生态住宅市场推广策略研究

■葛昕厂

目前我国已经跨过中等收入国家的门槛，城市化加快，房地产高速发展。为满足城镇人口迅速增加的需求和人民改善居住条件的需要，在2020年前我国每年城镇新建建筑的总量将持续保持在10亿平米左右。按照目前建筑能耗水平，则需要每年增加1.4亿吨标煤用于采暖，每年增加4000～4500亿度用电量。这些建筑的建造和运行要消耗大量的土地、建材、能源等，对环境与资源形成巨大的压力。

我国生态住宅市场失灵的原因

第一，生态住宅的外部性导致市场失灵。

外部性是不完全市场的一个特例。大多数与生态住宅有关的市场失灵多少都可以与市场的不完全联系在一起，导致市场不完全的关键则在于人们难以建立起界定明确的产权体系。

第二，生态住宅的推广需要规模经济。

对应于生态住宅来说，其溢出的外部性，决定了其在市场经济均衡中达到的数量低于在考虑到社会利益下均衡达到的数量。而市场中生态住宅的出清数量，又与其生产过程中的规模经济紧密相关，因为低的出清数量意味着生态住宅的规模经济更加难以实现。

第三，生态住宅建设的社会贴现。

生态住宅的特殊性就在于它一方面是商品，通过现有市场体系出清的；另一方面它的生态特性又有公共物品的正外部性，社会希望它采用低的社会贴现率来评价而不是高的私人贴现率来评价。生态住宅在市场环境下，其市场主体包括开发商和消费者，都倾向于采用较高的私人贴现率。

第四，生态住宅建设需要生态补偿政策。

生态补偿政策是实现代内公平和代际公平的有效途径。生态补偿主体主要包括以下几方面的内容：开发者补偿；受益者补偿。

我国生态住宅市场发展的对策

第一，正确认识生态住宅的价值。

从理念上讲，生态住宅是一种低能耗、低排放的产品，符合社会收益最大化的目标。我们需要从一般商品的经济活动中去分析，了解市场价值链是如何形成的，在此基础上修补生态住宅的市场价值链。

首先，市场缺陷导致了废弃的产生或过度增长。

其次，生态住宅所使用的技术与产品还不成熟，导致生态产品质量较低或价格较高，在市场上就会阻断流动过程。

第二，利用市场实现生态住宅价值。

生态住宅市场价值链的三个环节主要是开发商、消费者、政府，开发商销售生态住宅获取利润，消费者购买生态住宅获得效用，政府鼓励生态住宅获得社会收益。在这个链条中，现存的市场体系没有把生态住宅所提供的社会收益内部化而造成生态住宅的市场失灵，从而表现为生态住宅市场价值链的断裂。生态住宅市场的重构就是要解决生态住宅外部性内部化的市场机制。

第三，建立生态住宅认证标准体系。

西方一些发达国家已经分别成立了相关的认证机构和组织，如：美国的“绿色印章”、“能源之星”，加拿大的“环境选择”，德国的“蓝色大使”等。

中国住宅商会在2001年编写了《中国绿色住宅技术评估手册》，该技术评估体系以可持续发展战略为指导，以保护自然资源，创造健康、舒适的居住环境为目标，与周围的环境生态相协调为主题，推进住宅产业的可持续发展。

第四，加强公众参与。

生态型住宅不仅是开发商的事，也与消费者密切相关。要教育和培养居民的绿色生活意识，养成良好的环保习惯。大家共同维护绿色生活环境，做一个绿色居民。公众是生态环境的重要参与者。每个公众至少可以通过他们的消费行为参与到生态住宅建设的过程中。

第五，完善相关的经济政策。

在给定的制度和技术条件下，生态住宅很难被推广。通过制度创新可以改变生产者和消费者的行为，能够使资本流向有利于生态住宅发展的方向。推进生态住宅建设，首选市场机制；如果市场机制行不通，可以通过制度创新改变市场游戏规则来进行；最后才是政策介入。

第一类制度主要是税费和补贴。通过税费和补贴，提高非生态住宅的成本和降低生态住宅的成本，使两者在市场上的产量符合社会收益最大化时的产量的要求。

第二类制度是依据生态住宅市场的需要对市场进行重构。即使在第一类制度实施后，责任和利益边界不明确也会造成生态住宅的交易成本过大，因此构建与生态住宅相适应的责任体制是非常必要的。

第三类制度是为保证这些制度能够运行的能力。目前主要是依靠政府来推动市场运行，但凡事都需政府亲历亲为，有点不现实。具有自治性的行业协会无疑承担了此项任务。

生态住宅的经济政策是在市场经济的条件下，政府实施宏观调控，间接干涉市场经济的有效手段，同时也是生态住宅推广得以顺利进行的有力的保障。对不同市场阶段应采取不同的经济政策。

1、生态住宅市场的初始阶段：经济政策起强大的推动作用。

在生态住宅刚刚开始的阶段，由于多种行动参与人生态意识薄弱，此时，需要政府运用政策手段推动开展生态住宅工作，生态住宅市场也将在政府经济政策的作用下逐步建立和完善。

2、生态住宅市场的发展阶段：二者相辅相成、相互促进。

该阶段为生态住宅技术、材料和产品从研制开发到成熟应用的过渡阶段。因此，二者间的相互关系表现为相辅相成、相互促进，即经济政策推动生态住宅走向更高的水平;而生态住宅市场对经济政策的反馈，将有助于决策制订者对政策随时进行调整和修订。

3、生态住宅市场成熟阶段：经济政策将阻碍生态住宅市场的发展。

在该阶段，生态住宅的技术和产品得到广泛应用，开发和购买生态住宅已经成为人们的一项自觉行为。因此，在生态住宅市场成熟阶段，经济政策的执行应逐渐退出市场，转为由政府部门发挥监督管理的职能辅助生态住宅市场的进一步开展。

针对目前生态住宅的现状，在供选择的经济政策中，财政补贴政策和税收优惠政策是最能够有效推动生态住宅战略的经济激励政策。

1、对生态住宅实行财政补贴政策。

财政补贴政策是政府为实现某种特定的发展目标，向企业或个人提供的无偿援助。

2、对生态住宅实行税收优惠政策。

税收优惠政策的核心是税收支出，即利用税收制度的各项优惠规定，使税款的减除或豁免。按照所发挥的作用，可以分为照顾性税收支出和刺激性税收支出两种。

3、对生态住宅采取的其他优惠政策。

依据国家的有关规定，各级地方政府制定了“关于统一收取城市基础设施配套费”的规定，对新建、改建、扩建的工业、民用和公共房屋建筑工程，按照建筑面积，在取得建设工程规划许可前，统一征收城市基础设施配套费。此外，部分城市还制定了诸如对节能建筑的设计和建设单位颁发建筑节能奖金等一系列适用于本地实际情况的建筑节能经济激励政策。

4、完善法律规定，明确环境资源的产权关系。

长期以来，由于我国环境资源的产权关系不明确，环境资源也是一种资产。如果明确了环境资源的产权关系，那么环境资产的拥有者就会自觉主动地保护自己的环境，不让他人破坏。一旦自己环境遭到破坏，就会主动去追究破坏者的责任。如此，环境自然就会得到保护。

5、细化环境保护激励政策。

国家已出台了许多环保法律法规，但关键在于地方政府和开发企业的执行。要将环保指标纳入政府官员和开发商的考核指标。对开发、管理生态住宅、环保达标的官员和房产企业，给予必要的奖励；对于环保不达标的官员不予提拔；不达标的房产企业禁止开发新项目，加大破坏环境的惩罚成本。只有这样，才能使地方政府和房产企业积极主动地走生态住宅开发之路。

（作者单位：中国科学技术大学管理学院）