论物业管理企业供暖成本的特点及管控

张维玲

1 物业管理企业供暖成本的特点

物业管理企业的供暖工作就是根据物业服务合同的约定，对业主房屋及配套的公共建筑进行供暖，对相关设备、管道进行维修、养护、管理，维护相关区域内的温度。从物业管理企业供暖工作性质可以看出，物业管理企业供暖的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。空间分散是指物业管理企业供暖工作的分散，因为其管理的是一个个独立的建筑或物业小区，这些管理对象一般相对分散。时间连续是指在一个供暖期内，物业管理企业供暖工作时间连续，要24 h为业主提供服务。内容复杂即物业管理企业的供暖工作内容多而杂，既有能源的管理，又有资源的匹配，还要做好服务。由于物业管理供暖工作的这些特点，导致物业管理企业供暖成本也呈现出如下特点:1)成本构成复杂。即物业管理企业的供暖成本形成点多。物业管理企业的成本可分为能源成本、管理成本、资源成本。能源成本是在供暖过程中所需要消耗的煤炭、水、电等成本。管理成本是对小区房屋的管道进行维修、养护、管理所发生的成本。资源成本是供暖前或过程中所发生的设备、人力资源等成本。2)供暖面积日益增加。即物业管理企业供暖成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理供暖成本的发生面也越来越广。3)供暖成本受基础设施影响较大。由于不同建筑物和小区往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一导致物业管理企业供暖成本受基础设施影响很大。对于一些新建的楼盘，由于供暖管道等基础设施良好，因此维护成本低，但对于一些年代久远的建筑物来说，由于供暖管道老化腐蚀严重，其维护成本自然要高，因此供暖成本受基础设施影响较大。

2 物业管理企业供暖成本管理的现状

1)成本管理起点的滞后性。即物业管理企业供暖成本管理一般起始于物业接管验收以后。事实上，物业管理供暖成本的高低很大程度上取决于物业自身的特点，如物业的规模、物业的设计特点、物业所使用的材料、物业的质量特别是供暖锅炉的质量、物业是外挂暖气片还是地暖等等。这些先天因素在很大程度上决定了物业管理供热成本的高低。2)成本管理体制的不合理性。目前大多数的供暖成本管理由物业公司统一管理，物业供暖部门处于执行地位，缺乏主观能动性。员工的工作绩效与工资收入联系不大，员工缺乏激励机制，这些都在一定程度上制约了成本管理的发展。3)成本管理思路的片面性。现在物业管理企业一提成本管理就是降低成本，一涉及降低成本就是裁员减人、减少费用支出等等。殊不知这样的管理思路，已严重不适应现代市场经济的发展，也不适应物业管理市场自身的发展。成本管理思路的片面性导致物业管理企业供暖成本管理的深度、广度都严重不够。在管理深度上，往往只重视服务与管理过程的节约，而没有通过成本与技术的有机结合、成本与业主需要的有机结合、成本与服务质量的最佳匹配，实现成本的深度控制。4)成本管理方法的局限性。物业管理企业现行的供暖成本管理方法包括标准成本法、责任成本法等，都是传统的成本管理方法。这些方法在一定条件下能发挥一定的作用，但在市场经济条件下，特别是在强调业主为主导的条件下，这样的成本管理方法有其局限性。标准成本、责任成本实际上体现的是一种差额管理思想，即企业根据经营目标和经济效益的要求，预先制定成本控制的标准和目标，核算后对产生的实际成本和标准成本之间的差异进行分析、评价、考核，以确保经济效益目标的实现。5)成本管理内容的简单化。受物业管理行业整体收入低的制约，物管企业供暖工作中缺乏文化素质高，知识结构合理的员工，现有的员工往往缺乏对供暖成本各项作业环节流程实质性的认识，因此很难找到降低成本的有效途径。

3 完善物业管理企业供暖成本管控的对策

3.1 运用系统工程

系统工程又称系统分析，是指通过对影响供暖成本的所有因素进行综合分析，找出所有因素的最佳匹配，使供暖以最低的总成本，达到最佳的效果。如锅炉功率与供暖面积的匹配问题，设备成本与使用成本之间的关系，炉排速度与煤厚度的关系，煤炭质量与价格的关系，煤炭质量与员工数量的关系，煤炭质量与炉镗煤层厚度关系等等。如何使这些因素最为匹配，达到最佳效果，是供暖成本控制首先要考虑的。

3.2 降低能源的采购成本

自金融风暴席卷全球以来，物业管理企业的供暖同样面临能源价格上涨、采购成本增加等严峻形势，拥有并保持一个具有高度竞争力的供应市场，具有成本领先优势，对任何一个公司，都是具有关键战略意义的。随着市场竞争的日趋激烈，面对日益严峻的成本压力和残酷的市场挑战，寻找合适供应商提供产品或服务，降低采购成本已成为影响企业市场竞争能力的关键因素。HP，IBM，通用电器，本田等世界500强公司，通过科学的采购与供应商管理，每年在供应链环节节约6%～8%的成本。物业管理企业可以以此为鉴，比如物业管理企业采购煤炭等主要能源可以通过“招标”方式，货比三家，选取性价比最高的供应商合作。也可以利用煤炭的波动，选择用煤淡季和煤价处于低谷时储备煤炭，还可以联合其他物业公司进行规模采购，以降低采购成本的目的。

3.3 降低设备维护成本

降低设备维护成本是降低供暖成本非常重要的一部分。物业管理供暖工作中的设备维护要严格坚持“三不原则”，即旧的能用，不换新的;能换零部件的，不换总成;能自己修复，绝不请人。锅炉停炉后的维修保养工作十分复杂，对于一些专业性要求不高的工作，如对管道内水垢和管道外积灰的清理，设备的外部保养等都可以自己完成，这也是有效降低成本的方法之一。

3.4 注重细节管理

细节决定成败，细节出效益。物业管理企业要降低供暖成本，就必须完善细节管理。物业管理企业供暖成本的特点也要求我们更多地关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节中。要严格控制“风煤比”，尽量用中前火，控制炉排速度与煤层厚度，注意随气候变化调整出水温度，加强对管道中途热损耗的管理，及时修复管道的“跑冒滴漏”，节约一度电、一滴水、一粒煤。每个岗位、每个成本发生点都要制定成本管理标准，要责任到人，日常消耗和所发生的费用要建立台账，每月底由专人计算汇总，进行量化考核。要通过多种形式、采取多种途径让员工懂得控制成本细节的技巧和方法。

3.5 完善操作流程

完善操作流程就是运用统筹法完善供暖工作程序和流程，以最低运行成本达到最高运行效率，这也是物业管理企业供暖工作中要认真研究的。同时，物业管理企业还要完善决策机制、员工的激励机制、员工的进出机制等等。

3.6 提升管理的科技含量

首先，应提升物业管理供暖中科技含量，包括利用科学知识对炉镗进行改造，以更加合理的形状和角度达到提高热效率，降低热成本的效果;配备高科技的供暖、维护的设施设备，以降低使用成本。其次，要运用先进的管理方法，包括在物业供暖过程中对人、材、物的调度，在管理中运用系统工程、运筹学、目标管理、全面质量管理、价值工程等现代化管理方法，以降低管理和服务成本。第三，提升物业管理企业供暖成本管理本身的科技含量，包括运用信息化技术，逐步完善成本管理中成本预测、成本分析、成本评估等工作。利用会计核算电脑化和网络化的优势，建立成本信息库等。第四，提高人员素质，建立精通管理会计、擅长成本控制的员工队伍。人员素质的高低是决定供暖成本控制工作成败的一个关键因素。因此，物业管理企业一方面要注重引进高素质、高知识层次的人才;另一方面要立足现有的员工队伍，通过培训等手段大力提高员工的业务素质。要坚决抛弃物业管理谁都可以干，物业管理成本谁都可以搞的思想。