房地产市场要一控到底

叶檀

房地产成为中国非法分配财富最重要的渠道,这只替罪羊本身并非无罪,因此,被献上祭台时没有收获民众一滴同情的眼泪。

房地产已经成为中国货币调控的独门秘笈,不可能半途而废。

首先抑制房地产是为抑制通胀预期。

6月18日,央行发表2009年年报,重申重视保持价格总水平的基本稳定,继续实施适度宽松的货币政策。年报提出中国维持物价总水平具备基本稳定的有利条件,指出物价上涨压力增大,需要根据形势变化增强宏观经济政策的灵活性和针对性,同时加大农产品供给保障力度,遏制部分城市房价过快上涨。可见,农产品与房价是抑制物价上涨的主要领域。

抑制房地产更是为了激发中国经济增长的动能。

在同一天,央行货币政策委员会委员李稻葵与夏斌都提出了继续抑制房价的主张。夏斌在出席“2010年金融与投资峰会”时称,应做好花两到三年的时间,逐步消化房地产泡沫的准备。在加大保障性住房建设的同时,接下来要尽快出台“简单易行的、便于打击炒作房地产的税收政策”,把市场的投资收益预期压下去。而同一天《人民日报》刊发的李稻葵专访则从相反的方向,表示房地产调控不会造成经济增长动力匮乏,房地产调控政策是2009年大规模信贷的解毒药,未来政策性住房将被纳入政策调控范畴。

按照常理,抑制通胀应该加息而不是打压房地产市场。

中国目前加息受到双重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益阶层的掣肘。央企利润有下降趋势,去年地方融资平台贷款过多,目前加息则增加央企与地方融资平台的负担,其实质是让不良贷款迅速浮出水面,面临着最大的既得利益阶层与银行自身的压力,央行对于加息必然慎之又慎。

央企利润增幅已连续4个月下滑。而截至2009年末,地方融资平台贷款余额为7.38万亿,如果按照3-5年期的贷款标准利率5.76%计算,地方融资平台应支付的贷款利息为4250亿元。若贷款利率分别上调27、54、108个基点,地方融资平台将相应多支付的利息为200亿元、399亿元、797亿元。

更重要的是,实体经济领域出现紧缩趋势,6月以来,从上游资源性产品到下游出口均出现价格或者订单下滑趋势,银行间与民间拆借利率居高不下,此时加息无异于火上浇油。

汇率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日,根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况,央行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革,增强人民币汇率弹性。如果人民币汇率形成机制回到2005年与一篮子货币挂钩,人民币汇率将出现小幅上升,同样可以收到国内经济与货币紧缩的作用。抑制房地产价格可以控制信贷量,进行抑制货币的周转速度。如果说美国是市场发债为主创造信用货币,中国则是以房地产作为最重要的抵押品发放信贷。

银监会在2009年年报上警示房贷风险,2009年有将近10万亿的新增信贷,银行业金融機构房地产贷款余额7.33万亿元,同比增速达38.1%,随着房地产市场不确定性逐步增加,个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧。事实上,房地产业已成为中国金融机构最重要的抵押品,在地方投融资平台上占比高达75%,个人也通过房地产抵押获得各种信贷。如果房地产抵押品折价,甚至政府不允许以房地产作为抵押品种,那么,中国的信贷增量将一落千丈。

换句话说,如果房地产价格上升,则以房地产作为抵押的贷款损失会减少,这就增加了银行的资本比率。高的资本比率允许银行从事更多的贷款。许多依赖于银行融资的企业便获得了更多的资金,因而投资支出增加、总需求扩张,最终导致产出增加。

也许我们可以说,房地产不幸被选作信贷抵押品,成为中国控制通胀的替罪羊。是的,房地产受到调控主要是金融与货币色彩过于浓厚。话说回来,房地产成为中国非法分配财富最重要的渠道,这只替罪羊本身并非无罪,因此,被献上祭台时没有收获民众一滴同情的眼泪。