浅析不动产交易中登记的效力和价值

马映雪,韩 强

(华东政法大学法律学院,上海 201620)

根据我国《物权法》的规定,我国的不动产物权变动采取的是登记要件主义。登记程序本身作为物权变动的生效要件和公示方式,在权利变更过程中占据着极其重要的地位。但是随着市场经济不断走向成熟,不动产 (尤其是房地产)的交易日益增多,完善可行的交易规则十分必要。在市场发展过程中,交易的覆盖面的不断延伸也迫使我们建立一种较为明确清晰的操作程序和全面合理的权利保障体系使普罗大众更好地掌握交易方式,实现和维护自身权利。将权利生效和唯一公示方式这样重要的功能以法律的形式强制赋予登记行为,但缺乏相应公信力的制度予以支撑,在日益发展的市场正常交易和纠纷解决中往往无法适用。也许在私法层面的不动产交易中,登记要件主义的立法形式可以进行适当调整,更能适应和维护房屋交易市场的稳定秩序。

一、登记制度的历史沿革和主要功能

为了更好地明确登记制度产生的缘由和根本功能,笔者将对其历史来源作简要分析。早期社会由于当时人们的活动范围限制,土地移转往往采用公开仪式的方式予以公示确认。在早期的英国,这种仪式被称为领地授予仪式 (an eoff2 Ment cere Mony),土地所有权人以一个象征性行为,如交付一根树枝给受让人,来让渡占有。该仪式往往在转让的土地之上或附近举行。同时罗马法中的占有 (possessio)一词出自 sedere和 por(或者 pod、apud)两个词的组合,指坐在土地之上或密切接近于土地,也体现了当时不动产物权移转是在时代限制下的基本公示形式。不同在于其将买卖行为和所有权移转严格分离,为要式买卖,必须具备名义 (titulus)和形式( Modus)。而之后日耳曼法中以文书交付象征土地让渡的制度也对应着英美法中的制度发展。因而,交付是早期不动产物权变更的公示方式。

登记作为不动产公示方式出现应起源于 18世纪普鲁士和法国有关抵押权的法规,而这些法规中的登记的起因多为提高物权的可知性,便于国家市场监管和提供税务依据。英国同时期出现的登记注册法 (Statue of Enroll Ment)也和以上法规出自同样目的,因而与之前的文书交付很难说形成了继承关系。并且登记的同时转让书等权属证明的交付同样具备一定的公示功能,只是随着交易市场的不断发展,买卖行为本身更为私人化,涉及的权利人的范围也更为扩大,因而需要一定的辅助手段加强公众对其的知悉性,然而登记本身是否是私法层面中交易的必备环节则是值得商榷的。

从目前登记的主要功能来看,有些学者将其概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力、监管效力,但是其中切实影响物权变更的只有一项,即公示效力。登记本身的公开固然是一种高效的公示方式,能够最大范围地公开物权变化的各种信息。但是作为法定唯一的不动产权利变更的公示方式则稍显失当。由于物权交易本身最直接最本源的公示方式应该为交付,因为交付是成就物权实现的最终环节,而所有前提性的程序都只能导致针对交付的请求,登记也不例外。因而登记的实际功能应以监管市场秩序和提供税收依据等为主,其性质应为公法行为。

从历史起源和主要功能的角度看,登记应该作为公权力介入交易的一种程序,而非交易中的必备环节。

二、不动产登记要件主义中登记的价值分析

目前世界各国的不动产登记制度主要以登记要件主义、登记对抗主义和托伦斯主义为理论基础,其中登记的地位各个不同。目前我国采取的是以登记要件为基础的不动产物权变更制度,原因主要有二:一是不动产价值较高,二是有利于国家税收监管。但动产和不动产的价值显然无法统一地加以比较,房屋未必比船舶等采用对抗主义的动产更贵重,因而并不需要所谓更谨慎的管理。同样税收监管,作为公法执行阶段的问题,并不能成为物权移转这一私法问题的影响因素。由各种实际问题的出现可以看出,目前的登记制度显然无法满足保护不动产交易安全的需要,更无法提高行政管理的效率,因此以上两个原因是无法说明登记要件主义的必要性的。如前所述,登记作为一种公权行为,作为补充调节着,随着房产市场不断的成熟发展,仍然将其置于生效要件的地位将不符合现代社会的交易需求。理由如下:

第一,物权变动本质上是当事人之间民事权利——物权的自由处分,是私法自治原则在物权领域的具体体现。由于“自由之于民法,犹若灵魂之于生命。没有对于自由的信仰和崇奉,民法就没有存在的必要和可能。在这种意义上,民法就是保护和确认民事主体自由的法,是典型的私法。”于是在民法上,“占据主导地位的通常是那些自由的、不需要说明理由的决定;而在公法中,占据主导地位的则是那些受约束的决定。”民法中的自由集中体现为私法自治原则。有学者曾断言,“民法如果离开私法自治之原则,几乎动弹不得。”所谓私法自治,是指“各个主体根据他的意志自主形成法律关系的原则”,或者“对通过表达意思产生或消灭法律后果这种可能性的法律承认”。“以私法自治为原则的民法强调由人民自己创设彼此约束的权利义务关系,自己设法依此关系达到目的,乃至解决因此而起的争端。总之,要不要发生关系,或终止关系,要不要追究违反义务的责任,都由人民自己决定,国家不作任何干预。”而“通过个人自主参与设定、变更、终止法律关系,即通过规则确定实现私法自治”。因此,物权变动行为是私人的,旨在引起物权变动效果的意思表示,而这种效果之所以得依法产生,皆是因双方当事人希望其发生。这种希望成就的当事人之间关于不动产物权变动的意思一致是不动产交易中最为重要基础性因素,而这种意思一致恰恰是当事人之间关于物权变动自由选择的结果,是当事人自由意志的体现。登记作为公权力的介入,无法体现合意本身,而是作为一种秩序安全的维护形式。而安全可分为“静的安全”和“动的安全”,“前者乃对于吾人本来享有之利益,法律上加以保护,不使他人任意夺取,俾得安全之谓,此种安全之保护,系着眼于利益之享有,故亦称‘享有的安全’或‘所有的安全’;后者乃吾人依自己之活动,取得新利益时,法律上对于该项取得行为加以保护,不使归于无效,俾得安全之谓,此种安全之保护,系着眼于利益之取得,故亦称‘交易的安全’。”而登记所保护的应为前者,即秩序安全,不是决定交易是否生效。而不动产物权变动安全性问题属于交易安全范畴,即由交易规则对双方当事人之间的不动产权变动行为加以保护,产权证书的交付等生效要件可作为其中的一部分。

第二,登记作为生效要件会造成让与合意和权属变更产生时间差,在此期间,二重买卖、登记人与真实权利人不符等问题才有出现的可能性。由于我国并未采取德国法中严格区分债权物权的立法形式,而是将合同效力作为物权变更的其中一环考虑,因而此时针对于特定物的债权与相应物权的最大区别应在于是否占有而非是否取得登记。因为从根本上看,占有的状态是所有权的权能得以实现的前提,而登记本身却只能产生所有权实现的请求基础,而债权同样具有请求基础的效力,此时单纯因为法律规定而赋予登记物权效力,以物权优于债权的基础抗辩从法理上不免难以圆说。在交易合意后,依照合意进行相应交付即应完成物权的变更,只是此时应使当事人明确的是怠于登记会给交易完成后权利的保有和行使带来风险,把登记置于选择性程序的地位,但这一程序会赋予权利“静的安全”,否则当事人需要自己承受登记迟延的损失成本。但此时将权利移转过程与登记相分离,使得权利的界定不会出现模糊情形,进而使整个交易过程的相互关系更加合理。

第三,登记在出现纠纷时并不能作为有效力的证据采用。登记要件主义中存在异议登记等救济措施用以弥补可能出现的登记错误,并提供解决的方式。但是在出现由于登记错误等原因产生的纠纷时,登记本身则失去了作为登记要件所应具有的公信力,也不具有证明真实权利的效力,而必须追溯合同、交付程序、占有状态等其他要素以确定利益归属。此时的登记除了公权行为程序之外,不具有其他任何功能,即在权利纠纷中无法体现权利变更。然而在权利变更过程中,却将登记作为权利生效要件,这种规定或许和现实交易规则与法律基础存在一定的偏差。

三、不动产登记公信力制度的实践价值

不动产采用登记对抗主义固然可以统一我国物权登记的效力,物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值这一标准无法直接推导出需要对不能移动或移动会损坏价值的物加以特殊保护,物权的移转如果统一地采用登记对抗主义则可以使登记的效力更为一致,整个制度的设置趋于统一和简化,真正便于适用者理解和管理。但是,在《物权法》的规定条件下,登记要件主义已经以基本法的形式加以确定,同时在司法实践中也已得到广泛适用,因而目前提出采用登记对抗制度的实践可能性微乎其微,但是登记要件主义所存在的系统问题则亟待解决,不动产登记公信力的确定也许可以使登记要件相关规定更具有实践价值。公信力的确定使得正确的登记信息直接反应物权利益的实际归属,具有实在的效力,不受标的物的实际权属状况之影响。同时,公信力也产生了对合理信赖利益的保护,即需确认不动产的第三人善意取得,这也是公信力主要的表现形式。但是,由于登记形式本身在市场交易中表现的不足,应同时在善意第三人的范围上进行限制。即此处的第三人并非对此无限制,而是仅限于与此项交易关系利益相关联的善意权利人。虽然未进行登记,但对除了“对主张欠缺登记且有正当利益者”以外的其他人则具有物权,是对此排他的。而对上文“正当利益者”,其中包含善意第三人和真实权利人,则需依照具体交易本身衡量,按照每个权利的时间、性质确定优先权利。

从近年来的案例中可以发现,目前我国不动产交易中较为集中的纠纷问题主要有单方处分共有不动产、买卖合同与权属登记内容不符、虚假登记以逃避税收或解决户口问题等。第一个问题中,多为夫妻等家族成员共同共有的不动产,但登记时往往只有一个人作为所有权人。此时无论是否为登记簿上的所有权人将不动产出卖给善意第三人,婚姻法等规定均认定第三人应取得房屋的所有权。此时产权登记不具有决定权属的效力,第三人成立善意取得的依据并非登记的公信力而是婚姻关系产生的共同共有。但是严格的登记公信力较之婚姻法的特殊规定似乎更有助于实践中产权的明确。其二,由于在实践中,产权登记等一系列手续常常会由卖方代办,故而有时会出现买卖合同中约定的面积等内容与产权证登记不符的问题,此类纠纷的判决往往要求卖方依照合同对买方进行损害赔偿,这时不动产交易产权登记内容的效力低于买卖合同的约定。而因为虚假登记产生的种种案例中登记本身由虚假的意思构成,自然无法作为有效的证据和要件,合同仍然作为最具法律效力的交易证明,以法定形式体现交易的全貌,提供判决的依据。这种情况下登记要件由于缺乏公信力制度的支撑而缺乏实践价值。反之如果采用登记对抗主义的思想,将登记制度在不动产交易过程中的价值稍作降低,将买卖交易行为本身作为关注重点,固然会使纠纷的法律争议点明确,但同时提高了调查取证的难度,也不符合《物权法》的实际规定。因此,完善不动产登记制度公信力的相关规定,赋予登记更合理的效力,或许会使不动产交易纠纷解决的司法依据更为明朗。

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