一线城市更需要公租房

赵春雷

对于有着大量外来务工人员的一线城市,公共租赁房的推出,将更加完善城市的软环境,也在一定程度上降低了人才引进的门槛。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生日前表示,上海将在今年二季度公布公共租赁房的初步方案。早在去年初,上海就已开始研究租赁房,并于去年8月出台了单位租赁房政策,该政策主要针对非上海户籍在上海的务工人员,包括引进人才、打工者等。但是,单位租赁房主要由园区、单位建设,对象也都有限制。而在两会期间,住房和城乡建设部副部长齐骥同样表示,为保障“夹心层”的住房问题,政府将加快建设“公共租赁住房”。这是国家主管部门首次明确提出解决夹心层住房困难的办法。

尽管就目前而言,整个公共租赁房的初步方案细节仍旧不得而知,但公共租赁房将更加完善整个保障性住房体系,尤其对于非上海户籍的外来人才是个福音。

上海的保障体系轮廓日渐清晰,经济适用房用来满足本市户籍中夹心层的购房需求,圆其居者有其屋的梦想;廉租房针对本市户籍低收入家庭,来保障他们的正常居住需要;未来将推出的公共租赁房则将非本市户籍人群一并覆盖,而其或以实物配租的模式,也将比原先廉租房以实物配租、租金配租和租金减免等三种模式相结合来得更进一步。在房地产价格不断攀升的现实之下,实物配租对于适配人群而言,无疑是最佳的方式。

如何确定公共租赁房的准入对象,如何明确并切实严格执行公共租赁房的退出机制,如何吸引民间资本投资公共租赁房,将是公共租赁房体制面临的三个问题。毋庸讳言,在上海等一线城市生活工作,居住成本所占的比例相当之高,对于刚进入这个城市的务工者尤是。无论是买房还是租房,贷款或房租不可避免地成为生活沉重的压力。公共租赁房若以明显低于市场租金的水平面市,必然将供不应求。而作为公共产品的保障性住房,不可能采用市场机制用价格来调节,如何合理且公平、公正地确定准入标准,将是关键之一。作为廉租房与经济适用房之间的公共租赁房,若以居住证和纳税证明结合不失为一个办法。如先明确在上海有着一定期限的居住证申请获得时间,同时连续纳税达到某个标准。公共租赁房的供应,必然要遵循先紧后松的原则,并严格审核准入对象,避免寻租的出现,更不可再闹开宝马、奔驰住进经济适用房的黑色笑话。

准入如此,将来的退出也应严格执行。随着个人事业的发展,今天只能暂时过渡于公共租赁房的人士,未必将来买不起商品房。因而,公共租赁房与房改之前的公房应有着本质的区别,后者多少带有终身福利配给性质,而前者则是过渡性的公共产品。公共租赁房的管理应该保持动态,而不是简单的一租了事,当然这对于管理者是个挑战。

其他细节也值得考虑,诸如公共租赁房的租金如何去确定。即使在同一地区,不同类型的房源,其市场化租金的价格也呈现多样化。取平均值还是取中间值,取何种作为制定公共租赁房租金的基准,以多少时间段进行调整,都是需要去谨慎确定的。

公共租赁房要大面积铺开的最大难点,或许就在于资金问题。与经济适用房可以部分回笼资金不同,公共租赁房是以低于市场租金进行运作的。这就预示着,公共租赁房必然将长期依靠财政补贴投入进行建设与维持。适时引入民间资本投资将是拓宽资金来源的途径,所需要考虑的在于如何吸引。不妨可以考虑以划拨土地性质,引入民间资本投资建造,并许以一定的利润率,完工后由政府回购。

(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)