十月围城

张襦心

“现在几乎稍微有点钱的开发商都敢和政府叫板,天天抨击政府,俨然一副你奈我何的嘴脸,也难怪房地产几乎成为全民公敌。难道就不知道,眼下的好光景到底是谁给的?”

“80年代实行独生子女,我就生俩!80年代打击投机倒把,我就倒腾钢材!90年代不让非法集资,我就集资!2000年打击国资流失,我就买!现在不让炒房,我就炒!我一直都是对的……”

自2010年4月新一轮宏观调控政策出台以来,政府已经与开发商“拔了半年河”,房价并没怎么乖乖“就范”,还欢天喜地迎来了一股“回暖”。这期间,数轮宏调教育出来的经验之谈“我就炒”,没少在投资客、买房人的脑海中闪回。

但随着“十月围城”风声鹤唳,这一次,似乎真的击垮了投机者的心理底线。

“不买房建议”自然中止

金九首日,位于北京昌平区的领秀慧谷,上演了一场罕见的千人排队“逼宫”开盘场面,购房人在未接到售楼处通知的情况下自发排队、自发登记,迫使开发商最后承认自发所排顺序号为最终选房号。

“可怜的人们在雨中排了一整夜的队,看来楼市又回暖了。”一位在现场的目击者说。有人头天晚上得到消息,带着马扎、红牛、雨伞就赶过去,到了之后发现灯火通明,几十号人自发排成了一长队,到早上这支“队伍”就已经发展到800多人,销售紧急通知意向客户的短信上甚至只有两字:“快来!”赶过去也没戏,房子只剩下200多套,排号在200号之外的被拒之门外。

“调控出来后大家都在观望,但僵持了这么久之后,下跌的只有泡沫最严重的通州等地,其他区域价格基本没动。所以一旦有新盘低价入市,就会上演‘秒杀。‘日光盘、‘夜光盘再现市场,人们担心房价反弹,不得不彻夜来排队。”一位内部人士分析道。

截至8月30日,北京新盘期房与现房住宅总成交量为6149套,相比7月的5726套来说上涨了7.3%,而二手房成交量为11859套,相比7月的10367套来说也上涨了14.3%,不仅如此,这是新政后6月开始连续两个月楼市成交量出现上涨。

“2010年9月下旬和十一国庆长假期间,部分地方房地产价格出现了小幅度上涨。虽尚还不足以达到年后3、4月的连连激增的火热气氛,但在各数楼盘集中展出的吸引下,看房大军仍然有所扩充。”“我爱我家”的地产研究员告诉记者。

民间资本最为活跃的杭州,一直是中国楼市的先行指标。杭州一家专为“炒房团”服务的民间投资机构研究员认为:“杭州近期火爆的楼盘都是两个极端,要么最低价的,要么地段、品牌相对强势的,在中间的楼盘卖不动。比如极端热销的保利东湾,原先价格已经到了一万六左右,最后成交的价格居然降到了一万附近,跳水幅度非常大。滨江城市之星的的豪宅,也是精装的低价楼盘先卖,才四万多一点,百分百打响了第一炮。我估计,这次的市场‘虚热由开发商抱团、媒体配合,好好地炒了一把(不排除现场及数据的做假),现在市场热度稍微有点上来,正是出货的时期。”

“在小反弹中,我就等看中的楼盘开盘了。”在记者加入的一个“地产少壮派论坛”里,一位现金充裕的购房者刘强说,他准备在10月底先购进两套。另一位身在天津的女士也声称:“不管是不是诱多,还是有很多人疯狂加入买房的行列,我身边的朋友都是这样。”

“几乎所有的资金都和刘强一样的观点,特别是有钱人。”著名独立地产评论员王智中回应。

据他分析,北京近期买房成交不是炒作,有真实数据,而且50%以上是全款。炒家不可能拿全款,这意味着购买人大部分是富人和公务员,中国的财富两极化十分严重。

上述民间投资机构在调查杭州楼市成交数据时发现,一次性付款占45%。据说在福州这样的二线城市,也出现了一定数量的有钱人、外侨全款买房的购买行为。

在房地产调控频出之时,为什么还会有人逆市全款买房?

“出于对人民币贬值的恐惧感,保值性需求大增,一次性付款基本上是带点恐慌性购买的特点。”王智中认为。

“目前有个百八十万,你能干什么?存银行,贬值!创业?这点儿钱根本不够。买古董,有多少懂行的?买黄金,合适,但是流通渠道太狭窄。买房,合适,至少保值。”这是一位购房者的心声。“今天我遇到两个买房子的,都说钱贬值太厉害了,赶快换成房子。如果我手头上有个一二百万的现金,我也会考虑转化成固定资产。”

王智中一开始判断,降价促进销售十分正常,这是调控希望达成的结果。“百日新政之后,调控政策的边际效应下降,在政策趋稳的情况下,买卖双方都不那么恐慌,也不那么坚持。一些开发商适时进行价格让步,一些刚需顺台阶而下,成交量有所回升。有人惊呼楼市恶性反弹,但本人认为,开发商根据市场情况,适当降价让利,这是调控希望达成的结果,但如果资金和机构、个人、媒体跟风炒房,继续助推房价,将让调控政策面临空前压力,考验决策层调控决心。”

在中国房地产巨大的泡沫游戏中,处于多头一方的,都是当今中国最为显赫的力量。地方政府、开发商、银行以及那些拥有大量低成本住房的各类、各级官员,投机商结成了一个相当稳定的多头利益集团。而反观空头一方,仅仅只剩下那些尚未首次置业的年轻人以及进城的农民工了。

感觉到“多方抬头”的王智中,也陷入了纠结。“全款购买能坚持多久?”

“在地产新政的第二天,我顶着各种压力,今生首次劝人暂不买房。原因在于我预计国务院动真格了,一定时期调控政策会层出不穷。地产新政以后,一线城市量缩价跌,二线城市房地产市场也受到了一定影响,以北京通州为例,新开盘房价平均比新政前低20%以上,根据地产少壮派论坛的民间房价指数,北京二手房平均下跌了13%。4月-9月是政策叠加期,跟着政策走没错,但现在政策不加码,相当于倒退。随着政策的边际效应下降,特别是二线城市执行政策不到位,近期楼市暗流涌动,楼市变数骤然增加。”一方面,他觉得,这轮反弹由游资和媒体主导,大资金根本没有进入楼市,不可能持久。但另一方面。政府放在抽屉里的调控方案遲迟不能出台。权衡之下,决定暂时缄口,“不买房建议”自然中止。

而杭州那位研究员当时则断言:“这个热度不是真实热度,而是很短暂的虚热,最多在10月初会冷下来。有货的9月赶快出货。”

给“国十条”打补丁

“那段时间除了吃饭,我最关注的就是政策。”王智中说,“全世界都在等第二轮调控……”

果不其然,“9·29”楼市二次调控政策应运而生。

“实际上,早在一个月之前,相关的措施已经提上议事日程,正如我在4月份国家宏观调控政策出台之后分析的那样,如果4月宏观调控政策出台能够抑制房价,让虚高的房价回归理性,对政府、对开发商、对购房者都是一个双赢的结果,如果房价依旧上涨,政府必定有更加严厉的调控手段。

奈何绝大部分开发商在近几年已经被利益冲昏脑袋,腰杆子鼓了之后就自以为老子天下第一,甚至连政府也不放在眼里。曾几何时,建设部只要个司长出来讲句话,开发商们就乖得像只老鼠,可是,现在几乎稍微有点钱的开发商都敢和政府叫板,天天抨击政府,俨然一副你奈我何的嘴脸,也难怪房地产几乎成为全民公敌。难道就不知道,眼下的好光景到底是谁给的?非要把一个可以辉煌数十年的阳光行业在几年之内折腾完毕?”联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋透露。

从需求上,政府“双管齐下”:

其一,迄今为止,中国已经有13个城市出台了“限购令”,每个家庭在若干长一段时间之内只能购买一套新的商品房,并严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的地方政府,要进行约谈,直至追究责任。

其二,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

随着政策出台,开发商寄以厚望的“银十”应声泡汤。据中房指数统计,全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。

“近期反弹恰恰是国十条留下的漏洞所致。其实国十条本身也是一瓶烈酒,只是瓶子有个漏洞。而加强版国十条给原版国十条打上了补丁,无论是否首套,无论房价上涨过快,无论一、二线城市等采取了一刀切的调控手段,相当于把大部分炒作资金封堵在大门之外。无论是刚需,还是二套、三套,连持有环节的也开始考虑征收房产税。这可以形象比作白领买不起,中产不给贷,富人不让买,买了也可能被分掉(房产税),”王智中说。在国十条文件出台之后,北京立刻出台京版国十条,要求商业银行对不能提供社保和个税证明的外地人不予贷款,业界称之为“限购令”,又被公认为迄今为止最严厉的调控手段,北京楼市一夜之间降至冰点,4月5月6月大量项目零成交,之前涨价过快的通州、大兴、房山房价应声下跌,通州、房山区域房价跌幅高达20%左右。但在国十条文件中,对于限购的前置条件定为“房价上涨过快的部分城市”。“所有城市都不认为自己属于‘房价上涨过快的城市,而唯一被点名的北京市的房价才出现了像点样的回调。但开发商的资金是全国布局,北京房价缺口很快被填平,所以北京房价也跟着开始反弹。”

“这些领军的房地产企业死扛房价的局面,也给市场造成房价坚挺的错觉。这次中央明确在全国范围内推行限购令,封死了政策的空子,规范全国市场,未来相当大一段时间内,多数房企都将面临资金链的危机,房价上涨势头势必得以抑制。”杨少锋坚持今年冬天真的会很寒冷的预言。

宣判“带头大哥”死刑

去年年底至今年上半年这轮房价暴涨,有两大源头:海南与北京通州。

杨少锋认为罪魁祸首就是领涨的少数楼盘。如果那个时候有相关部门即刻对这些项目进行土地增值税清查,恐怕给开发商天大的胆子也不敢这样涨价。然而这些领涨的楼盘非但没有受到惩罚,反而在市场中获取了巨额的利润,从而带动周边区域楼盘的效仿,最终北京楼市的躁动带动了全国这一波楼市的暴涨。

“顺应政府号召降价或者低价销售的楼盘和房企,非但损失了巨大的利润,而且成为那些暴利获得者耻笑的对象,以至于本次国十条文件出台之后,在多数房企中主张降价观点的管理层往往被斥之为短视。所以许多开发商虽然也打心底认为房价不能再涨,可是别人涨你不涨,吃亏的还是你自己,所以也就只好跟着涨价。”

而本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查,为这个政策呼吁了三年的杨少锋认为实属万民之幸,此举点中了房价的死穴。

“政府对土地增值税实行四级超率累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除項目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。如果土地增值税能够得到贯彻执行,可以说,绝大部分那些天价楼盘,它们的利润都将被征税,也就是,如果一个项目成本较低,可能你卖3万一平方米和卖5万一平方米,差别只是在于你的收入,而扣除土地增值税之后,可能利润几乎没有多大的差别,这样,暴利就将成为历史。

只是,由于房地产行业成本构成极其复杂,税务部门为了省事,通常对土地增值税进行核定征收,而开发商可以通过增加成本、延长开发时间、持有部分物业等手段来逃避土地增值税,土地增值税这一抑制开发商暴利最有效的手段,最终也沦为一纸空文,失去调控开发商暴利的作用。如果这条政策能够贯彻执行,等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。高价楼盘将无所逆行,之后所有开发商在定价的时候都需要考虑是否会招致税务清查,对房价的过快上涨将有至关重要的遏制作用。”

上轮宏调,政府几乎将手中牌出尽,才最终将“老虎”五花大绑关进了笼子。放虎归山之后,似乎此番又有“全面围剿”之意,刀刀向“命门”招呼。

谁都知道决定开发商是不是降价销售的唯一理由,就是资金链。“任何一个开发商,如果它的账户上还有着数十亿的资金,而银行还在追着要给它贷款,谁能指望它会降价?最多,房子不好卖?那就明年再卖。可要是马上揭不开锅了,不降公司资金链就要断了,也就只好降价了。”

杨少锋曾预言,今年调控的基调是“上半年管房市,下半年管地市”,不幸言中。

通过增发或者借道并购重组曲线融资,地产大佬就可以轻而易举通过资本市场圈钱,动则千万平方米的土地储备。如今这好日子正日渐远去。

10月20日,香江控股资产重组方案被否,公告称:“证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请。”

“并不是我有先见之明,而是在各部委的政策讨论中早已确定的基调,只是当今中国的房企,都已经习惯了漠视政策,都过于自信,所以没有将警告当回事。”杨少锋说。“在禁止对囤房囤地企业贷款和融资之后,土地储备已经不再成为房企的优势,而是成为定时炸弹。被斩断融资渠道的房企,势必都将面临可怕的资金链危机,而解脱的唯一办法就是加快开工加快销售,低价倾销将成为未来相当长时间楼市的主旋律。上市房企的倒闭,或者不再是个危言耸听的流言。”

如果说二次调控最有力的就是限购,那么比限购更让开发商痛苦的,则是预售资金的监管。以前管理不严,开发商可以挪用预售款,现在这个漏洞也被堵上。

10月25日,北京市出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,自12月1日起,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设。

根据北京统计局最新数据显示:前三季度,北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元,其中金融贷款为973.9亿元,自筹资金为1256.7亿元,订金及预收款为1020.7亿元,所占比例超过25%。

杨少锋则透露,预收款项通常可以在一个房企资金链条中达到40%的资金使用率。“房地产之所以暴利,关键在于资金杠杆的撬动。用自己的资金拿地,用施工和供货商的资金盖房,银行贷款维持公司运营,而商品房的预收款则是提前把利润套现,从而使得开发商可以用购房者的资金来进行扩张。此次北京规定的预售资金监管使用,将立刻抽走一个房企将近40%的资金,房企将面临巨大的资金压力。”

在信贷提高、开发贷从严、通过银信合作获得新增贷款的渠道受阻,上市房企融资需审批,各种资金被严格控制流入房地产行业后,商品房预售款其实已经是开发商唯一一笔可以自由支配的款项。

“就像我在4月北京限购令出台之后号召开发商顺应政策降价以换取政策宽容一样,如果开发商依然死扛房价,一旦预收款监管使用全国推广,中国房地产行业将面临一场灾难,房企倒闭潮将席卷全国,三成以上中小开发商将无法度过这场危机。”

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为:“这对于开发商来说无疑是迄今为止最严厉的一根稻草。”而在这根“稻草”之上,还悬着一把“宝剑”:房产税。