房产测量中存在的若干问题及解决对策

东莞市万江区测绘队 张建

房产测量中存在的若干问题及解决对策

东莞市万江区测绘队 张建

近年来,随着我国房地产业的迅猛发展,商品房面积问题也随之成为一个社会热点问题。建筑房产面积的测量存在许多技术和计算的问题亟待改进,论文首先分析了房产测量在国民生活中的重要地位,提出了当前建筑房产面积测量的若干问题,并给出了相关建议。

建筑房产面积测量建议

随着房地产业的发展和商品房交易量的不断增加,商品房面积问题也随之成为一个社会热点问题。通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用途等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。另外,商品房的购买价格通常与单价和销售面积直接相关,在购房时,单价通常是明确的,但销售面积的测量计算却存在一定出入,笔者通过对我国现行房产测量的方法存在的问题等进行分析,从而探索房产测量规范精确的新途径。

一、国内外房地产测量的发展现状

国外房地产测量的产品精度一般很高。例如:发达国家对不动产地籍测量规范中,将界址点分成几个等级,供不同需要时使用,其一级界址点精度要求大部分都定为±0.02m。而国内对界址点的精度要求则低一些,我国一级界址点的精度要求定为±0.05m。国外彻底开放房地产测量市场,还实施房地产测量师认证制度和监督制度,这样使其房地产测量市场呈有序化、成熟化、法制化发展。

随着房屋的商品化和房地产市场的形成,我国的房地产业有了飞速的发展,特别是《房产测量规范》的颁布实施,规范和繁荣了我国的房地产测量市场。对房地产测量成果的准确性提出了更高的要求。房地产测量的技术水平有限,还存在一些需要解决的问题,如目前经常引起纠纷的房屋面积量算、房地产权属界线的确定等问题,这些都未达到能和国外先进企业竞争的地步。因此,我国的房地产测量工作还有待进一步的发展与提高。

二、我国房产测量存在问题分析

(1)产权登记面积与实际面积(或测绘面积)不符。开发方实际是作为买方的代理人进行测量(包括初次的转移登记)的,而开发方与买方的利益又是直接对立的,很难取得买方的信任。买方在整个测量过程中往往成为局外人,对一些具体的问题(如分摊关系及其确定过程等)难以知情,这是造成很多面积纠纷的重要原因之一。

(2)面积缩水情况时有发生。开发商在办理商品房预售手续后常因市场需求而变更建筑设计方案,导致房产竣工建筑面积与预售建筑面积不一致;工程建设过程中的施工误差、竣工测量中测量误差的客观事实,致使商品房的预售建筑面积与竣工面积产生一定差异;《房产测量规范》中有关公共面积的确定及分摊原则的理解不一致,也造成了预售建筑面积与竣工建筑面积有所差异(现通过协商制度极大地减少了该项差异,但有些则无法弥补)。;测绘作业人员的疏忽以及测绘工作程序的不严密导致计算错误。

(3)房屋面积量算中存在的具体问题。如:突出墙面部分的面积计算。在高层建筑中,因结构需要在下面几层(商业区和办公区)可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱,遇到此种情况,我们目前的处理方法是:无论柱子多大,其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中(零分摊位除外),这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。关于伸缩缝。有些观点认为:只要是与室内相通的伸缩缝,通行的部分计算伸缩缝面积,余下的部分不算。一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大,若单独只计算其通行的部分也只是门口那一小部分。而这点面积的界定有时由于尺寸的不详,结果并不十分准确,计算起来也十分麻烦。

三、房屋面积测量问题的应对措施

1.规范房产测绘市场,提高专业人员素质

房产测绘工作的市场化必须要有规范的市场环境。否则,不仅达不到预期的效果,反而会使房地产管理工作变得被动,对房地产市场产生极其不良的后果。房产测绘市场化需要的市场环境,包括以下几点:

(1)制定房产测绘单位资格管理制度。国家测绘行政主管部门对所有测绘行业资格的申请、审查及年检都有相应的规定;对于每种测绘资格必须配备的仪器设备精度和数量、专业技术人员的职称等级和数量等也都有明确的规定。(2)要努力提高房产测绘单位的专业技术水平,健全、完善质量控制体系,提高房产测绘行业从业人员素质。可以考虑尽快建立房产测量师和房产测量员制度,从根本上改进房产测绘工作的整体状况,减少乃至杜绝因测绘工作失误导致的商品房面积纠纷。(3)实行办事公开化,提高透明度。商品房公摊算法可以网上公示,这样商品房销售将透明公开。要求房地产开发企业在申请预售许可的时候,需要提供一套完整的房屋面积测量数据,并且在取得预售许可后,房屋测绘技术报告书以及房屋的分摊情况将在网上公示。(4)采用先进的测量仪器,减小测量误差。采用现代化的测绘技术方法进行的房产面积的精度的估算,从而真实、可靠地反映出了面积的客观精度,便于操作和实施。

2.房产面积测量中的实际问题探讨

(1)阳台面积的计算。首先,没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖,不算面积;投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准;影下来的面积大于围护结构的1/2,则计算面积;不大于1/2的不算面积。(2)外墙中共有面积部位的确认。《房产测量规范》规定:外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积作为共用面积进行分摊。(3)伸缩缝面积的计算。只要是通行的伸缩缝,均应全部计算建筑面积,虽然没有通行的部分没有使用到,然而,作为伸缩缝具有的功能,此部分空间全楼均得到受益。

四、结语

总之,建筑房产面积的测量是一个系统的学科,虽然有了很大的进步,但是存在诸多问题,就目前普遍存在的房屋面积量算纠纷问题,本文在总结房屋面积量算纠纷产生原因的基础上,分析讨论了《房产测量规范》中未作具体规定并经常产生纠纷的具体问题,并提出了解决商品房面积测量问题的办法,旨在对于发展和稳定房地产业、繁荣房地产市场具有现实的意义和一定的理论意义。

[1]郭玉社.房地产测绘[M].北京:机械工业出版社,2004

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