浅议小城镇的物业管理

刘翔齐华

(长沙民政职业技术学院，湖南 长沙 410004)

浅议小城镇的物业管理

刘翔齐华

(长沙民政职业技术学院，湖南 长沙 410004)

随着城镇房地产开发建设及房地产市场交易日趋活跃，小城镇的物业管理也逐渐兴起。目前，我国大多数小城镇的物业管理仍处于初级阶段，物业管理体制不到位、运行不科学、法规不完善、操作不规范等问题十分突出。文中对小城镇物业管理亟待解决的问题作了一些探讨，并提出了相应的对策。

小城镇;物业管理

随着住房制度改革的不断深入、我国城镇人民生活水平的日益提高，城镇居民住宅条件改善的步伐日益加快，城镇房地产开发建设及房地产市场交易日趋活跃。与住房制度改革、改善人们居住条件密切相关的物业管理行业也在中小城镇蓬勃兴起，渐渐进入到小城镇的房地产市场中来，成为一个不容忽视的组成部分。

一、小城镇物业管理存在的问题

当前，我国城镇人口占大多数的小城镇改造、建设房地产的速度不断加快，居民对住宅条件的需求水准不断提高，然而小城镇物业管理的发展却相对滞后。

从总体上看，我国县级小城镇物业管理水平还不高，尚处于起步阶段。与大中城市物业管理相比，小城镇物业管理起点低，组织管理力量薄弱，物业管理企业进入较少，物业管理市场竞争态势尚难形成，物业管理的经济效益和社会效益与大中城市相比尚有较大差距。

从小城镇管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在着户数少、规模小的特点，使得物业管理难以开展;城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难;住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调;物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。

这种状况势必影响到我国小城镇的居民改善居住条件、提高生活质量，以致影响小康生活水平目标的实现。如果对小城镇的物业管理不采取相应的对策，过不了多久，现在建起的新城镇就会回到脏、乱、破的旧城镇老样子上去，给国家住宅建设、改造旧城镇的投资造成极大的浪费，人们期望的与小康生活水平相适应的居住生活环境也会落空。

二、问题的成因分析

小城镇物业管理中存在的这些问题既有机制的原因，又有观念的原因。具体来说，主要有以下几个方面的原因:

1.宏观调控不到位

目前，我国正在经历计划经济体制向市场经济体制的转轨，房地产市场特别是物业管理市场发育还很不成熟，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力，以致削弱了政府的调控能力。我国小城镇的物业管理大都列入政府房管部门的职权范围之中，但大都人单势薄，难以开展工作，城镇行政管理体制不适应新形势、新情况。小城镇存在着“条块分割、多头管理”的现象，一些问题在条上是“管得着，看不见”，而在块上是“看得见，管不着”，协调管理难;另一方面，城镇政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高。

2.相关配套改革滞后

小城镇的现有配套政策体制已不能适应城镇物业管理进一步发展的需要。当前，城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素在城乡间的自由流动，使得小城镇房地产商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制。另外，小城镇经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍而这些都影响到了小城镇物业管理的发展。

3.小城镇物业管理企业整体档次不高

在小城镇从事物业管理的企业，都不同程度地存在着从业人员素质低、资金实力弱、专业技术人员少、管理经验不足等问题。他们在物业管理的过程中，容易忽略服务的质量，多层次服务不到位，形成了低层次、低技术含量的简单管理服务，最终导致了小城镇物业管理档次不高。

4.小城镇物业管理难度比较大

当前，在日常物业管理中存在着市场机制和相应的法律规范的漏洞，从而加剧了物业管理的难度。由于小城镇物业管理市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，同时人为因素影响大，部分群众对物业管理还不理解、不支持，导致了部分物业业主行为不规范，缺乏约束力。

5.小城镇物业管理市场缺乏竞争

只有物业管理市场形成竞争的态势，物业管理的水平、服务质量才能在竞争中不断提高。我国小城镇的物业管理极不完善，在十几万人口的小城镇有的仅是一家独营，而且经营服务项目也不完善，而对于大批分散于社会之中的小型房屋维修企业则疏于管理，造成收费低的状况，严重影响了物业管理的健康发展。

三、对策探讨

小城镇房地产业的发展是市场经济发展的产物，受到需求和供给等因素的影响，同时受到地区经济和社会发展水平的制约。针对小城镇物业管理的实际状况，应进行相应的创新，走适应市场经济要求、符合县级小城镇实际、具有地方特色的物业管理道路。

1.加强宏观调控

要把小城镇的物业管理列入政府的职权范围和工作日程，必须建立政府直接领导下的具有权威性的物业管理机构，行使政府宏观调控管理、监督指导的职能。同时，需充实力量，提高人员素质，明确职权范围，切实把此项工作承担起来。还要根据中央有关物业管理的法规、要求、从小城镇特点出发、因地制宜地制定小城镇物业管理的地方法规，以约束规划、开发、销售、物业企业以及用户等方面的行为。

2.完善配套管理措施

小城镇物业管理业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。按照市场经济准则改革物业管理体制，逐步将县级小城镇物业管理纳入市场化、专业化、企业化和社会化的物业管理轨道。首先，改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用，促进城镇经济和人口流动的良性发展。其次，在小城镇物业管理处于萌芽状态之时，物业管理部门应通过宏观调控、政策倾斜等手段扶持从事房屋维修、水暖维修、环境保护、家庭服务等个体业主或组织联合办企，以不断拓宽和完善服务范围，提高服务质量，控制合理收费，使其逐步形成规模，并引导其在市场竞争中得到发展。

3.加强对物业管理从业人员的培训

当前不少小城镇的物业管理企业是由房地产管理部门组建，人员来自房产管理部门的赋闲人员，这种物业管理企业急需与管理部门脱钩，尽快充实业务骨干，搞好物业管理服务人员的各种技术培训，提高服务质量，逐步培植成为有信誉、有竞争力的物业管理企业。

4.合理宣传，加强当地群众对物业管理的认识

要把小城镇的物业管理纳入房地产市场的正常运行轨道，使实现房屋分配货币化新的住房体制同步落实到物业管理上。为此，在群众的观念上应首先解决一个“谁买房谁花钱，谁维修养护谁花钱”的认识问题。让老百姓认识到自己付出的物业管理费用是一种正常的合理的生活消费。这种费用对于产权所有人既能起到产业保值或增值的作用，又能使赖以生活的居住条件解除许多后顾之忧。

5.培育规范化、竞争性的物业管理市场

要培育规范化、竞争性的物业管理市场，充分发挥市场机制的作用，促进物业管理的发展。从我国小城镇的特点出发，在物业管理上不宜全部照搬大中城市的经验模式，应因地制宜、区别情况、分步实施、稳步推进。县级小城镇物业管理尤其要建立市场化运行机制，增强市场的竞争性，尽快形成买方市场，不断提高市场效率。

四、结束语

针对我国小城镇物业管理的现状及其在发展中存在的问题，应引起各方面的重视，尤其是政府主管部门。应从我国大中城市的物业管理中借鉴相关经验，从国情出发，从小城镇的特点出发，在对小城镇的物业管理研究上多做些文章。小城镇的物业管理不仅应为老百姓提供出住房的居住环境，而且同时能为老百姓创造出一个环境优美、功能齐全、舒适、安全的生活环境，树立小城镇物业管理先进典型，以推动小城镇物业管理全面、健康地向前发展。

［1］阳朝良.县级小城镇物业管理发展对策［J］.中国房地产，2007，(2).

［2］李兴睿.北方城镇物业管理发展瓶颈现象透析［J］.社会工作，2008，(10).

F293.33

A

1671－5136(2010)02－0069－02

2010－04－25

刘 翔 (1980－)，女，湖南澧县人，长沙民政职业技术学院民政系讲师、硕士。研究方向:房地产经济;齐 华 (1981－)，男，山东潍坊人，长沙民政职业技术学院民政系教师、硕士。研究方向:房地产金融。