土地新政策对房地产企业的影响分析

刘炳南 周 理

1 概述

2009年12月9日,国务院常务会议决定,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。12月14日召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》(后称《通知》),明确开发商拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

2 新政策对房地产行业的影响

该通知的实质是统一并普遍提高开发商拿地首付款,由此造成开发商资金链紧张,遏制房企炒地、囤地行为。中国有很多房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不开发,这样的开发商大概占到1/3,囤地造成供求失衡导致近几年中国房价大幅度上涨。而对于合法守规经营的企业来讲,影响较小。

2.1 房地产业承担政府转移的土地市场风险

此次政策的出台其实比较“蹊跷”,从供需平衡的角度讲控制房价首先应该加大土地的供应量,但此举很明显会抑制土地的成交量,反而很有可能会因为土地不足而再次抬高房价;如果是想打击开发商囤地,那么可以用其他更好的政策,比如严格执行此前的两年内不开发即收回土地政策。表面上看来是政府旨在打击囤地,让开发商理性拿地,但其背后的信息可能更加重要,政府更有可能是已经提前预见到明年土地市场的风险而采取的预防措施。2007年年底,我国对房地产开始进行严控,到2008年,受调控政策及金融危机影响,土地流拍事件频频发生,全国退地潮也风起云涌,如上海2008年的供地计划显示,当年的经营性土地供应量是最近7年以来的最低值。2009年,地王频出与开发商囤地不开发频繁发生,更有开发商因拿地价格过高导致资金链断裂而破产。结合近期中央政府频繁的调控信号,已可预见明年楼市将会是一个深度调整并下探的态势,市场调整期可能将提前到来。

2.2 中小型房地产商面临无地可开发的尴尬局面

在土地方面,国家一方面不断收紧地根,控制土地的市场供应节奏、规模;另一方面在土地出让方式上,禁止协议出让土地,限制最低首付比例,两年内必须开发等,进而提高了开发商的拿地成本,使获取土地的难度进一步加大。在“招拍挂”过程中,对竞标企业高标准的资质要求、业绩要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等,对中小型房地产企业产生了很大冲击。同时,地方政府为了保证城市建设的高水平,一般都推出大幅土地进行拍卖,同时参与的大企业常常是由多个大型发展商组成一个银团联手投标。因此,近两年以来,各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数大发展商获得。这样,就从开发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以致命的打击,导致许多中小型企业面临着开发断“粮”的尴尬局面。而对于大型企业,都有其相应的土地储备,政策只会影响其开发速度。

2.3 房地产开发成本大大增加

随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧,现在的房地产开发要实现经济效益,就必须对项目开发成本进行有效的控制和管理。开发商拿地首付比例上调至50%,一年内缴清,这一政策将开发成本控制的重要性提高到了一个前所未有的高度。房地产开发企业要想在日益激烈的市场竞争中站稳脚跟,就必须进行更有效的成本控制与管理。这就要求房地产开发企业在项目立项阶段做好调查研究并收集大量对房地产价格有影响的市场信息。由于限制政策出台,开发商总的开发周期和银行贷款期限会延长,信贷吃紧,利率上调,这都会增加开发商的成本。

2.4 房地产开发对资金要求更高

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出,此前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定,出让土地会分别签订合同,约定首付比例和分期缴纳时间,大部分在20%～30%之间,远低于此次五部委通知的规定。《通知》的发出实际上是大型房企的一个利好消息。目前的土地市场是严重的供应不足,此规定的执行,使土地市场的门槛提高,资源优势会更加向上市公司、国企、港资、外资等大型房企倾斜,从而加快行业集中的速度。

表1 2009年度中国房地产企业销售金额排行榜 亿元

从表1数据可以得出,对于大型的房地产企业而言,他们资金雄厚,在土地市场竞争中有很强的优势。但对势力弱的中小型房产公司会有影响。2009年5月,北京“朝阳区广渠门外10号地”以10.22亿元的价格被富力地产拍得,按照双方的合同约定,富力首先支付土地出让金的20%,剩余部分在180 d内付清;而在“广渠路15号地”的出让中,有着国企背景的中化方兴以40.6亿元拿下该地块,按合同约定,中化方兴在3个工作日内付清全部土地价款,两者的资金实力差距可见一斑。

3 土地新政策下房地产企业如何作为

3.1 投资决策理性化

中小房地产企业在激烈的土地市场竞争中作出的每一个决策,都将决定企业的命运。首先,投资规模应理性化。不可盲目做大,根据自身的资金实力、管理能力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模;其次,投资结构应理性化。吃准政策导向,把握市场趋势,多开发中低价位住房或直接参与政府保障住房的建设;第三,投资领域多样化。积极参与城市建设用地的拓展、整理以及城市运营;第四,投资区域多样化。不要盲目集中在大城市或城市中心区,可以向二三线城市发展;第五,土地储备节奏化。安排适合自身发展的土地储备规模。

3.2 成长经营稳健化

房地产是资金密集型行业,也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营,在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力;而一旦市场向好,企业为补偿资本所承受的风险,又容易诱发提高房价、盲目囤地,进一步提高了行业的不确定性风险,增加了企业的经营难度。因此,此次研究突出“理性成长”的主旨,将现金流动负债比率等偿债能力指标并入稳健性指标,在以新开工面积等指标衡量企业成长潜力的同时,鼓励企业更好地平衡稳健经营与快速成长之间的关系,以维护整个行业的平稳健康发展。

3.3 融资运作多元化

银行银根收紧和房地产企业的自有资金门槛的提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。大型房地产企业可以通过证券化、信托等方式吸引新的战略投资人,稍弱的中小房地产开发企业可以转向寻求其他融资途径,运用兼并重组、联合开发经营、股份置换、利用民间资本等各种方式缓解资金压力,也可以通过逐渐转让项目、降价促销等方式来聚集人气,加快销售速度,盘活现有资产,整合有效资源,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。

3.4 经营服务差异化

不同购房群体由于经济实力、消费和投资偏好的不同而对房地产包括住宅、商业地产等具有不同层次、结构的需求,随着人们收入水平的提高、生活水平的改善,人们消费需求也在发生变化。这就要求中小房地产企业坚持创新发展的理念,把握市场发展的趋势,引导消费需求,不断推出高品质、新形态、新种类的新产品和个性化服务以满足市场的各方面需求。

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