关于解决好住房问题的两条建议——从借鉴新加坡的住房经验谈起

新加坡是住房问题解决得比较好的国家之一，在世界住房界有口皆碑。

在我国，能不能借鉴新加坡的住房经验，一直存在着不同的看法。对此，做如下分析并提出两条建议。

一、关于国家大小不同的问题

有人说，我国是一个13亿人口的大国，新加坡只有3百多万人口，相差太大。因此，新加坡的住房经验对我国不适用。

我国的房改，是城镇住房制度改革，暂未包括农村。住房建设在土地上，不能移动，具有很强的地域性。为此，我国在房改中十分强调，在中央统一政策指导下，各城市要因地制宜去解决好本城市的住房问题。新加坡人口3百多万，面积6百多平方公里，属于城市型国家，与我国一般的大城市大体相当。新加坡的经验，实质是如何解决好城市居民住房问题的经验。因此，我国的各个城市，可以适当地借鉴新加坡的住房经验。

二、关于经济实力不同的问题

有人说，新加坡人均国内生产总值2.6万美元，而我国只有两千多美元，相差太大。因此，新加坡的住房经验对我国不适用。

新加坡人均国内生产总值达到2.6万美元，是近几年的事。新加坡决定统建面对中低收入者的政府组屋，始于1961年，当时人均国内生产总值不足1千美元。1965年新加坡宣布独立时，政府拥有的资产仅为1亿新元。新加坡的专家指出，该国的住房制度，建立在政府经济实力弱、居民收入低的基础上。这与我国开始房改时的经济条件大体相同。因而，我国完全可以适当地借鉴新加坡的住房经验。

三、关于调控住宅价格和建设用地效果“不同”的问题

新加坡面对居民收入相对偏低的国情，认真调控房价，做到40多年来每年的房价保持“微涨”的幅度。新加坡面对土地紧缺的国情，认真调控住房套型以节约土地，40多年来始终把组屋的套型控制在42～125平方米之间，而且要求每年建设的组屋，100平方米以上套型不得超过总房量的30%。只有1998年，因为人均国内生产总值连年较快提高，在有些人的建议下，曾经试点地建设了一小批套型为145平方米的组屋。在1999年对试点进行总结时，认为145平方米的组屋不利于节约土地，决定仍把组屋套型的上限定为125平方米，并坚持至今。

我国也是一个中低收入者收入相对偏低和土地紧缺的国家，国务院一贯重视房价和住房套型的问题。2003年和2005年，在国务院两次发出对房地产业进行调控的文件中，都严肃地指出房地产业存在着住房建设规模增长过快、房价过高和大套型住宅比重过大这三个突出问题，要求各地认真解决。在2006年我国政府发出的调控房地产业的文件中，更进一步提出，在每年建设的住房总量中，90平方米以下套型的低价位住宅不得低于70%。在短短的4年时间里，我国政府对一个行业连续发出3个调控文件，在新中国的历史上是空前的。它雄辩地证明我国政府对房地产业及其存在问题的高度重视。遗憾的是，这些文件提出的正确要求，在各地没有很好地贯彻执行。

可见，两国的中央政府都同样地对以上问题予以高度重视。差距在于，我国的“政令”没有很好地落到实处。在2009年，我国有些城市的房价仍然上涨过快，大套型住宅的比重仍然偏大。

四、关于借鉴新加坡住房经验的两条建议

要把国务院多次提出的宏观调控任务落到实处，必须采取更为过硬的措施，特提出以下建议。

（一）建议尽早开征物业税

新加坡物业税率高达4%，重点是收大套型高房价“富人住宅”的税，对于只住一套组屋的居民则予以有区别的优惠。新加坡的专家指出，中小套型的组屋能受到广大居民欢迎，以及新加坡的居民很少买两套房，征收物业税发挥了重要作用。顺便指出，西方国家的中等收入者很少买两套房，征收物业税也是重要原因之一。

这些年，我国城市居民买两套房“蔚然成风”。笔者曾就此访问过好几个城市的同仁，他们估计（因为没有统计数）自己所在城市，拥有两套房的居民至少占居民总数的30%以上。而买了3套住房以上的居民也不是一个小数目。我国土地紧缺，只能推行一户居民享有一套适当住房的政策，并对一户居民拥有两套住房以及大套型住宅比重过大进行抑制。最近几年，不仅建设售价上千万的住宅颇有越建越多的趋势，而且有几个城市还建成了售价上亿元的特大豪宅。有几位老同志著文，对这种“豪宅风”深表忧虑。确实应该引起我们的高度重视。如果征收物业税，并按3～4%的税率计算，售价1亿元豪宅每年得交三、四百万元的税（豪宅过多占用国家宝贵的土地资源和住房资源，理应多交税），必然会产生有力的抑制作用，而且国家还会增加收入。可见，尽早推行物业税，并对大套型豪宅征收较高税率，除了引导住房的理性消费，抑制一户居民买两套房和大套型住宅比重过大外，对于平抑房价，促进住房建设规模合理化，以及通过税收增加政府财政收入等许多方面，都能产生积极作用。

（二）建议各城市适时成立保障住房组建公司

新加坡政府下设建屋局，负责中低收入者“政府组屋”的组织建设和分配。这一重要举措：能够有效地控制中低收入者住房的房价、套型和供应对象；能够合理地安排住房的建设规模；由建屋局将住宅建设任务直接发包给建筑单位施工，不经过房地产商这个环节，能够较大程度地节约建设成本；建屋局把组屋出售给中等收入者，能够坚持不赔不赚的原则（实际操作会略有盈余），可以减少政府的负担。因此，新加坡的专家认为，实施政府组屋是解决好新加坡中低收入者住房问题重要的组织保证。

近年来，我国各地在建设保障住房进程中，出现了两个值得注意的问题。一是，有的城市经济适用住房按商品房售价的70%定价，许多供应对象买不起；二是，有的城市政府反映承担加快保障房建设任务过于吃力。这两个问题所反映的一个主要问题，是保障房价格过高。据了解，目前各城市住房建设中每平方米的建安工作量，多在2000元以下，房价很高的北京市，多在2000元以内。有些中小城市，则低于1000元。由于保障房有土地出让和税费方面的优惠，如果借鉴新加坡的组建办法，将每平方米保障房的售价，控制在一个相当低的价位，也可以做到不赔钱。考虑到我国实行的是政企分开政策，不宜照搬新加坡由政府建屋局组建的办法。因而建议各城市，根据本市保障房近期和长远的建设任务，成立一个或几个国营的、微利的保障住房组建公司。这些公司接受政府的委托，承担保障房的组织建设、出售和出租任务。这些公司承担建设保障房任务的近期目标，是逐步覆盖中中、中下和低收入者住房的组建和供应，大体上占城市住宅建设总量的50～60%，具体进程由各城市从实际出发制定逐步推进的规划。这一举措的重大作用是：1、可以大幅度地降低保障房价格，既能使绝大多数中中、中下收入者买得起房，又使政府具有承担加快廉租屋建设和补贴中下收入者的能力；2、可以有效地控制保障房的房价、套型和供应对象；3、这也适用于棚户区改造和解决农民工住房；4、保障房的建设和管理任务十分庞杂，需要大量的人力。我国各城市管理住房的公务员偏少，实在管不过来，又不大可能大幅度地增加管住房的公务员。这条建议，则可把大量保障房的工作交由组建公司来办，政府只负监管之责。还要指出，把公务员从繁琐的事务中解脱出来，反而有利于提高政府的监管水平，把保障房的事情越办越好；5、有利于房地产业的长治久安和可持续发展。但也要清醒地看到，如果采纳这两项建议，对于已经形成的过大的住房建设规模和过高的房价，将会产生影响，并会进而影响城市财政收入、相关产业的发展。对此，如何权衡利弊，趋利避害，希望各级政府在决策时审慎考虑和做出妥善的处置。目前，不少城市来自房地产方面的收入，要占城市财政收入的40%以上，并成为不利于落实宏观调控任务的一条重要原因。可否考虑，将共享税的大部分调给地方，把出让土地的收入的大部分调给中央。这样调整，既能保证地方的财政收入，又能避免地方过分地依赖“以地生财”。