如何做好大型商业地产项目的规划建筑设计

马晓干

据说美国是购物中心最发达的地区,风格迥异、风头出尽的mall与各种被遗忘在角落里的mall共存,展现了购物中心在其发展过程中的种种历史痕迹,向人们展示着商业竞争的残酷。

适应市场的商业规划建筑,是在考虑购物中心经营规划基础上结合建筑要求而进行的适度规划建筑。具体而言,是将商业与建筑成熟而科学地相结合,融合商业的原理及客观规律,把这些科学的因子融入单体建筑项目中,根据实地进行创造性的融合,最终使这些商业建筑成为一座城市的标志。

下面从六个方面谈现代大型商业地产项目的规划建筑设计。

1 应重视大型商业地产项目的前期选址

大型商业项目的选址,应参考一系列参数和指标,如:经济指标、道路交通指标、人口指标、配套指标等,其中区位条件最重要。

我们曾做过一个总面积达76 000 m2的商业地产项目(其中25 000 m2是高层住宅)。地下总共两层,其中地下2层是汽车停车场,地下1层是一个大卖场,地上1层～3层都是商业用房。建筑占地面积为7 900 m2。基地位置处于苏州东环路老城区改造范围。周边都是成熟的商圈及一些年代已久的老住宅小区,周边道路人流量相当大。

按政府规划部门的要求,我们委托了南京交通研究院针对本项目的选址做了详细的交通分析。分析的内容包括:交通现状分析、现有道路主要交叉口人流车流量分析、周边现有道路的交通评价分析、周边规划道路的分析、基地周边道路可继续承载交通容量分析、项目开发对周边交通影响分析等等。

通过各种指标数据来分析,以了解该商业项目建成后,周边交通的负荷情况。如果因为本项目的建设,吸引了大量的人流,造成周边城市道路很拥挤,对城市交通不利,那么同时也会对本项目很不利。试想,谁愿意到一个没地方停车、交通很糟糕的商场去消费。如果交通负荷增大到一定的极限,以后该项目的住宅部分的居住质量也会成问题。商业项目的选址应符合“五便利”的法则,即:交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。

2 委托规划建筑设计顾问公司应高度专业化

大规模商业地产的开发设计与住宅完全不同。住宅的功能相对比较简单,商业的业态和功能比较复杂。大型商业中心通常都包含主力商场、大量零售店、中西餐馆以及娱乐休闲设施。众多的人流与物流、水平与垂直交通,以及消防疏散的组织等相当复杂。在大型商业地产项目的平面设计中,各部分功能都有严格的要求,如主力商家对建筑的柱网间距、建筑层高、坡道电梯的位置、商场入口门厅的位置等都有商家自己的要求。如何将大量商铺的平面灵活地组织,达到化整为零地用于出售,同时又可化零为整,利于整体出租和管理保证品质,是专业设计需要解决的问题。

商业地产规划建筑设计的好坏,直接影响开发商的经济效益,甚至是项目的生死存亡。所以设计师一定要具备丰富的经验、高度熟练和综合的设计能力,要能够敏锐地把握市场动态,与开发商、策划机构及商业代理公司之间密切合作,信息及时反馈,将市场的需求融入到规划设计中。

3 应重视大型地产的主力店的前期招商

大型商业地产的投资开发商,应十分重视商业地产主力店的前期招商。比如,像我司东环路商业项目来说,地下1层全部面积,加上地面约2 000 m2,总共近10 000 m2的商业面积是本项目中的主力商场。由于招商成功,在前期规划建筑方案阶段,得到了该商家的密切配合,来来回回的沟通,并考察参观该商家在上海的同档次商场,了解到该商家对建筑设计的要求,如:商场入口门厅规划设计、商场区域层高、空调形式、供电供水量、供电供水方式以及空调室外机的安装要求,另外还有机动车停车位要求、卸货区要求、垂直交通要求等,最后形成了一个厚厚一叠设计技术文件提交给我司。我司在前期方案设计时,就将商家的要求全部融合进方案设计中。该商家在任何一个城市的商场,都要在一个显眼的位置安装他们自己的大型LOGO,可以满足顾客的“认知便利”。

如果本项目中该主力店当初没有招商成功,这个项目的规划建筑设计可能是不知从何下手了,因为,谁也无法预测未来商家的要求,等商场建成后再招商,困难将可想而知了。所以,前期主力店的招商成功对大型商业地产的规范建筑设计特别重要。

当然,除了主力店招商重要以外,一些小型的零售及餐饮店等也很重要。

4 应重视专业的商业投资顾问公司

由于大型商业地产项目都有很高的专业化水准的要求,投资开发商应重视专业的商业投资顾问公司的作用。目前国际上能够进行大型商业地产资源整合,从负责招商,做开发顾问及后期商业物业管理的商业投资顾问公司没有多少家,上海好像有几家。专业投资顾问公司的长项,就是可以帮助商家寻得一些好的商用物业,并能帮助商家获取长久回报的优级商用物业。这样的商业投资顾问公司是商家需求的,同时也是国内投资开发商求之若渴的。

我司投资开发建设的苏州工业园区月光码头滨水商业街项目,在前期招商时即碰到了这样的一家商业投资顾问公司。该顾问公司是帮上海的一家特色酒店做顾问,欲在苏州工业园区金鸡湖的边上租赁或购得一个商用物业,以开设特色酒店。当时月光码头滨水商业街项目的B1幢单体基础已经建好,快要出地面正负零时,该顾问公司与我司招商部在谈判中,除了租赁费用,该顾问公司对月光码头B1幢单体项目的施工图纸提出了很多修改意见,包括屋顶形式、立面装饰、立面开窗的造型,以及B1后院的水景处要求增加悬挑走廊,还有柱网等等。

5 商业业态的多样性,带来交通流线设计的高度复杂化

在大型商业项目中,业态种类多样化。既有不同规模、不同档次的业态组合,如大型卖场、主力百货店、精品店、商业街、游乐场、中西餐饮、酒吧KTV等,也有不同经营特色的业态组合,如文化、娱乐、休闲、运动、购物、美容美体等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的商业建筑类型范畴,而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富、以商业为主要功能的建筑综合体。所以在规划设计阶段,要研究和平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的关系,是商业地产项目设计中的艰巨的任务。

在我司东环商业项目中,从地下1层主力商场,到1楼～3楼的零售餐饮运动商业,由于各部分功能不同,所以平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等总是出现交叉干扰,特别是碰到防火卷帘的空间及楼梯时,总是来来回回的反复推敲论证。这样的商业项目设计,有时真是牵一发而动全身,到处都是息息相关。

从主力的入口门厅到商场;从地下2层的停车场到商业区域,再到地下1层的商场;从隐蔽的卸货区域,到各层的库房;从主力商场到零售店;从1楼到2楼,再到3楼,所有的交通都要达到便利性和就近性,以及交通设施的显眼性,都要综合考虑整合。从住宅区如何能便利地进入商业区,而且又要满足防火防盗要求;商业区的交通如何做才能不影响居住区域的交通,等等,业态复杂的交通流线更是相当复杂。

6 应与时俱进,与时代同步,通过对空间效果和立面效果的设计,引导体验消费的新模式

随着时代的进步,商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、娱乐、餐饮、运动、美容、商务等多方面发展,从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。

商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型,但在创造体验消费场所这方面,应特别重视建筑的艺术处理。人类制造建筑,建筑影响人类。对于大型商业地产项目而言,应成为当地的标志性符号。如苏州工业园区湖东时代广场,即将成为湖东时代的标志性SHOPING MALL,该商业项目中的一主力百货是久光百货。

在商业建筑的空间效果营造中,要着重于空间尺度、空间气氛的表现,以促进人、建筑和空间环境的互动。如苏州湖东时代广场的500 m长的天幕,每到周末时,这500 m长的天幕播放着人间欢乐,引来了附近的和远地方的众多的客人来此观赏和消费。建筑、环境、人达到了很多的互动和融合。

总之,专业化的开发公司,专业化的规划建筑设计,注重前期招商,配置专业化的招商顾问公司,是一个大型商业地产项目成功的关键。

[1] 毛绪前.零售商业建筑出入口外部空间构成要素分析[J].山西建筑,2008,34(15):34-35.