城市青年小户型住宅初探

陈 斌

1 背景和概念的提出

1.1 城市青年购房消费中的“房奴”现象

“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期的20年～30年，每年用占可支配收入的40%～50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费，甚至让人感到奴役般的压抑。其中的主流就是城市中生活的青年人，他们在享受着高薪、白领、有房一族等诸多心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。而除此之外，对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房，青年人又背上了“啃老族”巨大的心理愧疚感和负担。

1.2 青年房奴现象严重的原因

1)住房租赁市场不理想。很多刚到城市打拼的年轻人经济困难就会选择租房居住。他们最需要的就是一室一厅一厨一卫这样私密性好，面积不大，租金能便宜的小户型。但是现阶段的租赁市场却很少有这样的房型，在忍受了合租的不方便和没安全感的痛苦后，这些年轻人就会更加渴望拥有自己的一套房子，哪怕背上半辈子的债。

面对结婚生孩子阶段的男女青年，他们最需要的是稳定。他们会选择能长期出租的房屋来居住，甚至想简单地装修，提高居住质量。但现阶段的租赁市场却不能给他们这种保障。一方面存在隐形市场，当事人权益得不到有效地保障。另一方面现阶段的中介公司鱼龙混杂，采取欺骗手段蒙骗客户。这些因素都会促使即将结婚的青年选择购买婚房后才结婚。

2)房产开发偏向于大中型户型市场。据2002年世界住房平均建筑面积统计，日本为85 m2，瑞典为90 m2，德国为99 m2，新加坡小于100 m2建筑面积的户型占70%以上。而我国2005年的住宅统计结果为:32个重点城市中，有16个城市120 m2以上的住房超过总量的50%，而小于80 m2的住房不足10%。这就说明我国现阶段房产市场单套住宅面积过大。其主要原因是因为对开发商而言，大户型易于定位于高端客户，单价高，利润大。而户型过大对青年人来说则意味着总价高，首付高以及贷款多。

3)一味追求高品质的消费观念。现在的青年在购置第一套房时常想一步到位，追求大户型，有面子，却没有考虑自己的财力问题。

1.3 房奴现象的建筑设计解决缓解途径和城市青年小户型住宅概念的提出

当今严重的“房奴”现象会带来一系列的社会负面影响，对于与之紧密相关的设计行业来说，应加大这方面的研究力度。本文从城市青年住宅的特殊性入手，研究适合青年居住需求的住宅功能空间，认为提供总价低的小户型住宅是解决青年购房难的主要途径。鉴于此，提出城市青年小户型住宅的概念:由处于参加工作到生育的人生阶段的人群居住的，面积相对较小，能满足生活基本需求的城市住宅。

1.4 小户型成为城市青年住宅消费主流的原因

1)总价相对较低，适合青年首次置业。总价相对低很多的小户型，这对事业刚起步、经济又不好的青年人来说具有极大的诱惑力。2)居室数量少，适合现阶段大部分的城市青年家庭结构。随着中国城市化进程的不断加快，农村青年毕业后来到城市生活，多代同堂已不多见，父母也只是偶尔来城市看望子女。导致现阶段青年家庭人口变少，这就使得小户型只能满足青年家庭的居住要求并成为第一选择。3)作为过渡户型，适合青年人现阶段转变的消费观念。如今，“一步到位”的置业消费观念已经发生了改变，比较年轻、经济受限的青年人可以把小户型当作自己人生某一阶段的住宅，把金钱和精力放在事业的奋斗上，走“租房—小户型—大户型—豪宅”的住房消费过程。

2 城市青年小户型住宅的特性研究

2.1 结合青年的居住行为模式重点对城市青年小户型住宅的“青年”特性进行研究

1)客厅。客厅除了一般的功能外，青年人会有以下的特殊需求:a.会在客厅就餐，特别是青年小两口，他们一代人居住，比较随便，会选择一边看电视节目一边吃饭;b.青年人喜欢在家聚会，这对客厅也提出了更高的要求;c.上网现已成为青年人每天必需的活动内容，所以也要考虑是否在客厅增加使用电脑的空间。2)厨房。青年人对厨房的需求是与普通的多代家庭有很大不同的，首先表现在使用频率上，青年人使用频率要低很多;其次是烹饪内容上，青年人可能做西餐和油烟不大的简单中餐，再加上青年人对新事物接受力强，厨房完全可以做成开放式的，或者带吧台的。3)餐厅。前面说到有部分青年人可能在客厅就餐，所以面积很小的户型可以考虑把餐桌设计到厨房内部，方便小型就餐，也可把开放式的厨房的吧台做成小就餐空间。另外，青年人喜欢在家聚会，餐厅空间很可能会成为打麻将等的娱乐场所，是否要注意将其与客厅打通形成大的聚会空间，这些都应在设计青年小户型住宅时给予考虑。4)主卧。对于主卧，青年的特殊需求有两点:a.青年人追求时尚，注重穿衣打扮，所以一定要有足够的存衣空间;b.青年人有喜欢在卧室躺着上网、看DVD、看书的特点，同样也要在设计中给予考虑。5)第二卧室。对于小户型住宅，一般没有第三卧室，所以青年人对于第二卧室的需求差异是很大的，比较多的有父母短期居住、书房、儿童房、客人留宿等一项或同时多项的需求，而同一家庭不同的人生阶段需求还会变化，所以第二卧室在设计时一定要注重其适应性。

2.2 结合小户型的优化设计对城市青年小户型住宅的“小户型”特性进行研究

2.2.1 城市青年小户型住宅的设计难题

1)平面功能合理性差。小户型受面积限制，各功能空间容易相互影响，户型也容易单一;在采光和通风问题上，由于经济性的原因，楼体必须保证进深，就使得同一楼层的多个小户型难以统筹兼顾。2)住宅得房率低。公摊相对于小户型有限的面积来说是很大的，另外，其内的各种墙体、管道井所占的面积对于寸土寸金的小户型来说是很抢眼的。3)交通组织问题多。在楼层交通组织上，很多采用长走廊形式及放射状、环状、鱼骨状的交通形式，使得公共空间通风和采光特别差，各家各户识别困难;还有的楼栋一梯十来户，人口太多，使得在上下班高峰期无法正常使用电梯。4)安全性和私密性低。楼层往往住户多，使得出现火灾、地震时，安全疏散的难度大大增加;小户型具有过渡性住房的性质和投资的价值，使得住户更迭不断，出租率高，租户也经常变化，这都大大增加了管理的困难和治安的难度。

2.2.2 针对城市青年小户型住宅难题的设计优化对策

1)细化功能设计。小户型应该细化功能设计，努力探索各个功能空间最合理的尺寸极限，合理分配各功能空间的面积配比和区隔。

2)创新楼层平面布局。点式塔楼可以改为板式，并将平常一梯两户、两梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成双倍的户型，这样既能大大减少公摊，又能增加各户采光，并能避免走道式住宅带来的一系列通风、安全、识别难等问题。

3)缩短进深。尽量将小户型改为并列的横套，同时缩短进深，各功能空间相错，形成曲折阶梯状布局，虽然增加了外墙面积，却能有效控制总面积，还能获得更多开窗，做到全明居室，增加户型的通风采光性能，丰富外立面造型。

[1] 余源鹏.中小户型开发与设计——90平方米以下畅销住宅套型[M].北京:机械工业出版社，2006.

[2] 决策资源集团房地产研究中心.中国房地产畅销小户型实操大典[M].大连:大连理工大学出版社，2007.

[3] 闫小康.论小户型住宅的创新设计[J].山西建筑，2008，34(18):30-31.