海南房价高企的原因及应对措施初步分析

■ 王华春/高永臻

（ 1.中国地质大学（北京），北京 100083；2.中国国土资源经济研究院，北京 101149）

海南房价高企的原因及应对措施初步分析

■ 王华春1/高永臻2

（ 1.中国地质大学（北京），北京 100083；2.中国国土资源经济研究院，北京 101149）

海南房价在2009年末开始非理性快速增长，有形成房地产泡沫的发展趋势。海南国际旅游岛建设正式启动，房地产开发商借机操控市场，投资者的非理性投资共同拉动了海南房地产价格短期内的非理性快速增长。海南目前高房价必须采取特殊时期的经济手段，同时综合法律和行政手段，合理地进行总体规划，规范土地市场管理、优化住房供给结构、加大房地产市场监管等长效措施，合理规划海南有限的土地资源，防止新的房地产泡沫对海南经济的危害。

海南；房地产；房价；政府调控

1 海南房价快速增长的具体体现

1.1 2009年度较为平稳的房价

海口市2009年度各月成交价格如表1：

来自国家统计局海南调查总队的统计数据显示，2009年海口市房屋销售价格指数同比上涨2.3%。价格指数走势基本与全国的总体趋势相似，上半年总体下降，下半年逐渐反弹上升，其中12月份增长幅度最大 。房价走势如图1所示：

1.2 2009年末房价快速增长

2009年12月31日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》），明确了海南旅游岛建设中的各项任务和政策措施，紧随而来的是海南房地产价格的飞速增长。

表1 海口市2009年度商品房集中成交价格表

图1 2009年1-12月海口房价走势

海南特区报、每日经济新闻等各类新闻媒体相继报道了海南房地产市场的疯狂抢购现象。海南特区报发表了《楼市一日一价 大起之后防大落》的文章，三亚市高端河景房的“山屿湖”自2009年11月开盘以来，价格从每平方米13000元一路飙升，最近半个月房价又上涨一万元。截止1月18日，该楼盘均价已经高达每平方米28000元。现在甚至有楼盘卖出了每平方米七万元的天价，已经超过了上海、北京等一线城市的中心地带。

国家统计局公布的《2009年全国房地产市场运行情况》表明，自2009年12月份，海南的海口和三亚商品房价格是全国商品房价格增长最快的5个城市之一，其中三亚位列第一。国家统计局最新公布的2010年1月七十个大中城市房屋销售价格指数也表明海口和三亚的房屋价格同比与环比增长均位居全国第一，增长幅度将近30%。

2 海南高房价形成的原因分析

2.1 海南建设国际旅游岛总体规划获批是海南房价飙升的根本原因

1993年，海南经历了建省以来的第一次房地产泡沫。房地产泡沫产生的最基本诱因是海南建省，成立了海南经济特区，在提供发展机会的同时也为投机提供了温床。泡沫破灭后，留下来的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。从1999年开始，海南省用了整整七年，处置积压房地产的工作才基本结束。1993年的房地产泡沫成为海南的前车之鉴。

本次随着国际旅游岛规划获批，海南的房地产市场又一次异军突起，尤其是三亚和海口，成为全国瞩目的焦点。本次房地产价格飞速增长的诱因和1993年如出一辙。

2.2 房地产商捂盘惜售成为价格快速增长的推手

有报道称，在2009年11月份，海口与三亚的房地产商就已经开始提升房价。《意见》公布后，房地产价格出现了快速的增长。房地产商开始捂盘惜售，制造房源紧张气氛，借机提价。中央电视台《经济半小时》的记者调查显示，开发商对外宣称已即将售完的楼盘，实际在房地产信息网上查询，还有一半的房子处于可售状态。部分消费者反应开发商每次只公布少量房源，几天提一次价格，以达到获利的目的。

2.3 外部投资者的投资或投机行为加速了价格的飞涨

国际旅游岛规划使投资者看到了海南的资本升值空间，“炒房团”携带大量资金进入了海南的房地产市场。没有相应的遏制政策，导致进入海南的游资和房地产开发商共同推动了房地产价格飞涨。据《经济半小时》表明，非官方数据显示，目前至少有超过4700多亿元的资金从银行系统流动到海南大肆圈地。狂热的非理性投资加速了海南房价的增长。虽然与1993年的房地产泡沫有一个关键的差别，就是大多数投资者都是一次性付款，但对国际旅游岛的建设将产生不可估量的负面影响。

3 房地产市场价格虚高产生的不良经济后果

3.1 外地投资者挤占了海南本地居民有限的地产资源

《新华日报》记者通过三亚房地产管理局调查显示，三亚销售的房子70%以上都被外地人买走，而外地购房者自住的可能性非常少，90%以上为投资性购房。三亚、海口的海景房小区的交楼入住率都低于30%。海南有限的土地和资源被空置，与本地居民无房可住形成了鲜明的对比。外地投资者挤占了海南本地居民有限的生存和发展空间，无形中抬高了本地居民的生产与生活成本。

3.2 房地产一枝独秀不利于海南的均衡发展

海南省政府《2009年海南省经济和社会发展统计公报》公布的全省全年房屋销售额351.0亿元，旅游总收入211.72亿元，农业完成增加值461.93亿元，工业完成增加值300.63亿元，分别占全年生产总值的21.3%，12.9%，28.1%和18.3%。而房地产投资287.9亿元，占固定资产投资总额的28.7%，占城镇固定资产投资总额的30.5%。房地产投资对城镇固定资产投资增长贡献率高达40%，海南经济增长的基础并不牢固。旅游一直是海南的发展重点，也是国内唯一的热带旅游地区，拥有得天独厚的自然地理条件。但旅游的软硬件配套设施不足，难以提供满意的服务。入境旅游收入只占到旅游总收入的8.9%，与国内游形成鲜明的反差。

3.3 房地产价格的非理性快速增长将对海南国际旅游岛建设产生巨大的负面效应

目前海南到处可见的是买房售房，房地产成为海南的焦点。而国际旅游岛的建设，是将海南建成以旅游业为龙头，现代服务业为主导的特色经济。但是房地产价格的非理性快速增长对旅游业产生了极大的负面效应。2010年春节海南五星级酒店普遍出现了万元的高价房，而入住率反而比往年略有下降。春节海南游报价甚至比新马泰都要高，导致部分游客选择出境旅游。高房价已经对旅游业产生了一定的负面影响，连锁传导效应将陆续影响到其它产业，总体成本的增加也将对国际旅游岛的建设产生不可估量的负面效应。

4 海南调控高房价的具体措施

4.1 海南省政府采取的调控措施

海南房价的飞速增长引起了海南省政府的高度重视，海南省政府采取了一系列的措施对房地产市场进行调控，但效果甚微。

在2010年1月15日举行的“推进海南国际旅游岛建设动员大会”上，海南省委书记卫留成表示，为防止出现新的泡沫，在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准之前，暂停土地出让和审批新的土地开发项目，不对土地成片开发和主题公园建设项目做任何承诺。一石激起千层浪，海南出现一房难求的局面。

1月底，针对三亚房地产市场的火爆情况，三亚市房产管理局局长公开对新闻媒体表示，已经下发了《关于楼市炒作的通知》，三亚将对外地购房人采取限购——外地购房人一个身份证只能购5套房，首付款都在60%以上。此种措施遭到了质疑。

随后，海南省出台了《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》（以下简称意见），进一步加强房地产调控，严防炒房炒地。但这些调控措施能否真正得到落实和实施，尚有待观察。

4.2 海南高房价“着陆”的具体途径

海南此次高房价虽然与1993年的房地产泡沫有现金交易的本质区别，但非理性的高房价对当地经济必将产生不良影响。海南的高房价在运用法律、经济和行政三种手段调控时，要根据实际情况选择重点调控手段。

由于交易主体之间以现金交易为主，因此行政调控措施有可能助长购房者的利好预期，反而加速了房价的增长。从“两个暂停”及一人限购5套房的通知，可以看到行政手段调控的效果并不理想，反而有适得其反的效果。针对现金交易，经济手段将会对其产生较大影响。

（1）经济手段：对购买多套房屋的购房人开征高额增值税，降低升值空间和利益预期，从而使投资回归理性。房地产增值税收入专款专用，解决政策性住房开发建设的资金缺口。同时，借海南进行国际旅游岛的建设进行物业税试点，这将是一个较好的切入点。

（2）法律手段：严格规范市场秩序，依法严厉打击房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场秩序等行为。

（3）行政手段：①规范土地市场管理，尤其是做好总体土地利用规划，以保证旅游设施用地，防止海岸线土地的过度开发。②加快政策性住房的建设，切实解决当地居民的住房问题。③加大房地产监管力度，实行房地产信息透明化，启动房地产诚信公示系统，全面披露企业及从业人员的不良记录。④完善房地产市场预警制度，做到早发现，早调控，尽量减少不必要的损失。

总之，海南此次房价的非理性增长是政策的利好消息和开发商的操控以及投资者的盲目投资交织在一起，共同拉升的结果。海南房价在未来一定会继续增长，但是非理性增长将对海南发展造成严重的影响。海南不应该是地产独大，成为所谓的“地产岛”，而应成为国际化的度假胜地。3月份即将出台的国际旅游岛规划仍将给海南房地产一定的炒作空间，切实运用有效的调控手段对房地产市场的运行进行监督和管理，使房地产市场健康有序地发展，是海南省政府目前面临的最为艰巨的任务。

[1]国家发展与改革委员会价格检测中心.中国市场价格监测报告[R].北京:国家发展与改革委员会,2010:65-66.

[2]国家统计局海南调查总队.2009年海口房价呈U型走势[EB/OL]. (2010-02-04)[2010-03-10]. http://www.hainan.gov.cn/data/ news/2010/02/95628/.

[3]陈标志,马俊虎.三亚市区房价高 炒房者转战城郊[N/OL].海南特区报,2010-01-21[2010-03-10].http://www.hntqb.com/read. php?news_id=95699.

[4]国家统计局.2 0 0 9年全国房地产市场运行情况[E B/ OL].( 2010-01-19)[2010-03-10].http://www.stats. gov.cn/was40/gjtjj_detail. jsp?channelid=5705&record=91.

[5]国家统计局.2010年1月七十个大中城市房屋销售价格指数[EB/ OL].(2010-02-21)[2010-03-11].http://www.stats.gov.cn/ tjsj/jdsj/t20100211_402621195. htm.

[6]海南省统计局,国家统计局海南调查总队.2009年海南省经济和社会发展统计公报[EB/OL]. (2010-01-25)[2010-03-12] http://www.hainan.gov.cn/data/ news/2010/01/94985/.

F293.3(266)

C

1672-6995(2010)05-0042-03

2010-03-19

王华春（1974-），女，山东省莱阳市人，助理经济师，中国地质大学（北京）硕士研究生，研究方向：地质经济。