浅析我国“以房养老”的可行性与运行模式

李丽颖北京联合大学平谷学院，北京 101200

2007年2月23日首次公布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出：中国60岁及以上老年人口在2004年底达到1.43亿，占总人口的10.97%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%。而按照国际通行的60岁以上为老年人，占人口比例达到10%以上或66岁以上老人占7%以上，即开始进入老龄时代的标准，中国目前已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。

另外一个数据预测称，到2025年，大约有一半的中国人的年龄将在40岁以上。这个数字背后的含义就是，20年后缴纳养老金的人数和退休金受益人数的比例将大大低于1：1。这是个什么概念呢？过去几十年，发达国家，比如美国缴纳养老金人数和退休人数的比例大约是4：1，随着二战后"婴儿潮"时期出生人口的老龄化，预计到2030年美国的这个比例将下降到1.4：1；有些欧洲国家，比如意大利到2030年左右，这个比例可能会下降到大约1：1。相比之下，中国这个严峻形势将会来得更早，到2025年，我们可能还未进入发达国家行列，却已经提前进入老龄化社会。

所以如何解决我国养老问题是我们当前必须要考虑并应该亟待解决的问题。除了传统的退休金制度、商业养老保险制度之外，“以房养老”我认为是一个不错的选择。

“以房养老”又被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”。老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。这一措施显然能够真正实现以房养老。

就目前来讲，我认为“以房养老”所需要的环境已经成熟：

1）法律支持。《物权法》的出台肯定了私人财产的神圣不可侵犯。2007年10月1日《物权法》颁布实施，其中第4条明确规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”此法律条文就明确指出了个人的私有财产神圣不可侵犯，对于房产来讲，取消了商品房使用年限70年的规定。因此，作为公民最昂贵的商品——房产具有了它特殊的法律地位，即永远属于公民个人所有，这就为公民随意处置自己的房产提供了法律上的保障。

2）政府支持。反向抵押贷款课题组已经成立，“以房养老”京沪粤试点建设部与中国保监会已经向国务院提交了《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，并得到了国务院领导的同意。目前，建设部和保监会制定了详细的工作计划，成立了反向抵押贷款课题组，在中国已经选择几个经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京沪粤等作为试点城市，以推行“以房养老”，积累经验，等到成熟后再向全国各地推广普及。

3）中国的实际情况决定了“以房养老”推行的可行性。在我国，改革开放30年来，工资水平的稳步提高使老百姓积累起不小的财富。据国家统计局于2003年对西安、重庆等四城市居民家庭拥有财富的调查得知，我国城市家庭平均拥有财富高达22.83万元，其中房产价值占到48.98%。老年人因退休而导致的各项收入的减少，就需要通过工作时积累的财富来弥补以维持较为理想的生活状态。但如果这笔财富是以住房不动产的形式沉淀下来而无法变现，这种保障就只能是一句空话：因为老年人的生活需要实实在在的货币来支撑。因此，许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的福利，使得他们不得不过分地压缩生活水平。

同时随着“四二一”家庭的大量出现，一双儿女赡养四位老年父母显然面临巨大经济压力；而两对老年父母最终向一双儿女遗留双套房产，也似乎显得“富余”。因此，把老人的房产作为遗产留给了子女，按照经济学的观点，这无疑是一种福利损失，即最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。所以说遗产它是一种礼物，而不是一种义务。对于一个成熟的社会来讲，年轻人应该勤奋而刻苦，老人们应该安逸而富足。

对于现在国内55岁以上的人来说，他们伴随着中国的跨跃式发展经历了太多的变革，也是医疗、住房等商品化浪潮的最早见证者，可以说他们是典型的未富先老的一拨。虽然现在老人们手里的住宅多数是原单位的“福利房屋”，但考虑到长期的低收入及现在月养老金多集中在一两千元左右，老人们的房产实际上是他们一生的积累所得，他们完全有理由通过各种形式进行置换，享受晚年生活。所以说“但存方寸地，留与子孙耕”的观念一定要改变。在这种状况下，以房养老，自我养老，显然是较好的选择。

由上我们可以清楚地看到，“以房养老”在我国实行已经具备了它的环境要件，就目前我国已经出现的“以房养老”模式主要有两种：

1）以房养老寿险业务

投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，就像保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，故此被大家称为“反向抵押贷款”。

目前“以房养老”模式的推动者，中国房地产开发集团前总裁孟晓苏透露，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批并正式挂牌营业。

实例解读----百万房产每月可得近万元

“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损+房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

举例说明，张先生，62岁，住房面积196m2，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

2）养老房屋银行

2007年10月，京城首个“养老房屋银行”项目在石景山区启动，其主要内容为“60岁以上的老人将住房委托房地产中介出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的费用”。

在京城许多空巢老人养老缺少的并不是经济能力，而是舍不下自己辛辛苦苦一辈子挣下的“家产”。东城区安德里社区的崔学范大妈，过去是中国石油集团的高级经济师，两个儿子都已经定居国外，多次要接妈妈到国外定居，可老人总想把自己的房子留给还没出生的孙子，说什么也不走。在启动仪式上崔大妈当场就签下了合同，将自己在安德里的两居室以年租金3万元交给“养老房屋银行”的房产运营方——北京中大恒基房地产经纪有限公司代理，同时入住“养老房屋银行”提供的北京寿山福海国际养老服务中心，享受每月2 000元的住宿养老服务。

随着社会保障体系和法律制度的不断完善，人们观念的转变，我相信“以房养老”必将离我们越来越近，真正实现老有所依、老有所养。

[1]董伟.民政部副部长:“以房养老”是个选择[N].中国青年报,2007.

[2]赵琳琳.“倒按揭”酝酿成熟以房养老京沪粤试点[N].广州日报,2007.

[3]夏金彪.“以房养老”提案引起重视 推行可应对老龄化社会[N].中国经济时报,2007.

[4]王皓.北京首现“养老房屋银行”租房入住养老院[N].人民日报海外版.