塔式高层住宅的利弊分析

靳元峥

近年来,随着住宅由福利型分配转变为商品型出售,人们对住宅设计的要求越来越高,各式各样的住宅设计不断涌现,以满足人们个性化的需求及市场多样化的要求。在这众多式样的住宅中塔式高层住宅以其高容积率、低覆盖率的特点经过十多年的发展,不断适应市场,至今仍保持着一定的市场份额。

1 发展演变

塔式高层住宅是指由一个单元独立建造的高层住宅,每个单元以共用楼电梯为核心布置多套住宅(多为8套、10套),层数因地区而不同,南高北低,北京地区多为20层左右。这种住宅的高度、长度和宽度三个尺寸中,高度最大,而长度与宽度两者相近,体型近似于一个“点”,因而有时也称为点式住宅。

提起“塔式高层住宅”,人们不禁联想起“用地紧张,人口稠密”等一些字眼,的确塔式高层住宅的产生和发展是与工业化发展,城市用地紧张密不可分的。在东南亚特别是中国香港地区由于人多地少,加之工业化的发展,城市急剧膨胀,人口向城市集中,市区土地紧张,地价上涨,建筑用地很宝贵而所需房屋用量又很大,为此建造高层住宅最为合适,香港的住宅形式以塔式高层住宅为主,层数多在30层上下,总体布局多以三四栋或七八栋为一组,下部用2层～3层裙房相连接,裙房的屋顶是供居民活动的大平台,布置有绿化、水池、网球场、游泳池等。裙房里布置车库、商店、舞厅、酒吧、健身房等。这种成片开发的住宅群,除了容积率高,公共配套设施完善的特点外,在总图布局上还十分重视环境质量,背山面水或面向绿地、公园或面向城市中心。在充分利用土地多建住宅单位的前提下,尽可能地争取较多户数有好朝向、好景观。标准层平面的种类很多,常见的有#字形、十字形、H字形、Y字形等。随地块不同或其他因素制约每住宅单位可根据需要伸长、缩短,比较灵活,这种体型不仅较多的争取了外墙长度,而且比较便于平面密排。

进入20世纪90年代,我国的高层住宅开始蓬勃发展起来,如果用一句话来描述90年代高层住宅设计的演进,那就是从共性的满足到个性的追求。10年间住宅建筑业从开发商、设计者到使用者都从观念上经历了这一过程,这同样反映了我们国家市场机制由计划经济向市场经济的转变。

90年代初的住宅建造设计是有计划的,住宅设计的各种标准由政府部门严格控制,北京高层住宅两居室的建筑面积标准是65 m2,一居室的面积标准是50 m2,为了适应这样的规定,出现了住宅标准图,标准图的出现一方面满足了快速增长的住宅设计需求,为住宅建设赢得了时间,但另一方面使住宅形式趋于单一,无法满足现代人多元化的需要。可以说90年代初塔式住宅最大的特点就是标准图,典型的平面形式就是风车式。这种户型面积标准较低,起居厅的概念还没有形成。90年代中期,塔式住宅的户型一方面沿着90年代初期的住宅模式发展,另一方面大起居厅、双卫生间、面积标准更高的商品化住宅渐露头角。这种住宅完全突破了以往的住宅标准,设计和建造的标准完全由开发商决定,起居厅的面积已接近30 m2,开间在3.9 m以上,主卧室的面积已超过了15 m2,双卫生间已经出现,卫生间的面积也多在 4 m2以上,三居室的建筑面积已达到130 m2,但受日照条件的局限,三居室一般设在最北端。90年代后期,随着住宅95新标准的颁布和住房体制改革的推进,完全商品化的住宅成为市场的主流,住宅平面布局更加合理,套内各房间的功能及面积也趋于平衡与合理,90年代中期渐露头角的高档商品住宅的面积标准在此期间成了一般的住宅标准。塔式住宅的布局进入了一个相对的成熟期,塔式住宅中的大户型由最北端移向了最具商业价值的最南端。同时,为了求得均等的日照出现了各种式样的探索平面,最典型的平面是蝶形、菱形及Y字形平面,这些平面通过对方塔平面一定角度的斜放来取得日照的均衡性及有效的视野,对传统的朝南无阳的塔式平面做了有效的改进。进入21世纪,随着住宅市场的进一步成熟,人们对住宅舒适性的要求越来越高,如何解决住宅均好性又成为塔式住宅面临的新问题。

2 优点

首先,从规划角度来看,塔式高层住宅有着高容积率、低覆盖率的优点。1)采用塔式高层住宅进行规划可以提高小区容积率,提高小区容积率一方面是为了在地少人多,用地紧张的情况下利用有限的土地资源为更多的人提供住房,另一方面从开发商的角度可以获得更多的经济效益,这一点也是塔式高层住宅发展至今仍在市场上长盛不衰的原因。塔式高层住宅可以提高小区容积率,一方面是由于在规划上视塔式住宅为一个点,前后两楼的间距按楼高的1.1倍～1.2倍计算(仅北京地区,南方间距更小),布局上较为灵活,可以“见缝插针”,特别适合地形起伏较大,形状不规则的地段布置。另一方面塔式高层住宅的标准层平面多为8户～10户,层建筑面积较大,可达 800 m2～1 000 m2左右,楼层多为 20层左右(仅北京地区,南方楼层更高),一栋塔式住宅的建筑面积可达20 000 m2左右。2)采用塔式高层住宅进行规划可以提高小区绿化率。在相同容积率的情况下,塔式高层住宅的占地面积要小,这就意味着可以留出更大的绿化及停车面积,形成大片完整的绿地,布置各种绿化小品,儿童游戏设施,休闲运动场地,创造良好的绿化景观和趣味空间。3)采用塔式高层住宅进行规划可以形成良好的通透视野和通风效果。塔式住宅由于高度方向的尺寸远远大于长宽方向,体型上近似于一个“点”,即使层数较高也不会产生“堵”的感觉,对视线遮挡较小,不会对周围建筑的小气候产生影响,使脏空气不易排出,影响小区通风。

其次,从单体角度来看,塔式高层住宅经济性较高。第一,塔式住宅的电梯使用率高,电梯建设维修成本低。塔式住宅一部电梯的服务户数为60户～90户,一栋8户～10户的塔式住宅设2部～3部电梯即可供180户～240户使用,不仅节约了建设中电梯的一次投资,而且也降低了日常使用中的维修费用。第二,塔式住宅的公共设施使用率高,较为经济。由于塔式住宅户数较多,室外公共设施如残疾人坡道,自行车坡道的使用率相对较高,较为经济。第三,塔式住宅的上部视线开阔,具有良好的眺望视野。塔式住宅由于楼层高,室外空间开阔,从室内眺望室外可获得远近高低各个景观层次的视觉信息,使人产生开放舒畅的愉悦心情。第四,塔式住宅的平面布局紧凑,每户外墙面积相对较小,室内外热交换面积小,能源消耗少。

3 缺点

塔式高层住宅由于户数多,容积率高,在经济上为我们带来好处的同时,也存在着一些缺点。

首先,从规划的角度来说,塔式住宅在布局上往往比较松散,在空间形态上给人以树林的感觉,不易围合组团院落形成良好的邻里交往空间,归属感较差。

其次,从单体角度来说,塔式高层住宅在经济性较高的同时也存在着局部舒适性较差的问题。第一,塔式住宅平面格局不易安排的户户合理。因为塔式住宅户数较多,设计时互相干扰因素多,要考虑每户的日照等诸多问题,必然会影响到户内布局,使户型的合理性、舒适性降低。第二,塔式住宅由于受到面宽的限制,除了最前面的一两户,其他各户很难享受到充足的阳光,尤其是最北端一两户往往仅有一个房间满足北京市日照规定的最低标准。同时,为了增加采光面积使很多居室都布置在凹槽中,室内光线暗淡,窗户的主要作用是通风,而达不到采光的要求。第三,塔式住宅由于进深大,每层户数多,户内开窗多为垂直两个方向,不易形成穿堂风,影响户内通风效果及室内小环境的舒适性。第四,由于塔式住宅一部电梯的服务户数为60户～90户,乘梯的等候时间相对较长,住户间的相对干扰较大,私密性较差,不符合现代人的居住心理。

4 现在与未来

进入21世纪,随着住宅市场的进一步成熟,人们对住宅的要求越来越高,已经不仅仅满足于房间的数量及面积,而对住宅的舒适性提出了更高的要求,如何解决住宅舒适性又成为塔式高层住宅面临的新问题。针对塔式住宅户数多、舒适性差的问题,市场上出现了一种改良型的塔式住宅,这种塔式住宅结合了塔式住宅与板式住宅的特点,住宅的面宽大大加宽,进深大大减小,面宽与进深的比例更近似于板式住宅,标准层的户数也减少为6户左右。面宽和进深的调整使各户的采光通风得到了改善,户数的减少使户型格局更易安排合理,住户间干扰相对减少。这种改良型的塔式住宅虽然在经济性上不如老式的塔式住宅,但在舒适性方面却有了很大的改善。因而一经出现,就受到了市场的欢迎,成为塔式住宅中的新宠。如何提高住宅舒适性将在现在乃至未来成为住宅发展的主题。未来的塔式高层住宅除了在户型上继续完善外,还应更多的引入新技术,成为既经济又舒适,既环保又节能的新式住宅。

5 结语

了解了塔式高层住宅的优缺点,就可以对不同地段、不同档次、不同特点的住宅项目加以分析,根据不同需要有针对性的采用,灵活调节以满足市场的需要。