房地产定价及各方主体的利益分析

○毕晓琳

（中国海洋大学经济学院 山东青岛 266100）

一、房地产价格确定的特殊性及价格结构

1、房地产价格的特殊性

房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三是按质论价，优质高价，劣质低价。然而房地产价格与一般物价相比，更表现出一些不同的特征。

（1）房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金=本金VS利息）。其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值。他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。

（2）房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。

（3）房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区。这个地区并非固定不变的。尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。

（4）房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品，没有一个统一价格。

2、房地产价格的结构

房地产价格的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、利润和税金等项目。生产成本含土地成本、建筑物成本、管理费、贷款利息。土地成本即综合开发费用。包括征地补偿费、拆迁安置费、土地有偿使用费、前期工程费。财务成本是指为项目开发向银行贷款所发生的贷款利息。销售成本是指销售期间发生的一切费用，含广告推介、中介、日常经营支出、办证等费用。利润是开发商销售商品房后的销售收入扣除全部生产、销售成本，缴纳税金后的净利润。税金指营业税、教育附加税、城市建设附加税、防洪费、交易管理费等。

3、房地产的定价方法

一般来说，房地产的定价方法有成本加利润法、市场价法和需求导向定价法三种。成本加利润法是在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格，即：价格=成本+利润+税金（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）；市场价法是根据销售市场上与自己位置、设施、装修等有关因素相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格；需求导向定价法需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、内外销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。在何种情况下采用何种定价方法，以及在销售过程中如何调整价格，直接关系到开发商的营销结果与投资效益。

（1）成本加利润法。这一方法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。这种方法无疑是比较简便的以不变应万变的定价方法。但是，由于开发商取得地块的途径不同，施工管理办法不同等，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格未免有点一厢情愿。市场能接受的价格才是合理的价格，只有市场接受你的价格你的房子才能卖出去，因此在存在竞争的情况下，市场价法是比较合理的。

（2）市场价法。以我国东部发达城市为例，房地产市场已经经历两个阶段。第一阶段是九十年代中期以前，房地产开发企业不多，开发项目也不多，目标市场尚未形成，近似于寡头垄断市场，少数几家大企业生产、销售了整个行业的极大部分产品，这种情况下，开发商采用成本加利润定价法，获取了极大的利润。九十年代中期以后，随着大量外资涌入和政府对房地产开发的放开，各种形式的房地产开发公司大量出现，而市场的需求量随着前期的不断消化，竞争变得非常激烈。此时，为了在市场竞争中立于不败之地，除了在产品质量、促销手段等方面具有竞争力之外，还必须在价格上具有竞争优势，此时一般就采用市场价法。

（3）需求导向定价法。这一方法是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定不同价格。总而言之，房地产价格还是取决于市场的供求关系，以需求导向法定价是目前较多开发商使用的较科学合理的方法。需求导向定价即是价格歧视的应用，如图1描述了需求导向性价格定价所额外获取的利润。

图1

二、房地产的利益格局

这里所说的房地产，是指高等住宅之外的公开上市的一般商品房，它具有一般商品的属性。在完全市场经济条件下，商品的交换遵循平均利润率规律。在平均利润率规律的作用下，商品的理论价格（P）等于平均成本（C）乘以[1+平均利润率（r）]，即=C（1+r）。商品房既是商品，其价格必遵循以上一般商品的价格规律。商品房的成本主要包括两项：一是建筑工程成本；二是土地占用费。设C1为建筑工程成本、C2为土地占用成本、P为商品房理论价格，那么，假设在房屋交易费用为零的情况下，P=（C1+C2）·（1+r）。下面我们分析房地产价格背后的利益格局。

1、利润率r

这里假设r=10%，在成熟的市场经济条件下，一项商品如能有10%的利润率，对投资者就有足够的吸引力了。如像我们眼下的商品房市场，其利润率（r）高达20%—100%、200%，甚至更高，就是所谓的“商品房价格畸高”，这说明我们的房地产市场远未成熟，是一个人为掌控的畸形市场。

2、建筑工程成本C1

C1的背后是建筑商的利益。迄今，我们的建筑市场已逐步成熟，它已不为人掌控，是一个非垄断的市场。在这个条件下，C1是一个相对稳定的值。据调查，在青岛地区，普通商品房每平方米建筑成本1000—1200元（由于建筑质量不同的差别）。我们取值1000元／米，在此基础上加10%的利润，那么，便可设定 C1=1000×（1+10%）=1100（米）。

3、土地占用费C2

C2的背后利益格局复杂，它既牵涉到房地产开发商的利益，更牵涉到土地所有者——农民、村集体、地方政府的利益。而其中政府是多重角色，是关键角色：它既可能是土地所有者（国有土地的），又可能是房地产开发商（国有公司或国家控股的公司），还可能充当各种中介，又是税费的收受者。政府的这种多重角色和重要角色，就决定了政府必定是房地产交易中起最大作用者。政府之所以起关键作用，最根本的原因是土地：在我们国家，从根本上说土地不是商品。因为土地不是商品，就不能循市场规律而买卖，因而就没有价格机制，就没有真正的“地价”。因而，土地的买卖不叫“买卖土地”，而称“土地使用权流转”；也没有地价可称，而称“土地补偿金”、“土地出让金”和“土地占用费”。土地不是商品，却要买卖，只能扭曲市场。土地市场扭曲，房地产市场就扭曲；房地产市场扭曲，就会有人为操作，操盘者便可从中渔利。这就是当前普通商品房价格畸高的症结。因为没有“地价机制”，“土地占用费”可以说是个随意值，它可以4.5万/亩，也可以15000元/平方米，其间的任何值都是可能的。这取决于政府的意愿。若我们设土地占用费为1000元/平方米，建7层公寓，按1∶1.2的比例分摊公用占地面积，那么C2=1000元／平方米÷7×1.2=171元／平方米。

在以上条件下，我们求普通商品房的理论价格为P，那么P=（C1+C2）·（1+r）=（1100+171）×（1+10%）=1400（元／米）。如果按价格P出售，购房者自然欢天喜地。农民如果获得1000元／平方米的土地补偿金更是天大的喜事，1亩地即可获得66.67万元（1000×666.67）。但实际这样的好事既落不到购房者的头上，也落不到农民头上。事实是实际普通商品房价格（P*）与以上所算理论价格（P）相差甚远。据调查，青岛地区普通商品房的价格平均约为4000—5000元，我们假设某地区的商品房价格为5000元/平方米，进行比较，4500-1400=3100（元），这3100元即是所谓房地产开发商所创造的交易附加值。可分为两部分归属：一部分以税费（契税、印花税、营业税等）归政府所有；另一部分以房地产开发利润的形式归房地产开发商所有。究竟各占多少，就看政府的意思了，可让利也可不让利。据了解，在房地产建设交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30%—40%左右，如果再加上占房地产价格20%—40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将占到整个房地产价格的50%—80%。在欧美国家，地价与费税相加大约只占到房地产价格的20%左右。如果以上所算的3100元全为税费，那么税费即占普通商品房价格的69%（3100／4500）；如果按40%的估价计算，3100元中政府税费所得即为1800元（4500元*40%）。房地产开发商的利润所得即为1471（3100-1800+171）。如果这样，房地产开发商的交易利润率约为33%（1471／4500），可以说是最有利可图的行业。

三、房地产各主体利益分析

1、政府

在中国当前情况下，政府在房地产市场中占据着不可动摇的主导地位。中央政府掌握最高政策制定权和地方政府、各国有银行主要人事任免权。政府在房地产市场中处于一种非常特殊的地位、扮演着特殊的角色，即博弈规则的制定者，同样，政府在博弈中是以“社会福利”最大化为目的，实现的手段是通过行使国家权力制定房地产市场博弈规则，约束各方帮助其实现目标。房产市场价格上涨又有利于财政收入的增加和GDP的高速增长。因而，在2004年以前，并未见中央有参与房地产市场的大的政策，但由于近年我国房地产价格增长速度过快，泡沫不断加大，已经开始影响到国家经济的整体运作，中央政府才开始出台新政直接打击投机，遏制房价，因为，中央政府更期待的是一个和谐的房地产市场和一个和谐的社会。

2、银行

在现在的房产市场形势下，银行所处的位置是十分微妙的。银行是房地产市场发展中的最主要的资金供给者。买房所使用的资金大部分来自于银行按揭贷款；开发商用以购买建设用地和建筑材料等等的资金约有90%最终来自于银行贷款，真正的自由自己不到10%；政府卖地获得的现金来自于开发商在银行的贷款。整个房地产市场漫长的产业链上的资金几乎都来自于银行。作为追求利益最大化的企业，银行是很希望房价越涨越高的，因为住房贷款一直都是银行最核心的绩优资产。但是，中国的主要银行多为国有，本身抵御金融风险的能力低下，无法承担金融风浪的冲击。

3、消费者

对于那些按揭贷款购买房屋的消费者来说，在内心深处也不希望城市房地产价格下降，因为这意味着自己购买的商品房价值将会大大降低，他们希望商品房的价格不断上涨，自己购买的房屋不断升值，偿还贷款的希望不断增加，而不希望房地产市场的价格不断下降。

对于即将购房者和潜在购房者来说，当然希望中央的宏观调控措施取得良好效果使房价真正遏制，依靠购房者自己的力量是很难在这场博弈中取得任何优势，在网络上发起的“不买房行动”虽然也是联合抵制，但是很难产生效果。

4、房地产开发商

房地产开发商在博弈中也属于优势力量，当他们感觉房屋销售受到影响之后，可以通过抵押贷款，从商业银行得到大笔收入，并且通过要求建筑承包商“垫资进场”等方式，很快将风险转嫁给商业银行、建筑承包商和地方有关部门，商业银行本身抵御风险的能力就很低，必然会与房地产开发商联系在一起，而地方有关部门为了地方利益和他们自身的政绩问题，也会通过各种方式减轻房地产开发商的负担。至于炒房团，利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙。

影响房地产市场的因素是错综复杂的，利益集团的博弈在其中发挥着很大的作用。中国房地产业的现状是由社会几股力量反复博弈的结果，其实质是不同的利益集团之间的利益之争。总的来看，中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，暴利和违规现象的存在，也有消费者的非理性判断。在中国房地产市场走向成熟的过程中，一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导；另一方面，房地产开发企业应以广大老百姓的实际需求为导向，合理开发，避免涨价过快，促进房地产市场的长远健康发展。否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。同时，地方政府也要摆正自身位置，发挥地方优势，给房地产市场的发展创造安定健康的环境。

[1]张蔷薇、徐健：房地产市场价格博弈分析[J].华东经济管理，2007（2）.

[2]宗臻铃：房地产市场价格博弈小论[EB/OL].经济学家网，2005（2）.

[3]项桂娥：“房地产热”背后利益主体透析[J].中国房地产金融，2006（10）.

[4]战莹：我国房地产市场：利益权衡与价格博弈[J].技术经济与管理研究，2007（4）.

[5]吴淑芳、冯兆中：从经济学常识看普通商品房的利益格局[J].山东工商学院学报，2008（4）.

[6]吴娜娜：商品房定价策略的分析[J].经济师，2006（3）.