不一样的房子,不一样的焦虑

任蕙兰

复旦大学国际文化交流学院高级文化进修班有一门课程——“新民周刊导读”,留学生对这本杂志很有兴趣,特别关注楼市报道,因为房价起落与他们的日常开支密切相关。

上海。早上8点。

美国留学生王吉姆已经在赶往复旦的地铁上了,路上要花1小时左右。上海的早高峰跟西雅图的没什么两样,在这里生活了4年,他对挤地铁、挤公交这类公共交通工具上的竞争已经习以为常了。王吉姆在中山北路地铁站附近租了一套两室一厅的公寓,和他的中国未婚妻住在一起,每个月要付4400元租金。每天早上未婚妻南下徐家汇上班,他便北上复旦上课,住处差不多是两人目的地的中间点。

这个时候,韩国学生姜宇锡通常刚刚起床,正在为自己准备早餐,或是一边冲澡一边抱怨上海的自来水“细水长流”,他已经好久没有享受到在首尔家里冲澡时酣畅淋漓的感觉了。他和另外两个留学生在校外租了一套三室一厅的公寓,骑车去复旦只要十多分钟,整套公寓月租6500元,他的那一间每个月要付1800元。

王吉姆和姜宇锡都是复旦大学国际文化交流学院的学生。学院的高级文化进修班有一门课程——“新民周刊导读”,这本杂志是他们了解当代中国的窗口之一,美国驻沪总领事夫人、美籍华人女画家颜正安也曾来旁听课程。老师要英说,留学生对这本杂志很有兴趣,特别关注楼市报道,因为房价起落与他们的日常开支密切相关。

和王吉姆、姜宇锡一样,很多在上海的留学生都选择在校外租房住。复旦学生公寓里一个面积不大的单间月租就要3000元,校外,两个留学生要是肯花6000元合租,找一个100多平方米的房子,提十个八个硬件要求,房东都会照单全收。初来乍到的留学生虽然不了解本土行情,不过“网络化生存”的能力并不差。

不过,在外租房子是件斗智斗勇的活儿,尤其是在一个房价像尾巴着了火的猴子一样拼命往上蹿的城市。他们都经历过同样的锻炼,操着生硬的中文和房屋中介谈条件,跟房東杀价。也都周期性地遇到过同样的纠结——涨价。房价一涨,房租水涨船高,留学生也就跟着“被高价”。一套房子半年上涨50%,两三年租金翻倍,这毫不新鲜;房价越高,买房的意愿越炙热,留学生认识的所有上海朋友都视买房为人生的头等大事。一些留学生曾在本国经历过这般疯狂,另一些人揣测着自己的故乡何时将上演这一幕,不过,几乎没人认为上海躁热楼市的完结篇会发生在“不久的将来”。

美国:好社区第一位

“现在住的房子多大?我要查一下合同。”王吉姆明白在上海描述一套房子的首要标准是面积,但他对具体数字没什么概念。按照在美国的思维习惯,他更乐意讨论房子的地理位置、社区情况以及房子的“特点”。

王吉姆出生在美国中南部的路易斯安那州首府巴吞鲁日,他喜欢把这座城市比作中国的石家庄——某一特定区域的首府,但以全国范围来看,算不上大城市。小时候父母离异,他跟着母亲和继父一起生活。1986年,继父花10.4万美元在巴吞鲁日的一个地铁站附近购买了一栋房子,面积达到1916平方英尺(约合178平方米),屋前是一大片草坪,四周葱郁的树木围绕,巴吞鲁日的蓝天白云是永恒的背景。这是王吉姆印象中最早的家。

“每一次我回家都想去看以前住的房子。我站在人行道上,观察房子有什么改变,猜测主人怎么样,怀念我的钥匙还配它门锁的那些日子。在我的心里,房子不只是砖与灰,它是家的一部分。”在王吉姆看来,曾经住过的房子是美国人记忆的保险箱,每一栋房子都有自己的特点。而对中国人来说,房子是实用的,真正重要的是房子里面的人和东西。如果里面的人和东西搬去了更好的房子,老宅似乎没什么可留恋的。王吉姆记得,小时候家里周围一带完全是田园风光,“鸡犬之声相闻”,之后随着经济迅速发展,房价也稳步攀升。最近同一个社区一栋类似的房子卖到了25万美元。而离此一英里以外的地段,房价涨得更快,因为那里有更好的学校,教育资源更丰富。“好的社区相当重要。人们买房子,首先考虑的是社区环境,接下来是房子的状况,最后是面积。”

上高中后,王吉姆搬到了加利福尼亚州,和父亲一起居住。1996年,父亲花44万美元在硅谷买了一栋别墅,2002年出手时已涨到80万。这栋房子面积1200平方英尺(约111平方米),加上屋前屋后的院子,共占地9000平方英尺(约836平方米)。虽然比起在路易斯安那州的老家要小一些,不过在寸土寸金的硅谷,这已经算大面积住宅了。

在硅谷做房产中介的一位高中同学告诉王吉姆,2004-2005年美国房价到达顶峰,硅谷这样一幢房子可以卖到100万,之后楼市回落,价格又跌落到80万美元左右。虽然受到经济危机的影响,美国房地产市场尚未走出低迷,但要在硅谷买一栋体面的房子绝不会少于70万美元。

硅谷房价为何领涨抗跌?良好的社区资源是个保障。

硅谷或许是全世界信息技术革命最热闹的地区。靠近斯坦福大学的社区,可以算得上是全美国最贵的社区,苹果CEO乔布斯就住在这里。虽然一些房子已经很陈旧,但很难找到一幢售价在120万美元以下的别墅。

王吉姆知道,很多中国人正在为房产税这只“鞋子”何时落地而焦虑。他说,美国人在选择好的社区时,也为自己选择了更重的负担,因为社区质量往往与该地区的房产税率成正比。

全美各州、各地区的房产税征收比率在0.2%~6%之间,也就是说,拥有一套10万美元的房子,意味着每年要支付200到6000美元不等的税,不同地区相差很大。从本质上看,美国征收房产税的功能是改善社区环境和服务,提高住户的生活质量,吸引更多的人来本区购买住房。美国房产税的第一大用项,是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支,则是房产税的第二大用项。第三,相关政府还会用部分房产税设置基金,甚至把基金推入债券市场筹集资金,用于社区公共设施的大型改建。

王吉姆曾目睹他的一个朋友继承了父亲的别墅,却不得不把房子卖掉,去别处租房子住,原因正是付不起该社区高昂的房产税。在美国房产税率最高的城市纽约,只有33%的居民拥有自己的房子,这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。

高中毕业后,王吉姆和一个朋友在西雅图租了一间80平方米的公寓,月租1000美元。这个城市和他以往生活过的地方不同,充斥着大都市的因子:高楼、高消费和高房价。和上海一样,西雅图随处可见千篇一律的新建楼盘,这在美国其他城市很少见。“美国一栋20年历史的房子依然可能很漂亮,但在上海就意味着这个房子很糟糕。”

巴吞鲁日很少有人会出租自己的房子,但西雅图却是个租房者的城市。大城市房价比二、三线城市昂贵得多,这在任何国家都一样。因此不难理解,纽约、旧金山、西雅图等城市购房率远低于巴吞鲁日等地区,租房是人们,特别是年轻人更普遍的选择。

但是,一辈子租房子怎么能承载“美国梦”?

王吉姆对家和房子之间关系最初的认识,来自跟着父亲和继母四处看房子的经验。高中时,父亲和继母每个星期会花半天时间逛一逛房子,通常在星期天下午,房地产经纪人会举行家庭招待会,让潜在顾客过来看房子,很多家庭会去凑个热闹,虽然他们肯定不会买,只是想看一下别人家有什么样的房子,梦想自己也会拥有这样的房子。“说实在的,那时侯我觉得超级无聊,总是想快点回去玩电脑游戏。”但随着年龄增长,王吉姆越来越感受到,买房子是个很重要的生活步骤,几乎是个成人礼仪。代表你是独立的,能供养家庭。

最近王吉姆觉得很高兴,妹妹的未婚夫刚刚买了房子。“不是很大的房子,但是有车库,三房两厅,也有草坪。虽然有贷款,不过他是个很有责任心的人,所以债务不是大事。有这样的成功他们很自豪,这不只是房子,好像是他们新家庭的亲人。”

不久前,他的父亲搬进了西雅图的新家,一栋2400平方英尺(约223平方米)的房子,占地7000多平方英尺(约650平方米),这栋别墅是今年4月父亲以“在徐家汇买套好一点公寓”的价钱买下的,房子所在的社区算不上黄金地段,但也过得去。“次贷危机后,问银行贷款更难了,利率要20%,但还是有人买房子。”

日本:华人炒热楼市

虽然出生在上海,不过王旭栋的国语里可以听出明显的日语味道。5岁跟随父母去日本,高中毕业回上海复旦念书,王旭栋呆在日本的时间比在上海长得多。

王旭栋在复旦学了4年,就读于汉英双语专业,他和同学在纪念路合租了一套公寓,每天到学校只需坐两站公交车。

“上海房价涨得太快了。”王旭栋感叹。回上海第一年,他和同学合租了一套100多平方米的公寓,两室两厅,月租金3600元,后来房东见楼市上扬,就将这套出于投资目的购入的房子出手,而王旭栋以同样条件再找房子时,月租都在4500元以上,经过和房东奋力杀价,最后只得以4350元的价钱租下了目前居住的这套公寓。

回想起小时候住在宝山区老房子的情形,十几平方米的一室户里挤着一家人,煤卫合用,王旭栋简直不敢相信这20年的发展是发生在同一座城市。与此同时,日本房地产这十几年几乎没有大的波澜。

1992年,王旭栋举家搬迁到日本时,适逢日本泡沫经济破裂,房地产市场跌入谷底,自此陷入漫长的修复期。王旭栋住在关西兵库县的一个小城市,父亲在一家日企做设计师,母亲为餐饮企业开发新菜,全家人租住在一套三室一厅的公寓,由于父亲的公司负担一半的房租,家人只需支付3000到4000元人民币的月租。在这套公寓里,一家人一住就是十几年。“这么多年,房租一直没涨过。”

2008年,全球金融危机来袭,日本大城市的楼市却急速升温——手握重金的华人将投资目光瞄准日本楼市。王旭栋记得,从那时起,一些国内的亲戚朋友会托自己家里人打听日本的房价。

而身在日本的华人,眼瞅着国内房价高企,日本房“性价比”更高,急不可待地将手头的现金转为不动产。王旭栋回忆,妈妈的一个朋友,在日本工作多年,开了一家酒吧,赚了一笔钱,经常回国内寻找投资机会。2008年她突然杀了个回马枪,在东京郊区买了套三室两厅的公寓,约3000万到5000万日币(250万到300万人民币),暂时出租,月租15万日币(约八九千人民币)。“日本的房子买下来是永久产权,现在租出去赚钱,老了自己住,将来可以传给下一代。”王旭栋的大伯伯也是这种投资理念的拥趸。他以前在中国乒乓国家队任职,到日本开了家乒乓俱乐部,不久前在明石买了一栋二手别墅。

“上海大部分商品房都是毛坯房,即使号称精装修的,也都是粗制滥造。而日本的新房子都是装修好的,买了房子可以直接搬进去住。”

受周围人的影响,租了一辈子房的王旭栋父母也将买房纳入家庭日程。据说兵库县新建了许多别墅,200多平方米的房子售价不到2000万日币(140万人民币),在上海市中心大概只能换到厨卫面积。

日本人买房置业鲜有豪爽的大手笔,除了那些一出手就能买下1000平方土地造豪宅、每年只来几天度假的社长或演艺明星,普通人买房需要依靠银行贷款。

日本刚毕业的大学生人均月入20万日币(1.5万人民币),一般家庭平均收入500万日币(35万人民币)一年。虽然收入不低,但日本消费指数很高,在大城市生活的年轻人一般要到30多岁才有能力付首付,贷款期限多从30年到50年不等,银行贷款利率达5%-10%。

不过,贷款消费文化逐渐影响日本主流。懂得计算的日本年轻人善于利用低息贷款,即便买车也会贷款,王旭栋认识一个月收入200万日元(15万人民币)的医师,买了一辆300多万人民币的进口车,虽然有能力一下子付清,但依旧选择向银行贷款。

更多不愿负担贷款利率的日本人,也不介意一辈子租房子,铃木直子家庭就是“租房族”中的一员。

铃木出生在京都宇治市,那是以生产抹茶而闻名的一个日本城市。铃木的父亲在一家日企工作,母亲和大多数日本已婚妇女一样,在家里相夫教子,家庭月收入在300万-400万日币(20万-28万人民币)。从懂事起,铃木就一直和家人租住在一套三室一厅的公寓中,每月租金在10万日元(7000元人民币)左右。

2007年3月铃木高中毕业,她与朋友合租了一套五六十平方米的公寓,月租6万日元(4000元人民币),搬出父母家是日本年轻人独立的第一步。

9月来上海复旦求学,铃木继续过着“租生活”,她与人合租了一套三室一厅的公寓,从住处到学校,骑自行车只需五六分钟,一天租金50元人民币,加上网络费,她一个月付给房东1800元。

租房、租车、购买中古屋(二手房),这些都是这一代日本人可以接受的事。铃木在东京旅游时遇到许多当地的年轻人,大家对“租文化”的理念一拍即合。

铃木听说,上海租房子的价格比刚毕业的大学生拿的工资高,有些人一个人付不起房费,需要合租。但在东京、大阪等城市,随处可见中国炒房客的身影,一买就是多套,就连她的家乡宇治市,沾了附近世界文化遗产地的光,也受到中国投资客的青睐。

铃木说,这两件事搁在一起,她很不明白。

韩国:买房是人生目标

姜宇锡明年从复旦汉英双语专业毕业后,就要回韩国服兵役。至于服完兵役会不会回到中国发展,他没想好。“中国房价太高。”对于想在中国发展事业的留学生而言,这都是一个不可逾越的难题。

即便是见惯楼市强劲增长的韩国人,也没见过这般疯狂。1998年,受亚洲金融危机影响,韩国平均房价下跌13%。一年后,韩国房地产市场即摆脱了金融危机的影响,自1999年起,韩国房价单边上扬,一直持续至今。其间,全国平均房价上涨72%,平均每年上涨7%左右。

2006年一年房价上涨11.6%。为了抑制房价的快速上涨,韩国政府对第二套以上住房的转让征收50%的收益税,对第三套以上住房的转让征收60%的收益税,并在金融、信贷、土地等方面采取了一系列的措施,结果,韩国房价快速上涨的势头立刻得到抑制,2007年,全国平均房价上涨幅度由2006年的11.6%下降到2%左右。

2008年,美国次贷危机爆发、全球经济下滑、全球楼市调整之际,韩国房价在不但没有下降,反而在前九个月上涨了4.3%,首尔房价涨幅更是达到7%。

和中国年轻人一样,姜宇锡这样的韩国青年也把买房视为人生中很重要的一件事,“我要学习我爸爸的榜样。”他中文还有些生硬,但是表达很明确。

姜宇锡父亲是大韩航空公司的高层,在2007年完成了这个家庭的长期目标——买房。他花2亿韩币(约118万人民币)购置了首尔的一套四室200多平方米的公寓,無贷款。在这之前,姜宇锡清楚记得,从小搬过七次家,不断地从一套租住的公寓搬到另一套。

月收入过1000万韩元(约6万人民币)的父亲,在儿子高三时才达成这个人生目标,而一般在小企业工作的韩国人月入不过300万韩元(约1.8万人民币),打零工的话只赚100万韩元(约6000元人民币),买房这个宏伟目标更显得遥不可及。

如果一定要比较,中国居民平均收入与房价之间的鸿沟或许可以提供些安慰。

“衣食住行,住对韩国人来说很重要,韩国人买房子很谨慎,一般年轻人会先租房,有一定经济实力才买房,当然,还要向银行借钱。”

这和上海年轻人的模式差不多,但他思索了一下,又承认,上海年轻人压力更大。