需求就是硬道理

窦 洁

去年冬天，比天气更让人心寒的是房价，一周一涨，看得人心惊胆战。而我，不知该说是迟钝，没赶上去年年初的行情，还是盲目，居然迎难而上，将大把时间献给了看房事业。如果成功，这将是我的第四套房子。

“太太团”的决定

早几年，房子的位置和价格还不算太离谱，我们几个志趣相投的姐妹一合计，决定转移“败家”路线，组成“太太购房团”，一有时间，就全城地看房去。没想到，这买房的瘾头儿上来，一发不可收拾，手里一有闲钱就想砸进房子里。

可最近，形势有变，由于通货膨胀的预期，很多百姓选择将手中剩余资金投入不动产进行投资保值。一时间大量的闲置资金及避险资金纷纷进入楼市，带来2009年房地产市场的火爆。房价更是一路高歌猛进，很多热点区域成交量高、入住率低，越来越多购房者以投资为置业目的。这在未来很容易引发泡沫危机。在这样的大势下“太太团”的活动显得不那么积极了。

俗话说，纵有华夏千层一夜只睡半张床，纵有良田万顷一日只能三餐。手握家庭财政大权的我们，之所以投资置业，当然不是为自住，而是一靠物业升值将其转卖获取差额利润，二靠长期持有获取租金。然而近期，国家频频出台政策，限制第二套房买卖，我们只好搁置了房子的转卖计划，一个个当上了包租婆。天天盼着房租能涨点儿，再涨点。

“太太团”一两年没有大动作了，眼看房地产市场形势在变化，我们最近的这次“例会”议题重要，那就是要不要再着手看房。

“例会”地点还选在老地方——国际大厦一层的星巴克。“团长”高太太到的早，占了靠窗的好位置。春日午后的阳光柔软而慵懒，我们点了各自喜欢的饮料，靠在舒服的沙发里开始一场有些纠结的讨论。

“最近房价一直在涨，晚买一天就贵一点，何况现在买房投资的不少啊，可见有利可图。我看这事得抓紧。”刘太太一上来就道出自己的观点。

“可如今跟以前咱们低价时候买的房子不一样，现在这么高的价位买一套，放在手里不踏实啊。”李太太有些担心。

我在团里，一直属于不轻易发表看法那种，往往跟在大家身后集体行动。这会儿听了大家的话，正咂摸其中的味道。

高太太不愧是“团长”，为了这次“议题”，显然有备而来。只见她转身从身后的手袋中拿出一沓打印资料，不紧不慢地说：“这是最近一段时间，我在网上搜集的一些信息，觉得对我们下一步的计划有帮助。带来给大家看看。”

这些资料都是一些相关机构针对近期天津房地产市场所作的调研。其中有数据显示，目前天津房地产市场现实状况是：房价一路上涨，但二手房租金水平比较稳定。这就意味着，对我们来说最重要的“以租养贷”的投资回报率大大降低了。而刘太太说的房价在涨，这的确是事实，可已经不是判断我们未来收益的唯一指标了。

其中，还有几张代表性项目去年和今年的租售情况对照表，更加直观的反应了问题。比如，我看到，富丽城一套120平方米的住宅2009年的租金平均3500元每月，售价11000元每方平米，租售比为1：379；而到了今年，租金小幅涨到4000元每月，售价却一下攀升到15000元每方平米，租售比为1：450。类似这样的抽样调查得出天津目前二手房市场租售比大幅降低，整体达到1：400，租售差距进一步拉大。

等我们都了解了这些信息，高太太表情严肃地说：“从发达国家的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。如果高于1：200，表明该区域房产投资潜力相对较大，反之投资价值相对变小，不利于投资。现在，我们天津房屋租售比已经达到了1：400，我想我暂时是不会考虑投资买房了。”

事实胜于雄辩，听了高太太的一番话，大家都赞同地点着头。空气凝结了几秒钟之后，气氛突然间轻松起来。

“那好呀，咱们又有时间、有钱去挥霍了，先约个时间，一起去作个SPA吧。”

李太太一句话，当即将一场严肃的“例会”变作一次快乐的闲谈。

我有我理由

自从那次“例会”以后，“太太团”的活动轨迹又回到了美容、购物、聚餐、减肥的原始状态。可活动内容回得去，我的心却回不去了。

年前，姐妹们约好去逛街，都打算给自己置备一身过年的行头，哪知道，兴致勃勃地赶到商场，刚开始搜索目标，就被泼了盆冷水。首先，我们打算对一楼的鞋子下手，说到买鞋，一连几个冬天都是靴子，没什么新意，唯一让人眼前一亮的就只有各大品牌零星推出的几双过膝的款式。要说“败家”成瘾的我们，对柴米油盐的价格不了解，我们承认，可对于每年鞋子、衣服、首饰的价格浮动，是一百一的敏感。就拿这靴子来说吧，靴筒的高度只加了一拳长，价钱却比去年翻了一倍，简直是抢钱嘛，顿时让逛街没了兴致。

都嚷嚷着钱放在手里就贬值，这回我算是真真切切地体会到了。

受了刺激，回到家，打开电脑，我情不自禁地浏览起地产网页。或许是种习惯了，看着各大明星楼盘销售火爆的新闻，我反复思考着一个问题：根据国际标准，房产租售比在1：200--1：300之间比较合理，租售比降低则投资回报率下降。而天津租售比已经达到1：400，又为何有大批购房者仍然趋之若鹜呢?天津的房子真的失去投资价值了吗?

除了租金与售价比值，我相信，无论如何，中国人买田置地、安居乐业千年传承的观念不会轻易改变；购房可以从一定程度上抵御通胀，将资产物化的事实不会改变；房地产兼具消费品属性和金融属性，也兼获两种优势的特质不会改变。

想到这些，我购房的热情又重新被点燃。

侄女给了我启发

不可否认，面对市场不甚明朗的2010年，如果此时出手，什么样的房子能够最大程度抵御市场风险，更具保值作用，成为我不得不认真考虑的关键问题。

以我多年持有房产的经验，首先要做的是需求分析。购买房产后，无论是出租还是出售，若想获得更高的投资回报率，必然要满足承租人或者购买者的居住需求。或许，这个问题，我在以往购房的时候也曾经考虑过，但当时房地产市场向好的趋势明显，加上我购房时价格还处于决定地位，上涨空间广阔，所以没必要太过伤神。而这次，两方面优势都有所减弱，考验我判断力的时候到了。

正当我以争分夺秒的劲头儿，四处搜罗信息的时候，侄女的一番话给了我莫大的启发。

小妮子就读于第二南开中学，眼看就要高考了，每天学校家里两头跑，用她自己的话说，“正过着与世隔绝的生活”，每天仅有的放松时间，就是饭桌上的闲聊。说的也尽是学校里的事。

“妈，您说如果咱们是外地人，您舍得砸那么多的老本儿在我身上吗?”吃着吃着饭，不知侄女想起什么，突然朝她妈妈问到。

“怎么，我给你花的钱还少啊?”嫂子一脸诧异，“外地人怎么了?”

“我们这班里好几个外地同学，人家妈妈一看孩子要高考了，都过来陪读，我听他们说，不算学费、不算吃喝、不算工资损失……都不算哦!”侄女瞪大眼睛，再次强调到，“光在我们学校旁边租房，一个月就得3500。还有租不着房，住旅馆的……”

嫂子听后也愣了一下：“这么说咱还算省的，多亏是本地人。”

“一个月3500。”侄女说的价还是小平米的老房子。以前，我一直以为大学周边的房子方便出租，中学周边的房子方便出售，没想到，用来出租也这么抢手。望子成龙是每个家长的心愿，为孩子提供一个良好的学习环境被很多家长奉为义不容辞的义务，这一点，恐怕到任何时候都不会变，看来投资学校周边尤其是重点学校周边的房子总没错。

我认为，我找到了人们居住需求中的一个亮点。除此之外，我把成熟完善配套、相对便捷的交通、知名物业、功能完备大小适中的户型面积等以往考虑过的方面当作锦上添花的选择要素。重新踏上看房之路，目标明确，选房的难度降低了，购房的底气也更足了。

权衡手里的资金，我最终选择了基本满足我要求的一套老城厢板块的精装两室公寓。

在经历了房地产市场的大起大落之后，我不得不把心态变得更理性、更稳重。一套房子只有能满足人们居住需求的时候，才更具有投资潜力。当一个群体对这类房子有强烈的需求时，它一定会有价值的增长空间。因为我们投资不仅是现在，更是预期中的未来。