楼市陷入混乱格局

张 芬

在一片高房价的讨伐声中，“地王”却新鲜出炉。有业内人士认为，这是违背当前以从紧为主基调的调控政策的。乱象丛生的楼市将走向哪里?

2010年3月11日，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这一被称为“国19条”的新政从细则上收紧土地出让政策，期望以此能达到抑制房价过快上涨的目的。

然而，就在新政出台几天后，北京土地市场又涌现出新的“地王”。有业内人士认为，现阶段的房地产乱象丛生，在一片高房价的讨伐声中，“地王”却新鲜出炉，与当下楼市从紧政策背道而驰。

央企炮制“地王”

3月15日，北京成交6块土地，总金额达143.5亿元，其中海淀区东升乡蓟门桥地块和大兴区亦庄地块分别以楼面价超过3万元／平方米和52.4亿元成为新的“单价地王”和“总价地王”，再次刷新北京市土地成交记录。

更值得注意的是，除了万科、华远、绿地等知名房企，中粮、中铁、中建等中字头企业也参与竞拍，并且这些“地王”的始作俑者全部为央企，中国兵器装备集团、中国烟草总公司这样并非以房地产为主业的央企也杀人地产领域。对此，有业内人士表示，在高房价的推动下，房地产业的“吸血功能”被再度强化。

北京“地王”并非个案。近期，南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。就在3月，福州一块面积仅为3.31亩的小地块也被拍出16144元／平方米，再次刷新福州楼面地价新高。一边是政府不断出台宏观调控措施打压“地王”、“价王”现象，一边却是包括央企在内的房地产开发商们疯狂抢地，楼市中这种“自己打自己耳光”的尴尬实在令人捉摸不透。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹算了一笔账，为远洋地产所得的望京地块高达2.75万的楼面地价，只有销售单价定为4.5万元／平方米，才可以有10％的利润。华远集团总裁任志强则公开表示：“如此离谱的地价明显是与政府遏制房价过快上涨的精神在唱对台戏，北京又为全国房价上涨做出了证明。”

“地王”说明了什么?

在刚刚结束的两会中，尽管高层一再强调“坚决遏制房价过快上涨”，“疯狂抢地现象不会再次出现”，地产大鳄们似乎对政府的三令五申“充耳不闻”，整个房地产市场陷入越打压越疯狂的隆圈。为何开发商胆敢如此肆无忌惮呢?

“主要原因还是在土地供求关系上，土地供不应求，喂不饱开发商。虽然政府从调整结构、规划土地市场等方面都给出了调整信号，但市场有自身的规律，现实就是土地供应有限，而且优质地块越来越少，开发商自然会极力拿地。”零距离营销副总经理杨臻分析。

东方证券房地产行业分析师杨国华接受记者采访时说，这种大手笔拿地的举动表明，开发商对未来房价的预期还是比较乐观的，预计房价仍有20％～30％的涨幅，所以现在的土地市场完全是卖方市场，只要有地就是地王成了市场的常态。

另外最关键的是，经历了2009年楼市的盛宴，开发商手里有充足的现金。记者了解到，尽管国家出台的相关调控政策在资金等方面划定了较高门槛，比如提高首付比例和贷款利率等，但一批大型开发商亦凭借自身的优质项目储备和品牌效应，纷纷走出自己的“曲线融资之路。根据中原地产研究中心统计显示，2009年底以来已有10家大型房企大幅度减少传统的银行信贷和证券渠道融资，转而通过信托、海外贷款、成立房产基金、签立合作框架协议等方式融资。因此，开发商们对竞拍这种价格较高的地块信心十足。

“开发商对楼市未来预期看好和资金充裕是‘地王频现的主要原因，而地方政府对土地财政的依赖也起到了推波助澜的作用。”一位业内人士鲜明地指出，“卖地”已成为一些地方政府的重要财源，土地出让收入占地方财政收入的1／3左右，有的城市甚至占到了财政收入的一半以上。

越疯狂越危险

据北京中原地产三级市场研究总监张大伟透露，地王消息一出来，就立刻对拍卖地块区域的二手房市场造成波动。“看房咨询的人突然增加，有房主表示准备提价，而有的购房者原本就因为房价高已经不打算近期买房，但一听这个地价，立刻改变了主意。”北京中原地产一位门店业务员说。

张大伟还表示，“去年一出地王，周边的二手房价立刻就上调5％～10％，据初步统计，这次的地王已经导致其周边二手房价最高涨幅达40％左右。而且，飙涨的地价会给购房者带来房价又将抬高的心理预期，让不少置业需求提前，导致房价在短期内暴涨。现阶段的房地产市场不仅让置业者发懵，甚至连不少业内人士都摸不着头脑。”

据中原监测的一线四大城市情况看，2月，北京住宅成交量同2009年春节所在的1月基本持平，上海、深圳、广州三个城市降幅均超过三成，其中，深圳降幅高达八成，上海成交量更是跌至近五年来月度成交量新低。

有专家提醒，在中央调控政策渐紧，购房者观望氛围浓重的背景下，未来楼市走势尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，要高度警惕潜在的巨大风险。“从2009年底营业税优惠的终止，到‘国11条的出炉，再到两会期间国土部颁布的‘国19条，政策调控信号越来越强，如果楼市持续高烧，不排除中央会采取更严厉的调控措施，届时一旦楼市出现较大幅度的调整，这些‘地王企业很可能会深套其中。”北京大学房地产研究所所长陈国强指出。