海外REITs发展状况及其启示

□文/徐海涛

海外REITs发展状况及其启示

□文/徐海涛

近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产金融业却呈现明显滞后状态，我国虽出现房地产信托等相关产品，但仍不能满足融资投资需求。在银行对地产企业放款趋紧，地产企业寻找其他融资渠道，投资者面对股市低迷也希望增加投资增值途径的背景下，探讨一种新的房地产金融模式——房地产信托投资基金，颇具现实意义。

房地产投资；信托；REITs

一、房地产信托投资基金的涵义

房地产投资信托基金（简称REITs，是运用信托的原理和功能，采取公司或者信托（契约）基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的金融工具或金融行为，它实际是一种房地产证券化产品。证券化的房地产主要是办公大楼、购物中心、仓库等。

房地产信托投资基金独有的分类方式根据资金投向的不同，可分为权益型、抵押型和混合型三类。权益型REITs与其他类型REITs最大的区别是直接投资并拥有房地产，其收益主要来源于其拥有的公寓、办公楼、仓库等收益型物业的年租回报。抵押型REITs是将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入来源于所收取的手续费和抵押贷款利息以及通过发放参与抵押型贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型REITs兼有权益型和抵押型的双重特点，在给物业提供抵押贷款的同时，也收购拥有后用于出租。

房地产信托投资基金作为一种信托产品，首先具有信托的特征：（1）独立的收益权。委托人基于受益人的利益或者其他特殊目的，将财产至于受托人控制之下，收益人按照收益份额享有收益权；（2）信托财产独立性。信托财产必须独立于委托人的其他财产，也独立于受托人管理的其他信托财产；（3）有限责任。在法理上，受托人无需对财产管理的盈利承担责任。只有在受托人违反信托目的处分财产，或者违背职责造成信托财产受到损失的，才应当承担赔偿责任。其次RElTs具有自身的特征：（1）分散风险，资金回报率较高；（2）REITs的经营灵活；（3）高派息、低成长；（4）证券化。

二、海外REITs发展状况

（一）美国RElTs的特色以及未来趋势。美国RElTs的特色主要表现在以下三方面：（1）权益型信托为主；（2）投资入股门槛低。在美国，通常合股性质的公司会要求股东的最低投资额不低于15，000美元，但对于REITs来说，每股只需要10～25美元；（3）税收优惠，投资者回报率高。美国税收法案规定，如REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式分配给投资者，由投资者缴纳个人所得税，而公司无须缴交所得税，这就避免了对REITs和股东的所得税双重课征。

美国RElTs呈现的发展趋势表现在以下几方面：（1）投资者机构化；（2）组织结构新型化。美国房地产信托投资基金在传统的架构基础上，演变出了新的形式，如伞形REITs、“双股式”REITs、“曲别针式”REITs；（3）投资范围全球化。

（二）德国REITs发展状况。在欧洲，德国是全能银行制度的典型代表。德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价以及房地产业务的监管工作。为保护投资人的利益，投资公司设置了监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离。

（三）日本的房地产投资信托发展状况。日本房地产投资信托的财产是不动产而不是资金，它是以管理和出售土地房屋为目的的信托。典型的做法是业主将房地产委托给信托公司换取收益凭证，信托公司负责管理和处置信托财产，可以通过出租或出售的方式获取收益，信托收益在扣除信托费用后支付给委托人。

日本在2000年5月修改了《投资信托及投资公司法》（2000年11月生效），允许投资信托所募集资金运用于房地产投资，从而确定了房地产投资信托在日本的法律地位。2001年9月日本办公建筑基金和日本房地产投资公司在东京证券交易所（TSE）成功发行了房地产投资信托。日本也成为了在亚洲第一个成功发行房地产投资信托的国家。此后，日本房地产信托蓬勃发展。

三、我国REITs现状和困境分析

（一）我国房地产信托投资基金发展现状。我国目前尚未出现真正的房地产投资信托基金，我国的房地产信托产品特指投资于房地产市场的信托产品。它是信托公司发行集合资金信托计划募集资金，作为受托人以贷款、股权投资等形式投资于房地产市场，将投资收益在扣除必要的管理费用和其他税费后分配给信托计划的受益人。而从房地产资产证券化的角度来看，房地产信托计划和房地产投资信托基金同是房地产资产证券化的分支，但是两个不同的产品。

作为我国房地产融资工具之一的房地产信托产品，其与REITs的区别主要体现在：第一，两者在产品属性上存在差异。REITs属于股权类金融投资产品的范畴，而我国的房地产信托计划详细规定了到期日和预期收益率，实际上是以一定期限内的收益换取资金的使用权；第二，流通性差异。我国房地产信托计划中的相关权益是由信托合同的形式来体现，不是标准化证券；第三，风险分散的能力不同。我国的房地产信托产品，大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中；第四，两者的专业化运营程度也不同。REITs负责提供资金并组建专业的资产管理机构进行投资运营。而房地产信托计划是房地产开发商的一种融资方式，即使信托公司控股项目公司后也不参与房地产的专业管理；第五，两者拥有不同的投资者类型。对于REITs而言，无论是中小投资者还是机构投资者，都可以选择REITs为投资对象。而我国目前禁止保险公司、银行、证券投资基金等机构投资者投资房地产信托产品。

（二）我国房地产信托投资基金发展存在的困境。首先，缺乏专门的RElTs法律法规。我国REITs方面的法律只有《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》，涉及面很窄；其次，市场运作基础缺乏。REITs运作涉及受托机构、资金保管机构、物业管理机构等众多市场主体。各个主体之间关系复杂，风险隐蔽性强，而我国房地产市场的发展并不规范，存在严重的信息不对称；再次，缺乏匹配的税收政策。我国目前对于信托税收没有明确的规定，依照现行税收政策及法律条件不可避免地产生重复纳税的现象；第四，缺乏相应的REITs配套财产登记制度。中国目前的产权登记制度比较简单、有些内容还不能适应市场经济发展的要求，而且全国范围的不动产登记制度还没有统一；最后，缺乏专业人才储备。

四、借鉴海外经验提出符合我国国情的建议

（一）健全REITs发展的政策法律环境。从国外房地产金融发展的经验来看，首先必须要制定完备的法律体系，才能为房地产融资金融体系的建立打下坚实的基础。例如，美国从七十年代起，先后颁布了《住宅与城市发展法》、《紧急住宅金融法》等法律；日本不仅有《信托法》和《信托业法》等基础性法规，而且连每一项信托业务也都有信托法律法规来规范，如《贷款信托法》、《投资信托与投资法人法》，等等。

（二）设计标准化的产品，加快金融创新。应设计标准化的信托产品，使其收益凭证小额化，信托资金规模化。小额化可分散投资风险，降低个人投资者的进入门槛，将丰厚的民间资金吸收进来，让其同享收益。信托产品的标准化设计还有利于建立REITs的二级市场，提高流通性。

（三）建立符合我国REITs发展需要的税收体系。根据美国的经验，合理的税收体制是REITs发展的关键。同样，在我国，我们有必要出台相关法律法规、条例对REITs实行税收优惠，以鼓励其发展。

（四）加强内外监管

1、加强银监会的监管机制。一是转变监管方向。对信托机构的监管，应从以前的以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管，把治理结构和内控制度的健全作为监管的重点；二是对信托人员的监管；三是对业务的监管。

2、增强REIT自律体系建设。要建立行业组织——REIT协会，监管REIT的日常操作。

3、引入委托人和受益人监督机制。加强经理人信用体系的建设，建立健全基金经理人的信用体系，健全基金经理市场的竞争选聘机制。

4、建立严格的信息披露制度。

（五）培养机构投资者和专业人才。REITs在发展初期，国内企业应该多跟国外企业合作，借助其管理团队运营。同时，大力引进国外人才，特别是有海外工作经历的留学生，采取绩效管理等报酬激励机制，培养属于自己的专业化团队。

（作者单位：首都经济贸易大学金融学院）

[1]邓启峰.新加坡REITs（房地产投资信托基金）的发展与借鉴[J].财经论坛，2007.11.

[2]李蓉，余焘，曹东明，周志俊.美国房地产信托基金的发展对中国的启示[J].金融与经济，2006.4.

[3]龙云，傅颀.房地产信托——海外的发展状况及中国的实践[J].亚太经济，2005.3.

[4]李智.中国房地产投资信托风险规避机制之建构[J].上海大学学报(社科版)，2008.6.

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本文系首都经济贸易大学研究生科技创新项目