浅谈夫妻共有房屋权属登记的法律问题

2010-08-15 00:48
科学之友 2010年10期
关键词:权属婚姻关系婚姻法

陆 焱

(乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心,新疆 乌鲁木齐 830000)

随着市场经济的发展,房地产市场日趋活跃,房屋权属登记种类及登记内容也复杂多样。为能够使房屋权属登记机关在日常登记工作中,对于各项房屋权属登记种类做到百密而无一疏,这就需要房屋权属登记机关做到对房屋权属各项登记业务无论从法律、法规,还是实践工作中的工作经验都要进行长期的积累。在《物权法》、《房屋登记办法》中均明显体现出“登记为民”及房屋权属登记机关在登记过程中充分发挥实质审查的作用要求。

房屋权属登记是依据当事人申请,对当事人所有的房屋状态加以记载,予以认可和证明的一种行政行为。根据《物权法》、《房屋登记办法》之相关规定,登记的功能在于确定了所登记房屋的合法性,起公示作用,社会公众可以通过查阅房屋登记机关房屋登记簿的记载和颁发的房屋所有权证来了解相应的权利状况,使之具有社会公信力。房屋所有权证书上的登记人与实际权利人相符,则登记的公示与公信功能可以正常运作,但当房屋所有权人为多人时,尤其是当这种共有关系发生在夫妻之间,如何对夫妻房产进行产权登记就值得进一步研究、探讨了。

夫妻共有房产登记是指房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻状况存续期间取得的房产进行权属登记时,实行共有房产登记。《房屋登记办法》第十三条规定了“共有房屋应当由共有人申请登记”,也明确了“记载于登记簿”的物权效力,所以共有房屋特别是夫妻共有房屋的登记应当由共有权利人共同申请登记。

1 房屋共有的形式及夫妻共有房产权属登记的界定

1.1 房屋共有的形式

房屋共有的形式有两种,即按份共有与共同共有。许多人对此并不了解,在此,有必要进行比较与区分。

所谓房屋的按份共有(又称为分别共有),是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有份额,分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额,但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上,而是及于共有房屋的全部。

房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的、不分份额的享有权利和承担义务。这种共有具有以下几个特征:①共同共有的产生基于一定的共同关系,这种共同关系,或是由法律直接规定,如夫妻关系、家庭关系,或是由合同约定,如合伙合同;②在共同共有中,各个共有人对共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和处分的权利,每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用。

1.2 夫妻共有房产权属登记的界定

夫妻共同房产采用共同共有或按份共有登记都可以,修改前的《婚姻法》第十三条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,属夫妻共同所有,双方另有约定的除外”。在该条第二款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”。2001年修改的《婚姻法》将原第十三条设为第十七条,并增加了第十八条(财产归一方所有的几种情形)及第十九条,第十九条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的适用本法第十七条、第十八条的规定”。可见,修改后的《婚姻法》对家庭财产的规定,更倾向于由当事人自行约定。

2 我国夫妻共有房产登记的现状及弊端

现在,对属于夫妻共同的房产,我国绝大部分市民都习惯于由一方登记产权,全国各地的登记机关一般也不强求当事人以夫妻共有的房产进行登记。只是对房屋所有权进行处分(如出卖或设定抵押)时,才依据修改前的《婚姻法》第十三条关于“夫妻婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外”的规定,要求产权人的配偶作为共有人在相关的文件上签字。

但是,这种登记方式的问题也显而易见:一是按物权立法的理论,房屋权属登记机关所登记的产权人才是房屋所有权人,而不能包括配偶在内的其他人。将本属于夫妻共有的房产登记为一方所有,就不利于保护另一方的合法权益。二是在2001年修改的《婚姻法》更进一步明确规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此,夫妻间的财产问题趋于复杂,财产所有权形式多元化,不能简单地确定为一方所有或共同所有。

3 对于夫妻共有房产登记过程中存在的问题进行分析和探讨

3.1 夫妻婚姻关系存续期间房屋权属登记问题

根据修改后的《婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条的规定夫妻对房产所有权有多种形式,具体可分为以下几种:

(1)共同共有。夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权,包括:①夫妻双方婚姻关系存续期间,由一方或双方购置、自建、交换的房产,以及继承所得的房产,而且双方没有明确规定的;②夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。夫妻对共同所有的房产享有平等的处理权,任何一方都不能无视他方擅自处理。根据《房屋登记办法》规定:共同所有的房屋,由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。

(2)个人所有。包括:①婚前通过购置、自建、交换等方式取得的房产;②遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。

(3)按份共有。夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。《婚姻法》第十九条赋予夫妻双方可以对婚前婚后房产在不违背法律的前提下,约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是说,夫妻双方可以通过合法有效的约定来改变房产的所有权形式。法律规定夫妻双方所有的房产可以通过约定来确定所有权形式。因此,当夫妻双方通过约定变更为一方所有时,夫妻双方必须亲自到房屋权属登记机关签署约定书。

3.2 房屋权属登记机关在受理夫妻共有房产登记中的审查职责

房屋权属登记机关的登记行为是依当事人的申请并依照法律规定进行审查,登记部门的职责在于审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料,申请登记的房屋有无违反法律的禁止性规定。因此,房屋权属登记在受理夫妻共有产登记申请特别是约定为所有权登记时,必须认真做好房屋产权审查工作,把好产权审查关。

4 其他问题需要说明

4.1 对于权利人新购商品房,此类登记的几种情形

(1)签订商品房买卖合同日期在领取结婚证之前,即属于婚前财产的夫妻双方必须亲自到场填写产权归属的约定书或提供公证机关的公证书。

(2)商品房买卖合同、发票、结算单是领取结婚证前的,在产权登记时应填报婚姻状况声明书或双方约定。

婚前房产双方约定办理夫妻共有产登记的,双方需共同到场。例如:在收件中碰到申请婚前财产登记的情况,即订立合同日期在领取结婚证之前,而购房发票、结算单上的日期均在领取结婚证之后,不能明确判定是婚前还是婚后财产,鉴于此,必须夫妻双方到场填写约定:本人于某年某月某日签订商品房购销合同,并于某年某月某日与配偶申请结婚,现该房屋归某一方所有(或双方共同共有)。这样手续才算比较完备。

4.2 关于离婚后当事人对房屋产权的若干情形

(1)婚姻关系存续期间签订的合同(一直未办产权),之后双方离婚,产权归于一方所有,须前妻/夫到场填写约定并作析产处理。如:夫妻二人购买了一套商品房,一直未办产权,后因夫妻感情破裂而离异,此套房屋是他们婚姻关系存续期间的财产,现归女方所有,须男方约定:愿意放弃该房屋产权,归女方所有。

(2)离婚之后(至今未再婚)一方所购房屋,须持身份证、离婚证、离婚协议或民事判决(调解书)等相关资料,并对婚姻状况予以说明。另外,夫妻双方对财产归属问题,必须当工作人员的面,以书面形式约定,双方无争议的,离婚后应按约定处理。但规避法律的除外。又如,某人结婚之后一直未办理房产证,而目前已离婚,则须将已注销的结婚证复印件及离婚证复印件存入收件材料,约定的填写则视相关情况而定。

随着人们法律意识的不断增强,通过我们对房地产政策法律、法规的宣传,我们相信老百姓会对夫妻共有权登记政策不断的认识和了解。要维护自身合法权益,就必须依法办事,以切实保护自身利益,使房产共有权登记政策进一步完善。

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