我国高房价的成因与控制对策

褚艳宁

（山西经贸职业学院，山西太原030004）

我国高房价的成因与控制对策

褚艳宁

（山西经贸职业学院，山西太原030004）

目前，我国高房价已对经济的发展和社会的稳定造成影响，同时，高房价也造成了房价与收入比偏高、房地产空置率过高和房价租金比增大等问题。文章认为，高房价的原因是多方面的，应当从多角度着手来采取措施。当务之急解决高房价的问题应从两个方面着手：一是宏观调控房地产市场，防止房地产出现过多泡沫；二是加大经济适用房与廉租房建设，解决中低收入家庭的居住问题。为此，政府应出台相应的政策约束房地产商的行为，宏观调控、科学决策、正确引导，确保房地产稳定发展。

房地产；土地价格；高房价

近年来，我国高房价已成为广大居民热议的话题，也成为行业内外普遍的共识，甚至成为每年两会争议的核心问题之一。作为支柱产业，高房价已经影响到经济的健康发展。本文试图通过对高房价成因分析，探求问题的症结，以便寻找解决高房价的有效方法。

一、高房价的成因

（一）房价与收入比偏高。按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标是房价与收入比，发达国家房价一般为收入的3倍～4倍，即一个中等收入的家庭，可以用3年～4年的收入购买一套中等档次的住房。联合国人居中心倡导的理想房价与收入比的标准是3∶1以内，而目前我国城镇平均房价与收入的比率已达8.3∶1，一线城市已超过2位数，大大超过了世界银行5∶1的警戒线标准。买房难成为目前社会关注的焦点，成为影响社会和谐的一个严重问题。因此，高房价导致房价与居民住房可支付能力之间的鸿沟越来越大。

（二）房地产价格涨幅较大。多年来，我国房地产市场持续增长。从1998年到2007年，房地产投资每年都保持20%以上的增长速度，年均增长速度是27.4%，2009年11月后，我国一、二线城市房价又出现了上涨。以北京、上海房价为例，月同比上涨5.7%。2009年12月份，全国70多个大中城市房屋销售价格月同比上涨7.8%，许多城市房价创出历史新高。这种房屋价格的飞涨，无论是对老百姓还是对整个房地产市场都不是一种健康发展的势头。

（三）地王频现。土地价格是房价的重要组成部分。在我国房地产市场，土地实行招拍挂制度，在最近几年的土地招标中，地王频现。以北京地产为例：2009年5月21日富力地产以10.22亿元获得北京广渠门外10号地块，平均楼面地价15，141元/平方米，成为2009年首块地王。2009年6月30日中化集团下属的中化方兴以40.6亿元获得广渠路15号地块，平均楼面地价高达16，000元/平方米，再次刷新地王纪录。

（四）房地产空置率过高。全国的住房空置率过高也表明房价泡沫的存在。国际的标准是：房地产空置率在5%～10%是一个健康的状态，如果在10%～20%之间，则已出现了过热的苗头，如果在20%以上，房地产市场很有可能会给经济带来很大的破坏。而我国2009年4月份的房地产空置率已经达到了39.1%，远远超过了国际最高警戒线。

（五）房价租金比逐渐增大。“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，是作为衡量市场投资价值的重要参考值。一般情况下，若要满足5%～6%的投资回报要求，房价租金的比值应在196～232值内。如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估。按照中介机构的统计，目前北京地区的房屋租金比已经达到1∶495，有些商品房的租金比甚至超过1∶600。

二、高房价形成的原因分析

房价之高已成为不争的事实，然而形成高房价的原因还需从供给和需求两方面来分析。

（一）从需求的角度看。其一，城市化进程推动了高房价。根据国家统计局发布的报告数据显示，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%。我国百万人口以上城市已从10个发展到2008年的122个。伴随着城市化的进程，城市人口不断增加，也意味着城市潜在商品房客户在不断增长。同时，在大城市吸引小城市居民、小城市吸引乡镇居民、乡镇吸引农村居民的模式下，加快了各级城市房地产业的发展，也推高了房价的上涨空间。随着城市化建设的不断进行，以及城市建设所需资金缺口的不断增大，土地价格和开发成本会不断增加，再加上开发商所期望的回报利润，中国房地产市场在城市化进程中不可避免地推高了房价。其二，经济发展和人民生活改善支撑了高房价。新中国成立六十多年来，城市居民生活质量和生活环境得到极大改善，我国城镇居民人均住房使用面积已由1949年的4.3平方米增加到2008年的23平方米，居住环境与以往相比也有较大改善。以小换大、以旧换新、提高品质，是目前购房者的常见需求。随着经济的发展，人民对提高居住质量的需求在一定程度上支撑了高房价。其三，投资性需求助长了高房价。投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率较高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和对房价上涨的预期，通过买房实现货币保值增值，成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中。由于大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，因此，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

（二）从供给的角度看。其一，房地产商的营销策略是形成高房价的直接诱因。为了提高房屋售价，房地产开发商使用各种营销手段，甚至有些开发商不惜违反政策和法律，出现捂盘惜售、占地囤地、哄抬房价等违法犯罪行为。在房价上涨的情况下，开发商为了获取更多利润，常常采取捂盘的策略。每新开一次楼盘，价格都会上涨一些，给购房者造成人多房少、价格越来越贵的心理压力，诸如此类的销售方式不胜枚举。其二，房地产的特殊属性是形成高房价的主要原因。房地产是房产与地产的总称，又统称为不动产。土地是房地产最根本的基础，土地也是房地产行业的第一要素，实际上，除去土地之外，房地产行业与其他行业并没有什么明显区别。因此，房地产业的要素特征就是土地，而土地作为一种稀缺的生产要素，具有不可再生的特点，土地的价格只会上涨。另外，土地招拍挂制度缺陷是造成地价上涨的一个制度性原因。目前，我国将土地划拨和协议出让政策改革为土地招拍挂，这在土地资源分配上是一个进步，也是防治暗箱操作、土地交易腐败的一个有效办法。但是，由于我国土地公有的特殊性，卖方市场只有一个，因此，地方政府具有高度垄断的强势地位。虽然房产交易已完全市场化，但地产管理仍然是计划经济模式，土地供应没有形成竞争性市场。从经济学的角度讲，实际上现行的土地招拍挂属供给垄断和需求竞争型，这种市场模式，再加上地方政府土地财政的利益驱动，必然造成需求方的恶性竞争，导致地价只涨不降和不断暴涨。由于土地收入全部归地方财政，地方政府也乐观其成，造成地价屡屡冲高，这就必然会通过比较效应带动周围房价上涨。

三、控制高房价的对策

房价之高毋庸置疑，房地产作为商品,其价格的高低本来应该由市场来调节,然而由于其经济地位的特殊性，影响因素的复杂性，对百姓生活的重要性，政府在其中的作用不可替代。由于高房价的原因是多方面的，也应当从多角度着手来解决问题。当务之急解决高房价问题，应从两个方面着手。

（一）宏观调控房地产市场，防止房地产泡沫。一方面，由于房地产商品供求结构的不平衡和土地资源的稀缺性，决定了房地产泡沫的生成，是房地产泡沫形成的根本原因，也正是因为房地产业的这些特殊性，引起了投资者与消费者的非理性预期以及投资者的从众行为与投机行为。另一方面，由于中国房地产市场不完善，各类相关信息不健全，使不对称的信息导致了银行等金融机构，为了提高利率回报而低估了放款风险，也进一步导致了开发商的盲目投资与开发。正是以上各种因素吹大了房地产泡沫。为此，要防范与治理房地产泡沫，首先，要从根本上解决投资结构与土地的问题，引导投资与消费行为，建立和健全配套的金融服务体系，要增强信息的流通，尽量避免非理性行为。其次，要建立风险预警系统，及早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产业健康发展。

（二）加大经济适用房与廉租房建设,保障中低收入家庭住房。我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对关系民生的住房问题重视程度则不够，这直接导致政府在提供住房保障方面的职责缺位，进而缺少长期的、健全的、有效的住房政策。目前，我国现有保障性住房的供给量明显不足，经济适用房的开发投资仅占全国住宅总投资的5%左右。廉租住房制度虽然从1999年逐步开始实施，但由于制度本身缺乏强制力，受益面至今仍然不高。同时，现有保障性住房普遍存在成本低、区位偏、居民穷、环境差等问题。因此，解决中低收入家庭的居住问题，首先，需要进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。要进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房。应进一步扩大廉租住房的覆盖面，适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多有困难的家庭纳入廉租住房保障范围内，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，加大公共租赁房的建设力度。应从实际出发，大力发展居民租赁住房方式，这也是目前一些国家解决住房问题的通行做法。如香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国有36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%的居民可以享受政府优惠租房政策。因此，完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

温家宝总理2010年3月5日在十一届全国人大三次会议的政府工作报告中指出，要促进房地产市场平稳健康发展，坚持遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。总理的讲话肯定了房地产市场对改善人民群众的住房条件有着重大作用。因此，我国房地产业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，政府要对房地产业采取宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”。

〔1〕我国房地产价格发展趋势研究课题组.我国房地产价格发展趋势研究〔J〕.统计研究，2008，（5）.

〔2〕潘颖，张本照.我国城市房地产价格非理性波动的内在机理分析〔J〕.产业与科技论坛，2009，（10）.

〔3〕吴树畅，曾道荣.中国房地产价格运行轨迹及驱动因素〔J〕.财经科学，2010，（2）.

The Causes of High Housing Prices in China and the Countermeasures the Government Should Take

CHUYan-ning
（Shanxi Vocational College of Economics and Trade，Taiyuan 030004，China）

At present， high housing prices in China have exerted an influence on the country’s economic development and social stability.The causes of high housing prices are complicated，and a task of top priority is to strengthen the macroeconomic regulation of the property market and build more affordable rental houses and economical houses for medium-and-low income families.For that reason，the government should formulate relevant policies to restrict property developers’conduct，strengthen macroeconomic regulation and scientific decision-making，and give correct guidance so as to ensure the stable development of the property sector.

property；price of land；prohibitive housing prices

F2

A

1009-1203（2010）05-0067-03

2010-08-10

褚艳宁（1975-）,女,山西临汾人，山西经贸职业学院讲师,工商管理硕士,研究方向为企业管理、贸易金融。

责任编辑 李英姿