我国分时度假的营销现状及对策

孟洁

（忻州师范学院 地理系，山西 忻州 034000）

我国分时度假的营销现状及对策

孟洁

（忻州师范学院 地理系，山西 忻州 034000）

分时营销自20世纪60年代问世以来，已在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的一种饭店营销模式.本文在论述分时度假产生与发展的基础上，首先分析了我国分时度假的发展现状,接着文章就我国推行分时度假提出了几点有效的建议，最后展望分时度假对我国积极影响.随着消费者度假观念的成熟和国家相关政策的支持，分是营销将会逐渐深入人心，成为现代饭店主要的营销方式之一.

分时度假；发展现状；前景

分时度假的概念最初源于欧洲，兴于美国.在最近几年中进入中国，可以说是一个舶来品.目前世界上已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业.随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大得“分时度假”消费市场潜力正日益突现.

1 我国分时度假产品的营销环境分析

1.1 分时度假观念尚未形成

分时度假在中国还是一个新事物，许多人还不了解，而先存入后消费的度假方式对很多人来说还很难接受，超前消费在中国尚未形成习惯.分时度假产品本身又有着“价高期长”的特点，造成消费者紧紧捂住钱袋子，不敢花钱消费.弄海园南方行销总监史国丰认为，分时度假的市场开发具有一定的困难.这种困难的根源就在于分时度假在中国的发展是“观念先于需求”，而非其他一般产品的“需求先于观念”模式.“引进一种产品去适应某种需求比较简单但要靠一种产品去改变人们几十年，甚至更长时间业已形成的度假观念、消费观念，则会是各分时度假销售商不得不面临的最大挑战之一”.因此，在传统旅游还没有成为多数家庭的普通消费项目之前，分时度假作为一种新的旅游度假方式被大众接受还需要一个过程尤其需要广泛的宣传.

1.2 房产积压，消化周期长

当前房地产市场供大于求，存量商品房供应量巨大.由于2008年全国市场整体表现为明显的供过于求，预计08年末市场存量大幅增加，将达到21309万平方米，而09年供应量则将保持相对稳定的水平，约为21039万平方米，根据近半年市场去化能力预测，09年全国住宅市场的消化周期将达到33.84个月.少数城市去化压力巨大、消化周期过长：如武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等城市消化周期超过60个月.这无疑是分时度假的有利因素.如何解决房地产积压仍然是摆在各级政府和房地产业面前的一个严重的问题,尽管国家采用了各种方法以促进空置房的销售,但效果不明显.因此,通过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式,可以既发展分时度假,又缓解了房地产积压问题.

1.3 法制滞后，信用缺失

虽然分时度假有很多优点，但由于它涉及房地产、旅游、金融、保险、信息交换等诸多行业，又是一种旅游期权概念的金融衍生产品，它在操作上更加复杂，涉及的环节更多.由于缺乏相应的法律法规予以界定和规范，直接导致部分企业打着分时度假的幌子迅速敛财，这既伤害了消费者的正当权益，也损害了正规公司的前途和信誉，因此分时度假的立法进程直接影响着分时度假产业在中国的发展形势.我国目前还没有成熟的能够应用于分时度假业的法律法规，也没有专门对分时度假销售进行监管和控制的相关措施，而另一方面在分时度假销售方面，我国法律对分时度假中介机构的约束力较差，对比房地产中介机构的投入、收益状况，中介机构的违法成本很低，这种情况导致了分时度假销售公司的销售中经常出现欺诈现象.

2 对我国发展分时度假的几点建议

2.1 概念推广

由于分时度假是一个新兴的行业，在现阶段我国分时度假产品的提供者及消费者对其认知程度还远远不够，公众不了解分时度假的具体内涵，甚至根本不知道分时度假这个名词.长期以来,分时度假产品的开发与销售始终在西方发达国家盛行,特别是欧美国家.但这项产品已经在向全球化方向发展,一批发展中国家开始出现分时度假产品.而分时度假产品在我国出现的时间还不长,大多数人对分时度假还不了解.特别是关于分时度假产品的产权特征、经营权和所有权的关系、以及与原有旅游饭店产品的区别等都不甚了解,不会主动购买和消费.因此,必须通过各种媒体,如广播、电视、报刊、杂志等进行大力宣传,使消费者了解产品的实质,进而购买产品,促进我国分时度假产品的迅速发展.

2.2 重视技术支持

国际分时度假网络交换公司成功的主要经验,就是都建立起了较强的技术网络支持体系.要在我国发展国内度假网络产品,一套先进的计算机网络支持体系必不可少,因此,加速完善和普及计算机应用和Internet技术是非常重要的.在国外网络资源尚不能自由利用的情况下,组建国内度假网络,充分利用我国现有度假资源,就成为解决问题的一条出路.我国地域面积广阔,资源类型丰富,以国内不同资源类型的旅游目的地为主体,完全可以构建起配套成型的度假网络体系,满足旅游者的多样性度假需求.有些网络公司采取吸收度假村和饭店加盟而非独立开发房产的方式,充分利用现有资源,通过建立双方都能接受的合作机制,迅速形成国内网络.

2.3 健全法制

在目前的状况下，我国难以用一部法律对分时度假进行规制，但是对分时度假的规制要求又是必须的，我国就需要结合分时度假发展的情形和借鉴国外的经验，对现有的法律制度逐步改进和完善，运用与分时度假结合最密切的《物权法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等对其规制.当前亟需国家相关法律部门针对度假产业出台相应的法律法规，以明确整个行业的管理细则；其次应该设定企业准入标准和“冷静期制度”.“冷静期制度”是销售商和消费者在签订合同以后的一个给予消费者冷静思考时间的制度，在此期间消费者可以无理由申请退款.尽快推出针对分时度假的法律法规.

3 分时度假在我国的发展前景

中国是世界公认的最具潜力、尚未开发的分时度假处女地.全世界都在密切注视着中国.认为中国已经到了度假产业大爆发的前夜.从中国目前现状来看，中国经济的迅猛发展，度假主要的目标客户——中产阶级队伍的不断壮大，人们从简单的文化观光向休闲度假方式的转变大趋势已不可逆转.出境享受高品质的度假游已逐步取代国内游成为人民新宠，随着更多目的地国家的对我国的开放，中国无论是从度假市场的供给还是需求上，都已具备迅速发展度假产业的条件.

3.1 盘活房产，顺应时代潮流

分时度假,它在从欧洲传入美国之时,就是以陷入困境的房地产商的救星姿态出现的.今天，它同样可以对中国的房地产业产生积极的作用.刚刚步入小康的人们拥有一套住房后,让他们再继续购买第二、第三套房子可能是不太现实的,但购买某房产的部分时段权却是可能的,也是可行的.这样,积压的房产便可以得到一定程度的利用.近期的一项研究表明,如果能够建立起一个百万名会员的全国性的分时度假交换系统,将直接盘活300-500万平方米的房产.分时度假模式使加盟“分时度假”的房地产商的积压房更加容易销售.由于旅游产品具有时间性和不可贮藏性等特点，消费者购买时段后，重游率明显提高，在目的地的停留时间延长.

3.2 拉动经济，在旅游业中扮演重要角色

分时度假90%的消费是在度假村所属地区的花费，所以分时度假作为产业非常有利于带动所属地区的经济发展.以美国为例，分时度假的会员的出行为当地的商业提供了大约99700个工作机会和30亿美元的工资收入.分时度假带来的就业机会和税收是度假地的重要经济发展基础，它被视为度假地经济的长期合作伙伴.分时度假将成为全球旅游经济中增长速度最快的一块，分时度假在中国的旅游业中将扮演着主要角色.

3.3 前景广阔

同任何新生事物一样，分时度假在国内出现之初，难免会出现不和谐的情况.但分时度假本身是一种符合经济规律、有市场潜力的消费形式，随着政府部门的规范化培育，国内信用体制将逐步健全，同时，各单位普遍实行带薪休假后，国内居民将有更多自由支配的时间，届时，分时度假将会成为人们追捧的另一种旅游消费新时尚.突破本土化的瓶颈，分时度假的发展前景广阔.

〔1〕魏小安，刘赵平，张树民.中国旅游业新世纪发展大趋势[M].社会科学文献出版社，1999.

〔2〕王翠平.透析中国分时度假业的发展现状.长治学院学报，2005（6）：23-25.

〔3〕盛蕾.分时度假在我国的发展:硕士学位论文.上海:复旦大学，2004.77-81.

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1673-260X（2010）09-0068-02