运用财政政策可遏制高房价

彭 刚

需要制定不同的政策

面对一路飙升的房价，全国人大常委会委员、全国人大财政经济委员会副主任委员吴晓灵表示，谈到房价应该从以下几个方面来界定。首先，要使住房制度有一个好的设计，哪些人是要靠政府给予其最低保障，哪些人要通过政府适当地补贴，解决其住房问题。而哪些人是完全可以靠市场化的方式来解决住房的问题。在住房问题上，如果把以上三类人界定清楚的话，那么就出现了一个土地供应制的问题，我们要向保障型住房供应多少土地，向补贴型住房供应多少土地，商品房要供应多少土地?针对这三类不同的人群，要制定不同的金融政策。

吴晓灵表示，解决好这几个方面的问题，才能谈到怎样调控房价的问题。也就是说，如果我们可以用这三个制度的配套，解决好最低保障人口的住房问题和一般老百姓的住房问题，那么再高的商品房的价格也不必进行调控，可以完全由市场来决定。房价的问题折射出的是我国的住房制度问题、土地供应制度问题和金融制度的问题。当然在土地制度问题中，要想解决的话，最主要的还是要解决地方政府的土地财政的问题。如果我们不把中央政府和地方政府的事权、财力划分更加对称，地方政府的财政过多地依靠土地出让收入的话，高房价的问题也是很难解决的。

去年底，住建部、国土资源部、财政部等多个部委近半个月的时间里，紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。从“营业税征收2改5”到“国四条”，再到“拿地首付不低于50％”。从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。而这一系列始于去年12月9日国务院常务会议的政策，在时间上不可谓不紧，在力度上不可谓不强。

人们更多地关心此轮地产调控究竟走向何方?为此，笔者走访了数位专家，其中，“后续楼市政策会进一步保障民生”成为专家们的共识。

房地产是经济增长中投资和消费两驾“马车”的重要支撑点，并且在应对此次百年一遇金融危机进程中，充分发挥了稳定经济信心的“定心丸”作用。近期，一系列政策的出台说明相关部门意识到，房地产在国家战略发展中需要更加注重保障民生。“在接下来的政策里，应该还会侧重民生，充分重视房地产对于和谐社会的‘稳定器作用。”一位不愿具名的房地产行业专家说。

中信建投某营业部的赵主管表示，最近推出的两项政策都直指土地市场，可以说是相关部门要从源头开始整顿房地产市场。不过现在出台的政策比较偏向短期效果，如果能继续出台一系列相关政策细则，可能会达到一个比较理想的长期效果。

据悉，今年全国各地预计共建设廉租房、经济适用房超过390万套，保障性安居工程规模创历年之最。中央用于保障性安居工程的资金达到493亿元，较上年增长171％。由此看出，房地产“保民生”的作用已经开始发挥并将继续深入。住建部一位专家亦称，未来保障性住房水平线上移，扩大保障对象是趋势。“无论是经济适用房标准放宽，还是公共租赁住房的建设，都有利于‘夹心层百姓解决住房问题。”

楼市拨乱反正的看点

有人曾挪揄道：全球性的经济危机无疑该是最重要的新闻之一了，而如果要再有个经济危机下因祸得福的评比的话，中国楼市该拿个奖项回来。去年初的中国楼市还是一片的打折声，随着救市信贷政策的放松，楼市随之转暖，小阳春很快就转成了热火朝天。救市本来没有救楼市的意思，因为国家强调的一直是为中小企业加大放贷力度，但是对银行来说更看重的是资金的安全性和经济效益，所以比较起来，量大、安全的房地产行业成了资金流人的重要方向。

但是，今年的救市政策和方向将会发生很大的变化，一味地放贷对宏观经济来讲存在很大的危险性，另一方面靠投资启动内需事实上效果不大。因此，进行紧缩信贷、加大结构调整是不可避免的了。

今年的楼市将会上演一场拨乱反正的好戏。主要看点是：

保障性住房建设将加大力度，去年的保障房计划只完成30％多一点，与火热的楼市不相称。这一热一冷其实也是造成房价邪涨、楼市泡沫的重要原因之一。不能按照国家计划完成保障房建设，今年的人大必然会有代表提出质疑，任何解释都解释不了这个问题，任何理由都不是理由。

房价上涨的一般理由是土地稀缺性，但是这点国土部不承认土地造成房价上涨，所以今年一方面会继续加大土地投放量。另一方面将会对开发商圈地进行整顿。清理土地不缺少法律和政策，关键是持有土地的开发商势力太大，有关部门难有作为。但是现在动辄几十平方公里的囤地行为和倒地比盖楼赚钱的情况，已经发展到忍无可忍的程度。

有人表示，中国楼市已经不缺少政策，也不缺少法律条文，缺少的是强有力的执行行动。不管是土地的、房价的、信贷的、市场方面的其实已经很多了，所以今年应该是政策梳理执行年，各方面的政策被重新开封，会亮起一道道楼市调控的风景线。

同时，出台物业税试点是可能的，现在有物权法却没有物业税是不合理的。像中国现在这样的房地产状况，历史上没有过，世界其他地方也没有。世界其他国家，包括西方发达国家的自有房率都落后中国好几成。现在我们的楼市火爆的原因何在?导火索在哪里?购房倒卖，买房的目的是为了升值。所谓的投资也是在赌房价上升，而不是传统意义上的出租房回报投资。为什么会出现这种情况，按照其他国家的情况看，就是缺少物业税的约束。2009年，70个城市土地出让总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税绝不仅是政府收入的增加。让地方政府坐收税收与土地出让收入的双重红利，而是对土地出让经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。

都说楼市调控的难点在地方政府，地方政府的土地财政直接导致了地价的攀升。地方政府不是靠税收生存，而是吃祖宗留下、子孙还要赖以生存的土地维持，这有点缺少历史责任了。土地卖完了怎么办?土地卖到没有人买了怎么办?不能把土地卖完了，都盖房子吧?

运用财政政策，替代行政控制

房价回归理性，是启动正常消费的基础。其实，从2001年到2008年，消费价格指数是涨得很快的。中间因为政府的调控，房地产的价格曾经涨幅下降了一些。现在来看在高房价带动下。住宅面积的投入是越来越大了。我们不妨回过头来看，2004年9月份之前销售面积、竣工面积差别不是很大的。但是从2004年之后一直到现在，特别是2007年

5月份的时候，应该说竣工面积比销售面积有大幅度的上升。

房价回调中面临的问题牵扯到方方面面。其中房价降了以后就会出现退房、断供，这是很大的问题。其实，这个不会成为一个很大的动因。因为我们现在是商品社会，我们要信守合同。所以，万科在降价的时候，有人要求给他补差。而万科的态度是遵守了信守的精神的，只要销售的时候没有误导，没有欺诈，买房人应该对自己的行为负责任。还有断供，如果你这样做的话，除非是什么情况?除非是你今后永远不和金融机构打交道。如果你想在自己信用记录上抹上一个污点的话，以后你的这个不良记录，谁也不敢给你信用卡，也不敢再给你贷款。因而退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。

房价回调会不会对信贷危机产生重大的冲击呢?有人认为如果房价下调太多了，就会引起大量的不良贷款。据有关消息显示，2007年个人住房贷款有了一个陡升，2007年之后有了一个下降。到了现在，开发商贷款是6.64％，个人住房贷款是11％。2007年这两项贷款全部增量占整个住房贷款余额是多少?开发商是18.3％，个人是23.3％。即使2007年发放个人按揭贷款全部坏账，也只有23.3％，也没有对银行的贷款产生那么大的冲击。有的时候有的房地产商为了促销，他会用贷款帮助客户首付，这会出现零首付的情况，但这毕竟是凤毛麟角。另外，房地产回调会冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府的隐性担保发放的，而政府的隐性担保还款来源是什么?是土地收入。所以我们看到，在调控过程中，中央政府远没有地方政府着急。

面对如此情况，怎么样完善房地产调控政策呢?吴晓灵表示：住宅房地产是一个非常复杂的问题，首先要解决我们国家的土地供应制度的问题。我们的土地供应制度存在很大的缺陷。第二个是确定我们国家的住房制度，国家到底给什么样的^保证，通过什么样的优惠政策给予适当的补助。她认为，我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策决定。大家可以看到现在房地产调控的时候，文件当中各式各样的名词，经济适用房，廉租房，高档商品房等等。她认为其实应该分三类：一是针对最有困难人群的廉租房。二是经济适用房，这群人直该占到大多数。然后剩下的一部分应该完全是商品房。只要房子好，价格高，人家愿意买，就让他买去，政府不要基操心。

财政政策是调整市场走向的关键。

第一，要调整地方和中央财政的划分，从机制上保证土地利用规划，和城市建设规划的严肃性。因为现在很多地方政府，一个书记上台就把城市规划做一个修正，这个过程中就有很多的矛盾，这里最主要的问题是现在地方财政，就是地方政府承担的事情远远超出他现在可支配的财力。因而推动财政体制的改革，是解决问题非常重要的一环。

第二，降低交易环节费用，尽快明确开征物业税的时间，加大房地产持有费用，合理引导消费。其实政府应该做的事情，就是提供一个公平、稳定的市场环境，让利益主体根据自身的情况来选择。如果开征物业费的话，就会让一些人考虑到，“我买这个房子，是否用得起。”只要物业税出来了，购房者就会掂量掂量我是住60平米的房子，还是住120平米的房子。

第三，要加大廉租房的建设投入，严控建筑50平米以下的，而且廉租房应该是“补人头不补砖头”。如果你刚刚参加工作，不愿意付市场租金就可以住到廉租房里去。而廉租房应该是按市场价格收租金。谁困难付不起市场租金，就要领到货币补贴。收入一提高了，补贴自然就停止了，这样就有利于提高廉租房的使用效率。

另外，要提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内。防止产生新的社会不公。很多的房子周边已经是一万一平米了，政府公务员拿到的经济适用房只有四千，这就难免造成腐败。同时，改革土地供应制度、对廉租房和经济适用房的用地实行限房价，限户型面积的拍卖制度。

最后，要用按揭贷款利息税收抵扣制度和利息补贴制度鼓励居民一定面积的住房自住需求。应该把住房优惠政策从信贷方面解放出来。如果有的人不够纳入条件，怎么办呢?就给他按揭贷款的利息补贴。这个政策一出台，大多数^会愿意到税务机关去登记。信贷绝对不能过度投入到房地产领域去的，房地产的泡沫谁能吹出来?只有银行给购房者贷款。本来只有10万块钱购买力的人，因为银行贷给100万，他就变成拥有110万的购买力了。信贷的杠杆率是必须控制的。这次世界经济危机，就是金融业实行了过高的杠杆率。次贷的形成就是百分之百的贷款，零首付。

对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。大家都说，国家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不应该出台这个具体的比例数，这个比例数应该是商业银行出于风险控制自觉提出来的比例。而对于投资性购房应该视同企业，不低于30％的自有资本比例。对于投资性购房，应该和个体户的性质是一样的，而且应该视同一个企业来对待。让利率回归市场利率，有利控制金融风险。商业银行应该了解你的客户，应该知道你的客户有多大的风险，应该根据客户的风险确定利率。决定贷款利率和首付比例的因素。也应该是商业银行出于风险来决定的，利率的高低也应该是商业银行出于风险决定的。决定这些的因素是什么呢?是首次购买?是投资?还是自住?商业银行应该根据客户的情况自主来决定，不要拿着首付比例和利率去恶性竞争。现在各家商业银行为什么不出细则?就怕细则严了以后，把客户挤走了。松了，又不符合中央的政策规定。

据悉，高房价已经成为拉动内需的最大阻力。拉动内需，不能单单靠房地产，中国是一个有13亿人口的大市场，自己都可以完成自我循环。和其他国家不一样的是，我们国家还是一个发展中国，只要我们的政策正确，我们就能够启动内需，就能够让中国经济平稳发展。

观点

社科院经济研究所调研员韩孟：

制定政策的同时，要有系列细则的推出，形成完善的配套措施，才有可能真正保民生。从出台的土地政策能看出一些：土地是紧缺资源，我国又处在城市化快速发展中，土地还是政府的财政来源。这也能看出相关部门要整顿房地产市场所需的决心和力度。

中国银行全球金融市场部宏观经济分析师石磊：

这一轮回升能持续多久呢?短期内取决于货币政策是否能够持续放松，长期则取决于中国居民可支配收入是否能够跟上房价增长的步伐。目前，中国居民的可支配收入远远跟不上商品房价格上涨的速度。如果中国统计局像美国一样编制一个家庭房价承受能力指数，恐怕这一指数早就掉头向下了。

著名经济评论人叶檀：

物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房价暴跌之日。开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地力‘政府现在是地方国企的掌门人，是地方土地的垄断者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的最大收入不应该来自于土地出让收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。