透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素*

张红兵,孟祥彬

(1.河北广播电视大学,河北石家庄 050071; 2.沧州广播电视大学,河北沧州 061001)

透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素*

张红兵1,孟祥彬2

(1.河北广播电视大学,河北石家庄 050071; 2.沧州广播电视大学,河北沧州 061001)

近几年,石家庄市房地产开发日趋看好,需求活跃,房价涨幅在2007年和2009年都居全国前列,房价的变化成为购房者最关心的话题。从石家庄市近年房地产发展的基本情况我们可以归纳总结房价变化的特点,分析影响房价波动的主要因素,进而提出平抑房价的几点建议。

房地产;价格;特点;影响因素

从2003年起,石家庄的楼市就以较快的投资增速持续、快速地发展,开发投资力度不断加大,商品房销售红火,增势强劲,预售行情持续看涨,房地产投资成为石家庄市经济发展的一个亮点。

一、近几年石家庄市房地产发展情况

近几年来,石家庄市房地产经历了较快的发展,投资总额、投资增速都屡创历史新高,即使是在2008年遭遇金融危机的情况下,石家庄市的房地产市场也得到了较快的恢复和反弹,在开发项目、销售面积和销售价格上都得到了较快的增长。

在销售面积上,从石家庄市房管局的相关数据和分析来看,2009年1～12月,市区商品房成交面积494.65万平方米,商品住房432.05万平方米,同比分别增长201.41%、252.41%,商品住房供求增量比为0.91∶1。2010年1～2月,市区商品房成交面积71.4万平方米,商品住房60.83万平方米(含经济适用住房2.34万平方米),同比分别增长158.7%、178.65%,商品住房供求增量比为1∶0.46。商品住房供需基本平衡,基本能够满足群众的购房需求。

在销售价格上,则表现为量增价涨。2009年市区商品住房成交均价为3897元/平方米,12月份成交均价为4101元/平方米,同比增长11.17%,月环比增长0.29%。2010年1～2月,市区商品住房(含经济适用住房)均价为4063元/平方米,同比增长12.39%。从每月的成交均价看,市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。

以上数据说明,目前石家庄市房地产市场总体情况向好,开发规模扩张迅速,投资、开工、销售同步增长,市场需求增长旺盛,销售价格稳中攀升,市场整体仍处于健康、有序的发展态势。

二、当前石家庄市房地产价格成交特点

1.以火车站为中心、直径2公里内的楼盘价格为最高点,并由高到低形成梯级价格圈向城市外围递减

由于级差地价的差别,市中心的土地开发成本相对高于城郊用地,销售价格也有别于城郊项目的价格,销售起点较高。据调查,处于2公里范围内的“金世界”,其目前的销售均价为6500元/平方米,而“金正·缔景城”的均价更是达到了 7300元/平方米;一环和二环之间地区的房屋均价每平方米基本在4000元到6000元之间,而二环之外的地区每平方米基本在3000元到4000元之间。

2.住宅价格稳中上扬,各城区涨幅不同

石家庄市房屋均价2006年为2072元,2009年则为3897元,而2010年1～4月,市区商品房成交均价已经上升到4570元。这几年石家庄市的房地产市场基本上也是和全国其他城市一样,只能用一个“涨”字来形容。但具体到各个城区,房价涨幅又各不相同。在六城区中,桥东区是全市房地产开发投资的热点区域,以住宅投资为主,全市住宅成交价格也以桥东区为最高。截至2010年1月底,市内各区均价分别为:桥东区5268元/平方米,裕华区5055元/平方米,新华区4946元/平方米,长安区4886元/平方米,桥西区4765元/平方米,高新区4330元/平方米。

3.受中央和地方政策调控,房屋价格短期内出现一些波动

由于受宏观政策的调控,2008年以来石家庄市的房价出现了一些波动,快速上涨的势头得到了一些遏制,房价出现了一些回落。另外,石家庄“三年大变样”和“城中村改造”政策使得这两年省会土地供应量大量增加,在这些新增土地上的住宅项目在2010年也将会陆续上市,使得省会房产供应大量增加,这都将会影响到目前的房价,并将有效遏制目前房价快速上升的势头。

4.形成商品房、经济适用房和廉租房三级住房价格体系,基本满足了百姓多层次的购房需求

2008年以来,石家庄市经济适用住房开工的项目有安苑小区二期,总建设规模36万平方米,4123套(含312套廉租住房);珍极小区,总建设规模5.2万平方米,627套(含326套廉租住房);明珠花苑二期,总建设规模13.8万平方米,1326套(含177套廉租住房)。另外,从石家庄市房管部门获悉,目前省会建华苑、于华苑和太华苑三个廉租住房项目也已开工建设,年底可竣工廉租住房4809套。今年,全市共建设完成廉租住房6630套。目前,石家庄市已形成商品房、经济适用房、廉租房的三级住房价格体系,基本上满足了各类购房者不同层次的消费需求。

三、房地产价格上涨因素分析

纵观近几年房市的发展变化历程,石家庄市房价一直保持平稳走高的状态。石家庄市房价之所以继续上升,主要受以下因素的影响:

1.房屋综合质量提高

住房质量的提高抬升了房价。突出表现为:房屋由多层向高层发展,建筑结构由砖混结构向框架剪力墙结构发展,房子越建越漂亮,所用的建筑材料越来越高档,户型结构越来越舒适、越来越实用,生活配套设施越来越完善,等等,这些都构筑起高档次的生活环境,极大地方便了业主的生活。新材料、新技术、新结构的广泛采用,使住宅质量得到全方位的提高,在价格上则直接体现为房价的上涨。

2.房地产企业的开发成本不断提高

首先,建材价格的上涨导致建筑安装成本的不断提高。这几年钢材、水泥、木材、电料、化工材料的价格上涨幅度较大。建筑成本的增大客观上造成了房价的上扬。其次,地方政府的土地财政政策和各类税赋的增加也导致了房屋成本的提高。最后,各房地产公司对于开发的房产项目需要投入大量资金进行宣传策划,也导致成本增加。

3.地方政府的“土地财政”政策,直接推高了房价的过快上涨

土地出让收益以及相关税收,目前分别是地方政府预算外收入和预算内收入的主要组成。在全国很多城市,土地出让收入已经成为地方政府财政收入的重要来源,有的城市已经接近或超过了50%,以北京为例,2009年,土地出让收入占到政府财政收入2026.8亿元的46%。这些成本最后都会被开发商分摊到房价上,转嫁到消费者身上,这直接推高了房价。

4.居民收入增加,促使房价水涨船高

近几年,居民收入水平一直都在增加,石家庄市城市居民人均可支配收入2009年为16606.85元,比上年增长10.3%。居民购买能力增强,对住宅更新换代的需求十分迫切。一部分消费者将原有的住宅卖旧换新、卖小换大,年轻富裕的一代也加入了首次购房的行列。这都推动房价节节攀升。

5.“三年大变样”、“城中村改造”和“建设 500万人口大都市规划”等政策的推动

为了适应城市发展建设的需要,从2007年底起,石家庄实施了“三年大变样”和“城中村改造”政策。政策的实施集中造就了这几年的住房需求,动迁居民对住宅的需求量一度告急,另外,近期石家庄市政府又通过了“建设500万人口大都市的远景规划”。这些政策的逐步实施,将对省会的房地产市场产生深远的影响。

6.北京等城市的高房价,促使部分投资者或自住者到石家庄购房,增加了对省会房地产的需求

受北京房价上涨带来的“挤出效应”和石家庄近两年致力打造的“一小时交通圈”,以及石家庄城市综合影响力的提升,近期越来越多的北京人来石家庄看房买房投资置业。这在一定程度上增加了对省会房地产的需求,助推省会房价的上升。

四、平抑和调控房价的几点建议

石家庄市近期的房价变动频繁,但市民购买行为理性,未出现抢购、哄抬价格等现象,这是值得欣慰的。但相对于石家庄居民的收入水平而言,石家庄房价的涨幅也是比较大的。统计资料显示,2009年石家庄市居民人均可支配收入为16606.85元,平均到每月只有1384元,而2009年石家庄市的房屋均价则为3897元,普通居民个人要购买一套90平米的房屋就需要支付21年的收入,房价与收入形成强烈的对比,无怪乎有人惊叹“石家庄人收入不高房价高”!当房价的上涨幅度超过居民收入的增长速度时,势必影响市民的购房积极性,遏制部分潜在需求,不利于促进房地产业的持续发展,因此应尽力避免房价的异常波动。建议如下:

1.改善商品房供应总量

市政府应根据城市总体发展规划,结合石家庄市经济、人口等因素的变化,制定相应的长、中、短期的发展目标,使住宅供应和需求与城市发展要求相一致,保持价格的相对稳定。

2.完善住房保障体系,缓解住房供求矛盾

政府要不断增加经济适用房的建设规模,加大经济适用房在房地产供应中的比例,逐步缓解住房供求矛盾。从2007年到2009年底,石家庄市经济适用房竣工1.29万套,但这些经济适用房相对于全市商品房的施工面积而言,比例偏小,整个规模还远远未能满足市场的需求,政府在这方面要做好引导和扶持工作,继续扩大建设规模。在价格上根据地理位置和档次,实行政府指导价格,继续强化对经济适用房的监管,同时要抓好经济适用房购房对象的认定工作。

3.加快推进廉租房建设,扩大覆盖率,完善住房供应体系

政府要不断推进廉租房建设,扩大覆盖率,增加建设规模,解决最低收入保障群体的住房需求。对廉租房的申请实施严格的准入制度,以保证低收入家庭的住房需求,同时间接控制房价的直线上升。

4.理顺房地产开发成本构成,降低房地产的开发成本

政府要完善拆迁政策,规范各方行为,降低土地出让金、拆迁费用等土地开发成本,清理各种没有法律依据的房地产收费,严格控制建筑安装成本,完善工程建设定额体系,充分利用市场手段合理降低商品房价格。

5.加强银行贷款管理,严格控制投机性信贷资金的发放

这几年全国房价的疯狂上涨与银行的信用泛滥有一定的关系,大规模的信贷资金充斥于房地产市场进行炒作和投机,直接推动了房价的节节攀升,也造成了房地产泡沫的产生和扩大。今年,中央政府开始重视房地产泡沫的蔓延,开始采取一系列政策遏制泡沫的继续扩大。银监会也要求银行业金融机构增加风险意识,不对投机投资性购房者贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。

6.地方政府要改变地方经济发展的指导思想,逐步改变“土地财政”政策

由于土地的稀缺性,“土地财政”政策是不可持续的,最终的改变是不可避免的,因此,一方面,各级政府要切实淡化“唯 GDP”的目标导向,建立新的评价考核指标体系。另一方面,地方政府要改变地方经济发展的指导思想,逐步改变“土地财政”政策,逐步降低土地的出让成本,减轻居民的购房支出,增加居民在其他方面的消费支出,从而增加消费方面的税收收入,并逐步改变地方财政模式。

[1]王鹏丽,吴萍.房地产价格影响因素浅析——以上海为视角[J].经济界,2008,(1).

[2]朱瑞莎,张鑫达.大连房地产价格影响因素分析[J].金色年华,2010,(4).

F293.3

A

1008-469X(2010)05-0029-03

2010-06-09

张红兵(1978-),男,河北武安人,讲师,经济学硕士,主要从事房地产金融领域的研究。