论提高房地产估价师水平的途径

韩学团

(焦作市政源房地产评估有限责任公司，河南 焦作 454000)

论提高房地产估价师水平的途径

韩学团

(焦作市政源房地产评估有限责任公司，河南 焦作 454000)

采用综述的方法，从工作的原则性和灵活性、创新意识、政策诠释水平、报告撰写能力、国际观等方面，论述了提高估价师水平的途径；提出了要提高评估质量和评估行业的整体形象，必须提高估价师自身的综合素质，进而促进房地产评估事业健康发展的观点。

估价师；房地产；评估质量

房地产估价机构和估价人员的脱钩改制，打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。经过10多年发展，房地产估价机构已成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。当今世界，作为现代经济、科技高速发展的必然产物，经济全球化是不可逆转的客观发展趋势。因此，适应估价服务国际化，提高评估质量，成为估价师的必备素质。

一、提高估价师工作的原则性和灵活性

“工欲善其事，必先利其器。”作为一名房地产估价师，要想更好地为委托人服务，就必须具有全面的房地产评估理论和过硬的专业技能及良好的职业素质，能坚持原则、讲究策略，能做到合法、公正、公平、公开、客观，能严格践行估价程序和估价标准；不弄虚作假；不牟取私利，不给国家和人民财产造成重大损失，不因一时一事毁掉自己的信誉和诚信度。

在房地产估价工作中，要坚持原则性与灵活性相统一。原则性是由房地产估价事业的方向、目标所决定的；灵活性是由房地产估价事业的专业性、复杂性和曲折性所决定的。许多事情无法预料，也不可能按照预先设计好的方向和模式发展，这就要求估价师必须具有临场应变的能力。在估价工作实践中，把握原则性与灵活性的统一，既体现房地产估价的艺术和方法，也体现房地产估价的能力和素养。牢牢把握房地产估价的原则性是正确的，但是光有原则性是不够的，还要灵活运用，要善于统筹兼顾各方利益，帮助委托人解决实际困难。正确处理好原则性与灵活性，关键是要有辩证思维：一是要善于抓主要矛盾和矛盾的主要方面，能“牵住牛鼻子”；二是要熟悉国家的大政方针和房地产方面的各种政策精神；三是要有做大事的气度。

二、提高竞争意识和创新能力

“不积跬步，无以致千里；不积小流，无以成江海”，房地产估价也是这样。一个优秀的估价师不但要熟练掌握估价专业知识，而且在平时工作中还要善于搜集估价资料，善于学习与房地产估价相关的知识。

估价基础资料的搜集与管理是开展房地产估价工作的基础。没有资料，房地产估价就成了无源之水、无本之木；资料不足、片面、失真，就会导致估价结果的严重失真。资料愈完整、丰富，则筛选资料的选择性愈大，准确性就愈高，做好估价作业的基础就愈扎实。估价师应高度重视估价资料的搜集，投入相当大的精力、物力和财力，建立起系统的、完整的估价资料数据库。估价师要不断地累积知识，尤其需要持续学习房地产估价相关知识，如经济学、金融学、法学、会计学等学科的基础理论以及保险、证券、拍卖、城市规划、建筑工程、工程造价、房地产测绘等领域的基础知识，拓宽知识面，丰富估价经验。当然，仅仅拥有丰富的知识和估价经验还是不够的，一名合格的估价师更需要学会举一反三，融会贯通，提高创新的能力。

在激烈的市场竞争中，随着房地产估价市场的不断开放和估价领域的不断扩展，估价师应不断提高自己的竞争意识，不断学习新理论、新方法，增加知识存储量，提高创新估价理论、估价方法的能力。只有这样，才能具备独特分析问题解决问题的能力，从而使自己在估价工作中不人云亦云。

三、提高诠释房地产概念和特点的水平

随着社会的进步和经济的发展，房地产的构成要素也在不断地发生变化，如房地产区域位置对房地产价格的影响上，以前总是把标的物与城市重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关)的距离远近作为判断位置优越与否的主要因素，现在则是越来越重视交通的时间距离，而不是空间的直线距离。在对在建工程抵押价格评估中，对在建工程价值的认识也在不断深化，如：在建工程是一个不断变化的动态过程，其变化不同于一般房地产的折旧，而是工程量的累加；在建工程虽具有价值，但其可利用性不确定，使用价值是以预期为前提的；在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态；在建工程必须是经国家法定机关或有关部门在其职权范围内依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程[1]；在建工程形象进度与实际投资额度较难一致，在建工程投资不能完全体现其形象进度。在建工程的这些特点，使我们在对在建工程进行抵押价格评估时，要关注抵押物权益的不确定性、抵押物的合法性、抵押物的可利用价值、在建工程的形象进度等几个方面。

四、提高估价报告书的撰写质量

估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构和估价师提供给委托人的“产品”。估价报告的核心是报告的质量，既包括估价结果的合理性和准确性、估价方法选用的全面性和正确性、估价参数选取的合理性和准确性等内在质量，还包括文字表述水平、文本格式及印刷质量等外在质量，两者不可偏废[2]。为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审的要求和方法，中国房地产估价师与房地产经济人学会(简称中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents， 即CIREA)出台了《房地产估价报告评审标准》(试行)[3]，自2010年1月1日起施行。房地产估价师应严格对照评审标准，避免和防止房地产评估报告出现下列错误。

(1)估价报告重要内容缺失错误。房地产估价报告应包括以下内容：致估价委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设与限制条件；估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象及其范围；估价时点及其确定理由；价值类型及其定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价对象实物状况描述与分析；估价对象权益状况描述与分析；估价对象区位状况描述与分析；市场背景状况描述与分析；估价对象最高最佳利用分析；估价方法适用性分析；估价测算过程；估价结果确定；附件。这些内容项在估价撰写报告中缺一不可，估价师应熟练掌握。

(2)原则性错误。原则性错误包括以下内容：估价报告中没有两名以上(含两名)注册房地产估价师亲笔签名；估价报告中没有加盖估价机构公章；估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内；估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围；随意编造估价假设；估价对象不符合估价目的相应的处分要求；估价对象范围或状况界定存在严重错误；虚构、编造估价对象状况；估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误；虚构、编造可比实例；虚构、编造重要估价参数。估价报告完成后，估价师应逐项核查，以避免遗漏和错误的产生。

(3)严重质量缺陷。严重质量缺陷包括以下内容：估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误；理论上适用的估价方法未采用且未有充分说明理由；估价方法选用出现错误；估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致；估价技术路线确定出现严重错误；估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际；估价方法运用出现的严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误；估价报告中的内容前后严重矛盾；致估价委托人函与估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致； 对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就不确定因素对估价结果可能产生的影响进行说明，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就不确定因素对估价结果可能产生的影响进行说明[3]。

一名合格的房地产估价师，在撰写估价报告书时，应严格按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的要求进行撰写，即完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；立场中立，对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；用语力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；文字简洁，内容高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择有典型性、代表性并能反映事情本质特征的资料来说明情况或表达观点[4]。

本文认为，一份高质量的房地产估价报告应该做到以下几点：格式规范，条理清晰；对不同性质的房地产估价，技术思路要清晰，至少用两种以上的方法进行评估，并对结果加以验证，再经过科学分析，得出客观合理的结论；对估价对象的描述要全面、客观，语言要准确、通俗、规范、生动，尽量避免生涩的语言和华丽的词汇，做到文字简练，内容丰富。特别是在估价技术报告中，对市场背景分析应从宏观到微观，然后再具体到市场细分；对估价基本数据、估价重要参数的选取(如售价、成本、费用、租金、出租率、报酬率、利润率)应具有合理性和准确性；对特定目的的估价报告，在存在不确定因素的情况下，估价师在作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎。比如在撰写房地产抵押报告时，应充分估计到抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估或低估市场价值，并在估价技术报告中作出必要的风险提示和估价对象的变现能力分析。

五、国际观

作为现代服务业重要组成部分的估价行业，随着其主要服务对象——投资者及金融机构的跨国、跨地区活动，也不可避免地要为其提供跨国、跨地区服务。事实上，有关国际估价组织在这方面已做了相当多的工作。

(1)国际估价标准委员会制定了统一的国际估价标准，已被越来越多的国家采用[2]。

(2)加强不同国家和地区的估价服务行业组织在资质互认方面的合作。以香港测量师学会(简称HKIS)为例，该组织目前已与英国皇家特许测量师学会(简称RICS)、中房学、新加坡测量师及估价师学会(简称SISV)、新西兰房地产学会(简称NZPI)、澳大利亚房地产学会(简称API)等组织订立了资格互认协议。资格互认，有利于不同国家和地区的估价机构和估价人员进行跨国作业，对经济全球化具有积极的推动作用[5]。

(3)举办世界性的估价论坛，对行业发展的前沿课题进行研讨。2005年10月17-18日，中房学(CIREA)和国际测量师联合会(简称FIG)、HKIS在西安举办了主题为“社会经济环境变革与房地产估价服务”的国际房地产评估论坛，会议围绕着估价师的社会责任、房屋拆迁估价与社会稳定、抵押估价与金融风险、损害赔偿估价与社会正义、课税估价与社会公平，以及评估机构的治理、业务拓展等问题，展开了广泛而深入的研讨。2007年10月17-18日，以“估价专业的地方化和全球化”为主题的国际估价论坛在北京举办，世界估价组织协会(简称WAVO)同期举办了第二届大会。本次论坛围绕估价服务如何适应经济全球化的需要、不同国家和地区估价机构如何实现合作共赢、资本市场对估价的需求和要求，以及估价行业的可持续发展等方面展开了研讨。2008年10月18-19日，中房学和FIG、HKIS在北京联合举办了主题为“估价与财产保护”的国际房地产评估论坛，深入探讨了开展房地产损害赔偿估价的重大意义和理论方法，交流了实践经验[2]。2009年11月14日，RICS在北京召开了2009年度中国区会员大会；同时，还举办了持续专业发展论坛，对中国房地产行业的发展前景进行了探讨。

一名合格的房地产估价师，应该敏锐地意识到估价服务全球化这一趋势，高度关注行业发展的最新动态，站在行业发展的前沿来思考问题，以便在执业过程中与国际标准接轨。

六、结 语

房地产评估既是一门科学，也是一门艺术，专业性和服务性是其属性。估价服务要适应经济全球化这一变化，就必然要求房地产估价师提高素质，增长才干，向国际性估价人才的方向发展。一名合格、成熟的房地产估价师，不仅该具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德，还要养成终身学习的习惯和良好的沟通技巧，努力成为创新型人才。这不仅会提高自己的估价水平，而且还会提高评估行业的整体形象，有利于房地产评估事业的健康发展。

[1] 郑智华，华理蕴，赵笑眸.浅析在建工程抵押登记的相关问题[J].中国房地产，2009(8)：29-30.

[2] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2009：41-42，409.

[3] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价报告评审标准(试行)[S/OL].[2009-11-30].http://www.gdcic.net/gdcicIms/Upload Message Attach Files/20091125/ 20091125093026873.doc.

[4] 国家质量技术监督局，中华人民共和国建设部.GB/T50291-1999房地产估价规范[S].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[5] 黄西勤.经济全球化对估价服务的影响与对策[C]//中国房地产估价师与房地产经纪人学会. 估价专业的地方化与全球化国际估价论坛论文集.北京：中国建筑工业出版社，2008.

ImprovementontheMultipleQualitiesoftheRealEstateAppraisers

HANXue-tuan

(ZhengyuanRealEstateEstimateCo.,Ltd.ofJiaozuoCity,Jiaozuo454000,Henan,China)

A Comprehensive description from the following aspects: the operation principles and flexibilities, the creative ideas, the explanations of the policies, the abilities for writing reports and the point views of globalization, is presented to improve the multiple qualities of the real estate appraisers. It points out that the appraisers must perfect their multiple qualities for improving both of the estimate qualities and the overall images of the trades so as to promote the development of the real estate.

appraiser; real estate; estimate quality

2009-12-09

韩学团(1971-)，男，河南焦作人，注册估价师，从事房地产评估工作。

E-mail：hxtzy86@sohu.com

F293.33

A

1673-9779(2010)01-0052-04

[责任编辑 杨玉东]