房地产“大佬”论道品质

胡葆森、刘晓光、任志强……这些在地产“江湖”声名赫赫的“大佬”，难得齐聚一堂大谈“越域”者的“质”胜之道

在2010年1月6日的“2010年中国地产新视角·品质地产高峰论坛”上，主办方邀请了胡葆森、刘晓光、任志强等房地产行业当中非常具有影响力的“大佬”畅谈“越域”者的“质”胜之道。

刘晓光

首都创业集团董事长 刘晓光：“品质”是品牌的基础，对现在的中国发展很重要。5年前“居住改变中国”观点提出来的时候，我写了一篇文章说“一定要给中国的老百姓提供可以传宗接代的优质的私有财产”——这是我当时讲的概念。品质的内涵涉及到规划的水平、房屋的质量、装修的水平、物业管理的水平、户型设计的水平、园林布局的水平等等，中国的房地产发展到这个阶段，品质十分重要。房地产行业发展的越快，企业越要练好内功，最后要体现在产品上、体现在品质上、体现在品牌上。

大佬畅谈

胡葆森

中房协副会长、建业地产股份有限公司董事局主席 胡葆森：“建业”是一个比较典型的区域性企业。大家知道河南是中国的第一人口大省，有1亿多人口，中等城市有18个，还有108个县级城市，即有将近130个县以上的城市，我当时在构思企业发展战略的时候考虑到城市化的进程：每年在河南大约有100多万人要进城，假如每人按10平方米来算，大概有1千多万平方米的住房需求，加上现在已经住在城镇的3千多万人口，每年假设一个人增加1平方米那就是3千多万平方米，加上新进城的1千多万平方米的需求，应该每年有4千万以上的市场新增需求。

我们设想用十年时间做到在河南的市场占有量达到10%，经过很多数据的分析，我们认为这个可能性是存在的。从2002年开始我们就走出郑州向其他的中等城市进行扩张。现在已经经过8年时间了，“建业”进入了22个城市，2008年年底按照销售额来算，已经占到了河南市场份额的5%，我们希望再用差不多5年时间，能把这个市场份额提高到10%左右，我想这样一个战略就能够保证我们企业的愿景，就是在河南这块土地上能够保持一个可持续发展的状态。这样一个区域化的探索，我相信可能用不了太久，当中国的房地产市场格局再用两三年时间调整比较清晰的时候，除去大约20家超级地产企业之外，剩余的必然是一些专注专业的企业，可能专注一个区域或者专注一个产品或者专注于一种商业模式——我们可能就是专注于某一个区域的企业，和在全国发展的企业一样，我相信我们能保持一个可持续发展的状态，这个探索可能对这个行业就会有一点启示的意义。

张华纲

金地集团总裁 张华纲：房地产投资没有地就没有房子，所以地是房地产公司生存的命脉，这也是行业的特质。土地在2009年应该是非常热的一个词，尤其是正好跟2008年形成了非常大的对比，2008年很多的土地都是流拍的，政府也不敢推出地块，因为市场不好。2009年在流动性或者通货预期的推动下或者市场爆发之下，我们开始经历了小阳春，后面是炎热的夏天，土地也跟着热起来。到了下半年我们可以看到，房地产热度非常高了，新地王不断的出现，很多的地方甚至出现土地楼面地价高过于当时的项目售价，土地作为房地产公司的一种非常重要的生产资料而言，我想价格反映的还是一种预期真实的表达。

从现在看，宏观调控毫无疑问在2010年会加大力度，土地市场也将特别考验房地产开发公司的专业判断或者能力，我相信2010年市场还会是一个非常惊心动魄的市场，特别是在招拍挂方面，会给房地产公司带来非常大的考验。反过头来，土地一定给我们的售价或者是市场带来新的压力，当然也有负面的，也有正面的，具体土地价值的走向，我想从长期看应该说会是不断提升的过程。

我们在土地市场上面，“金地”还是一向比较理性，希望通过价值创造能够给土地带来价值，为我们的客户带来价值。当然我们在金融方面也做了非常多的创新，希望通过发挥金融的杠杆作用，能够把房地产项目做得更好，把公司的价值做进一步的提升。

毛大庆

万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆：管理是万科最近热议的一个大话题，年初的时候提到从规模、速度转向质量、效益，我想这是今年的主题词，也是为了提升企业真正的价值，特别是为股东创造价值，要求企业必须在管理上下工夫。

住宅产业化是跟节能减排、低碳经济发展密切相关的话题，目前政府非常重视，大力推进这项工作。对建筑行业而言，是住宅产业生产方式的革命，也给万科带来了发展的机遇和挑战，也给我们整个管理班子、管理团队、管理思路带来了一次头脑风暴，就是万科如何发挥好前面我们走了七年住宅产业化的道路，真正把这种大规模的住宅生产模式带出来向产业化方向发展打造出“万科制造”的品牌？

围绕着现在绿色、低碳，我想告诉大家，我们算了一笔账，如果全北京市的住宅假设全部使用工业化的装配办法进行建造的话，我们一年可以节省将近7个昆明湖的水量，可以节省葛洲坝将近一个月的发电量，更加不要谈水泥用量的减少、扬尘的减少、噪音的减少。就是说企业管理的创新、企业品牌价值的挖掘，除了刚才刘总讲到的品质、质量、产品以外，我想还有一条更重要的，就是把产业化的一种新的模式推广开来。全世界50%的住宅开发在中国，万科又是注重给主流人群打造住宅的企业，中国能耗的40%又来源于建筑行业，这三个数字摆在桌上一看，作为万科来说，没有道理不选择一条管理之道，在节能减排、绿色建筑、产业化革命等方向上做一点事情。所以我想这个是万科现在在坚持做的，我想过去七年走的虽然孤独，但是走的很坚定，现在我们走的就很明朗，因为有大政策、大形势，有世界、有国家，特别是国际上给中国提出的新的要求的调整。我想在这点上谈万科的管理，可能已经超越了企业管理、品牌管理，更多的是一场生产方式的管理革命。

任志强

华远集团董事长 任志强：全世界还找不到任何一个国家的GDP在总体上升的过程中房地产单独出现下滑，或者说叫所谓的泡沫破裂了。我们把美国、香港、日本的情况都做了分析，我们还找不到这样一种情况，或者其他国家也没有发现在GDP高涨的过程中哪个国家的房地产泡沫会破裂，有没有泡沫是另外一回事，泡沫能不能破，假定有，起码全世界各国发展史上，从1950年二次世界大战之后到目前为止还找不到。换句话说，就是希望房地产泡沫破裂的人一定在想着让中国的GDP从8%到2%或者1%往下掉。我们的调控措施是不是想让中国的GDP往下调？到现在我们看不出来，起码我们的政府说要保持自住或者改善型消费的支持力度，这个政策是不变的，就是说中国还在希望房地产作为拉动GDP或者保持GDP增长的支柱型产业，还要改善居民的消费和居住情况，这个可能是调控大的主题吧。

现在我们出台的政策背景，认为我们有一部分城市有一部分投资客或者投机客把中国的房地产炒上去了，我想另外一个问题，如果中国的房地产投资成为一个常态，就是所有人都把买房子变成一种投资行为的时间，中国怎么出台政策？不知道这个政策会怎么出台，但是我知道从金融学的角度说，所有有产权的住房消费一定是一种投资。

房地产本身就是金融产品，不管它是经济适用住房还是保障性住房还是“两限房”，一定会有财产增值。世界上所有国家的法律都是鼓励老百姓用住房资产的升值去改善他的住房条件，以减少国家保障性住房的负担，所以美国会减税、英国会减税、香港会减税、日本会减税，所有的国家会减税。我想今年的目标应该是买房的人减个人所得税，然后鼓励大家用减税的方式调整收入分配结构，让你更容易去买得起房子或者改善住房，因为土地出让金本身就是强制性税收，而我们现在所有的土地政策都以为是在整开发商，比如说首付50%土地出让金，比如说你的土地两年不干囤地要加收你的钱，这个钱一定是最后落到消费者的头上，由消费者的购房款去支付的，所有对土地的加税一定是对消费者或者购房人的加税，从逻辑上来说，成本增加的结果是逼着你把房子的价格提高。这样的调控我想可能从经济学上来看，都有点不是让房价降下来，而是让房价涨上去的意思。

我们还有几个城市特别宣布了今年的土地供应量50%要用于保障性住房，政府要加大力度去解决低收入家庭或者无能力购房家庭的住房问题，我们欢迎，但实际上饼就那么大，这个刀下得狠了，往这边多切点，那边就少点，结果一定是由高商品房房价的人补贴那些享受政府待遇低价人的住房资产的转移。这种转移过程中，因为每年指标就这么多，这边越高那边就越多，没有土地出让金根本修不了这么多市政基础设施。如果从经济学角度重新研究一下为什么房价会高，或者再出台相关政策的时候，也许就会调控的更加合理一些。