浅谈公允价值基础理论及其在投资性房地产中的运用及影响

侯荣新

（鸡西大学 教务处，黑龙江 鸡西 158100）

浅谈公允价值基础理论及其在投资性房地产中的运用及影响

侯荣新

（鸡西大学 教务处，黑龙江 鸡西 158100）

随着新会计准则的出台，公允价值的应用是其中的一大亮点，采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值,给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展.但在推行当中还存在一些问题和难点.本文从公允价值的定义及其应用范围入手，着重分析了公允价值在我国投资性房地产中的应用及影响，对投资性房地产会计处理中公允价值模式计量做了进一步的剖析.

公允价值；会计准则；投资性房地产

财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，具有十分重要的意义.投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产.它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物.因此，房地产开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算.

长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产”等其他相关的会计准则中加以处理.然而，随着经济的发展和投资观念的改变,投资性房地产已成为一项经营性活动,而不是传统意义上的固定资产.在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离.

1 公允价值的基础理论

1.1 公允价值的定义

对于公允价值，不同的机构有不同的定义.国际会计准则委员会1999年发布的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易.因此，公允价值不是企业在强制性交易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（I A S C，1999）.”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（F A S B 2000）.”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额.”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要.

1.2 目前我国公允价值的适用范围

虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的.与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进.公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量.基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性.目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件.这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵.

2 公允价值在投资性房地产中的具体运用

公允价值计量模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额.公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面：

2.1 投资性房地产后续计量

新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式.但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式.

采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将取得有关资产的实际成本作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映.

而在公允价值模式下，日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响.企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益.

2.2 后续计量模式变更

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更.成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值与原账面价值之间产生了差额，这个差额不直接计入损益，而是作为会计政策变更处理，调整期初留存收益.而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式.

2.3 投资性房地产与其他资产的转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并且满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产.

在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积）.

3 公允价值计量对投资性房地产的影响

公允价值计量对相关公司投资性房地产核算提供了一种新的模式，但公司是否利用或怎样利用这种模式仍需要深入研究.

3.1 提高公司对信息披露的真实性

近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值.公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面.

按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》的要求，企业若以公允价值的记账模式取代传统成本模式记账的，应该属于会计政策的变更.会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息.在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模.

3.2 公司每年净利润的波动程度会增大

公允价值的变化将加大净利润的波动幅度.现行会计制度下，企业的投资性房地产物业都是计入固定资产或无形资产中，其市值变动并不计入当期损益，我们无法从相关的会计报表中寻找其变动的痕迹，也不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献.当前我国的投资性房地产物业市场已经进入加速发展阶段，虽然并不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能性，但更多投资性房地产物业的升值潜力较大且预计将会持续；按照新准则所要求的公允价值法来重新计量这些“名不副实”的投资性房产，企业每年的重估增值额应该会使当年的净利润预计得到持续的额外提升，企业投资性房地产的巨额利润终将能够在账面得到充分体现，由此也大幅提高了每股的净资产，降低了市盈率.但由于对净利润的影响比较多，相应波动程度也会增加，因此，如何评价这种由于增值带来的利润增加，需要市场进一步达成新的均衡，而且，投资者也需要以更为稳健和客观的估值标准来衡量此类房地产公司的真正价值.

3.3 未来投资性房地产公允价值的确认

公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的.同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等.

3.4 对税负的影响

由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法将实际成本作为投资性房地产的计税基础，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债.

综上所述，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，意义十分重大，对房地产行业将产生一定的影响.但是，目前公允价值的确定仍是一个难点，未来还应加强对投资性房地产价值评估的研究，只有把握好公允价值在投资性房地产中的应用，才能进行正确的会计核算，提升企业的投资价值.

〔1〕中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社,2006.

〔2〕中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南.财政经济出版社,2006.

〔3〕黄学敏.公允价值：理论内涵与准则运用[J].会计研究，2004（6）.

〔4〕葛家澍.关于会计计量属性——公允价值[J].上海会计，2001.

〔5〕常勋.公允价值计量研究[J].财会月刊，2004（1）.

F 293.30

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1673-260X（2010）07-0068-02