基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略探讨

张泽颖

（重庆教育学院 重庆 400067）

基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略探讨

张泽颖

（重庆教育学院 重庆 400067）

房地产企业是由诸多相关要素构成的，要素的提供者是企业的利益主体，长期以来仅仅局限于股东，其他利益相关者被忽视。基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略，是以利益相关者满意为目标，从企业战略出发，设定满足各利益相关者的战略、指标和测量，并通过矫正行动实现从测量到管理的超越。本文对基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略、指标体系及测量进行了探讨。

房地产企业；绩效棱柱；战略；指标；测量

绩效是指为实现既定企业目标，经系统运作后财务业绩与非财务业绩的提升。企业战略是指企业确定其战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行策划，并依靠企业能力将这种策划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制和测评的一个动态管理过程。企业的绩效战略管理有多种管理范式可以遵循，目前国内房地产业多采用1992年卡普兰和诺顿提出的“平衡计分卡”（简称BSC）。“平衡计分卡”是一个处理财务、客户、内部流程和学习与成长等四个维度平衡关系的方法，解决了企业战略、业绩和评价指标之间的联系与平衡问题。但有学者认为：BSC“偏重于股东，而未涉及员工和供应商的贡献；没有提到特殊业绩指标的选择以及业绩目标的作用”，“1998年，Claude Lewy和 Lex du Mee1注意到，70%的计分卡实施失败”。2000年安迪·尼利等提出了绩效棱柱模型，其思想基础是利益相关者的价值最大化，既考虑利益相关者的满意程度，又考虑利益相关者的贡献，将企业的战略、流程与能力进行整合，重新认识绩效管理的起点，实现了绩效管理理念新的突破。

1 绩效棱柱模型简介

绩效棱柱模型是一个三维框架模型，设计者以三棱柱的顶底两面代表利益相关者的满意与贡献，三个侧面分别代表企业战略、业务流程和组织能力。基于模型结构，绩效棱柱模型有五个主要方面：

利益相关者满意——谁是利益相关者，它们的愿望和要求是什么？

利益相关者的贡献——企业要从利益相关者那里获得什么？

战略——企业该执行什么战略来满足利益相关者的需求，同时也满足自身的需求？

流程——企业管理需要什么样的流程来执行企业的战略？

能力——企业需要什么样的能力来运作这些流程？

模型的五个方面呈现因果逻辑关系，模型以实现相关者利益为绩效目标规划企业战略，并以能力为基础，通过规范的流程来实施战略，从而满足相关者的利益需求。同时，战略、流程和能力之间应相互适应和匹配，有多大能力办多大的事，实现多大的战略目标。

2 基于绩效棱柱模型的房地产企业利益相关者满意的企业战略

基于利益相关者的战略管理观点强调利益相关者在企业战略分析、规划和实施中的作用。利益相关者是企业的利益主体，这个主体既包括作出股本投资的股东，也包括作出专用资产投资的其他利益相关者，如员工、客户、债权人、政府、供应商和社区等。绩效棱柱模型正是把利益相关者的满意作为绩效战略目标，以图实现股东在内的利益相关者共同利益的最大化。

房地产企业的利益相关者分别为企业贡献了不同要素，其需求的形式也是不尽相同的，因此，企业实现它们需求的战略也是多样的，主要利益相关者满意的战略如下：

（1）股东满意的企业战略。股东是企业权重最大的利益相关者，股东满意的不仅仅是红利，更重要的是企业价值，扩张是股东满意的最重要战略，扩张包括对外扩张与内在扩张两个方面。对外扩张战略包括：股份上市、重组、并购、定向增发、增持回购、引入战略合作者等，对外扩张战略事关重大，尤其应充分评估。内在增长战略包括：持续增长战略（如万科持续增长战略）、快速增长战略（如保利地产的商业蓝海战略和千亿战略）、房地产区域发展战略、产品及其品牌战略、土地储备战略、人才战略等。

（2）客户满意的企业战略。客户满意战略是一种基于企业发展战略上的经营策略，这种经营策略是以客户为中心的，以客户需求为导向，客户满意体现在对产品、价值和服务满意三个方面，房地产企业客户满意战略包括：①产品准确定位：准确定位消费群体，细分市场，满足不同消费人群的需要；②营销战略定位：合理的价格，诚信、透明的销售方式，便捷的投诉渠道；③成本领先战略，善于控制成本，提高产品性价比；④质量战略：注重细节、精益求精，以过硬的品质塑造企业形象；⑤重视物管：加强服务和与客户沟通，塑造企业形象和口碑。

（3）员工满意的企业战略。员工满意战略是在经营策略上重视员工的关切，房地产企业可以实施的员工满意战略有：①为员工提供培训，以提高其业务技能和管理水平；②创造一个温暖、和谐、充满关爱的工作环境，鼓励员工创新、创造，展现自身的价值，使企业文化深入人心；③对员工工作实施再设计，重新确定员工的工作职责、内容、方法；④制定和实施公平、合理的薪酬制度和绩效评估体系，实行绩效薪酬。满意是相关联的，只有企业的员工满意才会有客户满意，只有客户满意才会有股东和其他利益相关者满意。

（4）供应商满意的企业战略。广义的讲，可以认为房地产企业的供应商包括规划设计单位、施工企业以及建材商等，它们希望开发企业的业务量能稳定增长，其应收账款的支付有保障，能得到合理的利润并能及时获得有关信息反馈与改进意见，而开发企业则希望它们能提供快速、优质价廉的商品和服务。要使开发产业链上的这些企业能共同发展，开发企业的最佳战略就是与这些供应商能实现战略上结盟、合资、合作，一起发展壮大。

（5）债权人满意的企业战略。目前，我国房地产企业主要的债权人是商业银行，企业的开发贷款和购房者的按揭款都来自银行，总体来看大约有70%的资金是来自银行系统，这种高度集中的银行融资体制，加大了银行信贷风险，而商业银行对其管理的资金有安全性、流动性和收益性的要求，针对这些要求，房地产企业可以采用的债权人满意战略有：①保持合适的资产负债率，改善了资本负债结构；②多渠道开辟融资渠道，如发行长期债券、信托、海外融资、股票融资等，降低银行信贷风险；③注重企业信誉，推动物业的销售，保持良好的现金流。

（6）政府满意的企业战略。一个房地产开发项目需要经政府多个职能部门的审批，因而与政府保持良好的公共关系对于房地产企业而言是至关重要的。令政府满意的企业战略有：①合法、守法、公平、诚信、照章纳税；②实施合理的开发方案，保证工程质量，保证施工安全，降低建筑能耗，推动环境保护；③提供就业机会，促进社会和谐稳定；④注重公益事业，承担应尽的社会责任。

实施利益相关者满意战略不仅仅是开发企业单方面的事，还应注意利益相关者的参与，开发企业应经常与各类利益相关者交流企业经营的情况，组织相关会议，充分倾听和采纳他们的意见和建议，以营造和谐共事的良好氛围，共图企业和行业的发展。

3 房地产企业利益相关者满意的战略指标体系

一份好的战略指标体系应能鼓励正确的企业行为，也是实施良好绩效测量的起点。房地产企业的战略指标应具备三个基本特征：即相关性、全面性和可执行性。相关性是指应与企业的各类利益相关者的需求、战略管理的要求、核心竞争力的形成与保持相关；全面性是指战略指标应是全面的、系统的，并能相互联系地评价满足利益相关者需求的情况；可执行性原则包括简约、可理解、可接受、可操作、可预测、适应性和重要性等原则。根据这些特征，可将房地产企业利益相关者满意战略指标体系列如表1。

表1 房地产企业利益相关者满意战略指标体系

4 房地产企业利益相关者满意战略指标体系的测量

基于绩效棱柱模型的绩效测量，主要解决驱动力即企业绩效战略问题，战略是企业实施绩效管理的出发点，因此，绩效测量方法要关注房地产企业的战略能否得以执行；要能够协调组织战略；鼓励和刺激战略的执行；并可以分析测量数据，检查和评估战略是否按计划执行等。基于绩效棱柱模型的房地产企业绩效战略测评，在内容、组织、原则、程序等方面的安排应遵循上述原则，在测评标准上注重满足各类利益相关者的战略，充分提高绩效与战略的关联度。

绩效测量是整合和管理房地产企业的重要组成部分，使用测量方法进行绩效管理需建立四个流程：设计——计划和创建——实施和运作——更新。设计包括选择测量指标、确定尺度标准。计划和创建包括确定测量系统和意图，采集数据，尽可能将信息图表化，并协调长、短期绩效目标一致。实施和运作包括实施已开发的绩效系统，并维持日常运作，执行计划，一旦获得数据，要先对数据进行整理、分析，判定并监控趋势与数据的相关性，然后根据数据采取矫正措施，从而实现从测量到管理的超越，单纯获取数据是毫无价值的。对于动态变化的少数指标，为了保持相关性和有效性，还需进行调整和更新，以更为准确地把握战略实施的具体情况。

5 结语

本文介绍了绩效棱柱模型的框架和理念，应用绩效棱柱理念对房地产企业的绩效目标、战略、战略指标及测量进行了思考，提出了相应的战略、指标和测量原则，希望能对房地产企业的绩效评价有一定的借鉴意义。

[1]Neely.A，等.战略绩效管理:超越平衡计分卡[M].李剑峰，等，译.北京:电子工业出版社，2004.

[2]彼得.德鲁克管理思想全集[M].赵雪章，编译.北京:中国长安出版社，2006.

[3]R·爱德华·弗里曼.战略管理:利益相关者方法[M].上海:上海译文出版社，2006.

[4]J·戴维·亨格，等.战略管理精要[M].北京:电子工业出版社，2004.

责任编辑：余咏梅

The Real Estate Enterprise Achievement Strategy Based on the Achievements Prism Model

A real estate enterprise constitutes many related essential factors.The providers of the essential factors are the enterprise's beneficial body, and for a long time is limited merely to the shareholders,while other beneficial counterparts neglected.The real estate enterprise achievement strategy is based on the achievement prism model.It takes as its goal the satisfaction of the beneficial counterparts.This paper embarks from the enterprise strategy,makes the strategy,the target project and the target plan to satisfy various beneficial counterparts in order to realizes the goal of surmounting from the measurement to management via the correction motion.In this article discussions,based on the achievement prism model,are conducted on the real estate enterprise'achievement strategy,indicator system and measurement.

real estate enterprise;achievement prism model;strategy;indicator;measurement

F406

：A

：1671-9107（2010）07-0048-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2010.7.048

2010-4-7

张泽颖（1975-），女，重庆人，重庆教育学院讲师，造价工程师，主要从事工程管理及房地产管理方面的研究。