我国房地产经济可持续发展的战略对策

陈远鹏

摘要:首先从环境、资源、金融等角度分析我国房地产经济发展过程中存在的五个问题。根据问题,提出我国房地产经济可持续发展的六条战略对策。

Abstract:The thesis analyzes five problems that exist in the development of real estate economy in our country from the aspects of environment,resources,finance. According to these problems,six strategies are given to implement the sustainable development in real estate economy in our country.

关键词:房地产经济;存在问题;可持续发展

Key words:real estate economy;existing problems;sustainable development

中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)04-0013-01

1 我国房地产发展过程中存在的问题

1.1 房地产在发展过程中忽视了对环境的保护与建设。首先是忽视了对生态环境的保护与建设。开发单位片面追求经济效益,致使房地产在发展中建筑密度过高,容积率过高,产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间,市区污染不易向周围散发,城市空气质量差;人们居住、生活感到压抑紧张;人们远离自然,使人类与自然隔离。其次是忽视了对文态环境的保护与建设。房地产经济在高速发展中有逐渐失去民族特色与文化内涵的危险。房地产开发如果不注意从城市文化底蕴中吸取营养,塑造建筑精神和城市气质,那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、乡土特色将逐渐消失。

1.2 房地产发展过程中资源没有得到合理利用。长期以来,我国的房地产偏重粗放发展,表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗;空间资源鲜被认识,其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多,资源相对并不丰富,尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下,并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。

1.3 房地产发展过程中空置压力不容忽视。空置房地产产生的原因有很多,概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置,包括大大超过当地人口规模的房地产,以高利润为目标,不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置,包括开发商资质较低,开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同,缺乏自身特点,由于没有特点,没有优势导致的空置等。

1.4 房地产发展的金融基础体系欠完备。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整,房地产贷款长期倾向于开发贷款,住房消费信贷发展不足。同时,住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决;贷款资产流动性不足;金融二级市场缺位。还有,住房公积金缴交范围和比率的扩大受到中观经济环境的制约,低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。

1.5 房地产发展与城市基础设施建设应注意协调。城市基础设施包括水、电、气、暖、交通、通讯等等。其中,近年来房地产飞速发展与交通滞后的矛盾不断加剧,成为房地产发展的一个突出问题。房建得越多,车变得越多,交通越拥挤,环境越恶化,甚至许多住宅空置的主要原因就在于交通不畅。信息和通讯也是影响房地产持续发展的重要因素之一,信息产业是近年来发展最快的产业,信息网络覆盖全球各行各业,它影响了人们的居住和行为方式。信息业的发达使居住社区远离城市中心成为可能,满足了人们对郊区清新、宁静生活的向往,房地产智能化必将成为未来社会的发展方向之一。房地产若要可持续发展,必须对以上问题和趋势保持敏感,并着力解决。

2 我国房地产经济可持续发展的战略对策

2.1 建设生态、文态合一的城市环境和社区环境。首先,在开发的同时做好生态环境的保护和建设,使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分。这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议,科学规划,在进一步完善房地产物质功能,树立“以人为本”的设计理念。第二,在开发的同时做好文态环境的保护和建设。房地产建设应充分理解和展示这些文化内涵;房地产对西方建筑风格和文化的借鉴也应注意方式,并与周围环境协调起来,建筑的风格、规模、外装修材料应与周围环境协调一致。第三,塑造优美、和谐的社区环境。在社区发展规划中,增加居民公共活动空间的设计,创造社区的文化特色,注重社区私密性与开放空间的结合。政府可采取政策鼓励的办法,鼓励开发商设置供居民休憩用的“四季花园”、“艺术花廊”、“休闲活动广场”、“儿童乐园”等,增进人与环境、人与人之间的沟通和交流,创造和谐、健康、开放的社区环境,为塑造当地城市形象服务。

2.2 制定长期规划,合理利用各种资源。首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,使房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。

2.3 加强对房地产市场监管,保障市场功能的充分发挥。房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面,政府应将制度建设作为重点,减少房地产开发过程中的政府行为,根除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面,完善现有房地产经济法律法规,包括制定各项明细的实施规则,尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套,创造一个公平、透明的市场环境,依靠市场原则优胜劣汰,提高开发商的素质,使房地产项目与人口、资源、环境相协调,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机减至最低。

2.4 完善房地产金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。房地产经济的可持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状,应重点做好房地产贷款结构的调整,增加消费贷款比重,并注意防范风险。另外,为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题,期限错配问题,资产流动性问题,我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系,从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。

2.5 房地产经济可持续发展必须以科技创新为依托。新的世纪是知识经济的世纪,科技创新成为推动国民经济发展的首要因素。房地产科技创新可以改善人们的居住、办公条件;引导智能革命;不断突破原有的发展的限制,利用新技术、新材料、新能源取得高效益;减少污染的机会;提高对资源的利用率;做好与交通、信息等其他配套设施的协调;增进人与自然的亲和力。更重要的是随着科技的发展,人们将突破原有的思维方式和生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。