小产权房问题的经济学分析与解决

余程程

摘 要：20年来中国高速城市化、工业化进程使中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，村镇规模以最快的速度急剧减少，大规模的城市迅速扩展，直接促进和造就了规模化方式的小产权房不断诞生和运转。《宪法》中农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系没有得到落实，城乡不平等的国家垄断性的征地制度使得农村集体土地使用权转让极其不完善，通过全新的全国性制度统一解决小产权房问题已成为改革的必然。

关键词：小产权房；卡尔多-希克斯改进；供求关系；住房保障

中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0314-01お

1 小产权房的定义

有关“小产权房”说法不一，综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度，缺乏登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。

2 小产权房的历史发展及数据统计

小产权房是在城镇化迅速发展，而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去，“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑，房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内，天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前，北京郊区已经出现了“小产权房”，目前估计已超过1000万平方米，占整个市场的18%左右，例如西安估计已达到25%至30%。而在我国沿海城市，例如深圳，预计已超过40%，接近50%.

近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地，自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”，并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。

3 小产权房的经济学分析之我见

3.1 小产权房是中国特色的卡尔多-希克斯改进

做一件事，如果是一个帕累托改进，由于没有人受到损害，所以阻力自然就很小。但如果不是一个帕累托改进，则阻力通常就比较大一些。因为，受到损害的人必然反对。帕累托改进是一个很严格的标准，它不允许任何人的利益受到损害。但是，现实生活中有很多不满足这个条件的变革。于是有了另一个条件相对宽松一些的标准：卡尔多-希克斯改进。

如果一种变革使受益者所得足以补偿受损失者的损失，这种变革就是卡尔多-希克斯改进。在笔者看来，例如现今的小产权房就是这种是公共利益和个人利益的卡尔多-希克斯改进，参与其中的人都得到了净收益。一方面，居民通过小产权房利用市场行为的自发性，不仅解决了住房问题，而且因此在政府方面也减轻了为民众提供廉租房廉价房的责任，虽然损失了部分卖地收益。另一方面，政府只需投入少量财力解决收入最低的极少数民众的住房问题，其财政负担将大幅减轻。

3.2 小产权房的宏观失控分析

由于体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预，放任房地产市场的自由发展，导致房地产市场的局部混乱。一方面，农村集体土地的流转经历了一个一波三折的过程，但是到目前为止，农民依然没有对集体土地的处分权，既没有土地财产权，更无权获得土地出让收益，这也是制度规定中对农民利益漠视以及制度不平等造成的。另一方面，利益分配不均。城乡二元的土地制度使得农民在快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿，而村民则希望通过建设小产权房获得与集体土地价值相对应的利益。

3.3 小产权房微观失调的根源。

在于政府缺乏预测房地产市场的供求平衡，无视城市中低收入家庭和失业家庭对商品房价格的承受能力，体现在对“廉租房”和“经济适用房” 的建设滞后。我国土地正式的制度安排中各种自相矛盾模糊不清的规定，产生了房地分离的困境，小产权房屋本身是合法的，不合法的是房屋下面那幅土地，可房和地事实上是无法分离的，这种制度的不平等不均衡为开发商和地方政府提供了巨大的利益空间。

3.4 小产权房与市场供求关系

一方面，小产权房的低价导致了市场上大量需求。根据焦点房产网 的一份深圳小产权房调查：目前为止，93%的

受调查者认为在低价与风险之间仍然选择低价，而在搜房网络 调查中94.66%的人认为小产权房热销的主要原因是价格便宜。根据一般的经济学原理看来，如果供给量超过需求量，市场交易的均衡价格就会下降，而小产权房热销的原因并不是需求所致，反是供应方面的因素造成。在居民面对小产权房和商品房之间的巨大价格差异，对低价的趋之若骛并不是供求关系造成的，实质的深究还要考虑到两者之间的成本考量。

4 妥善解决小产权房的问题

在不少地方政府纷纷出台小产权房清理办法，但实践中阻力重重，其清理处置工作几乎陷入僵局。在这种严峻的形势下，代表人士就小产权房该如何处理一问题所提出的不同观点，同时也加入笔者的一些拙见，有如下几点：

（1）将部分小产权房转为经济适用房，完善手续纳入住房保障体系，使小产权房合法化。

两方面值得注意：一方面房屋定价在补缴土地出让金后仍然过高，那就失去了将其转为经济适用房的意义，房价很低的情况下可能缺乏足够的资金用来补缴土地出让金。另一方面是有关法律界定，如何把建在集体土地上的小产权房变成国有土地上的合法房子，值得商榷。

（2）部分小产权房应给予正式产权。在一般就业人员的收入水平远远不及一些大城市的房价上涨程度的同时，住房需求的通过政府经济适用房、廉租房的建设始终满足不了。因此小产权房存在着大量现实的购买群。处置“小产权房”不应一刀切，对于在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房，补办相关手续补交相关费用之后，应给予相应的正式产权。 （全国政协委员、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明）

（3）采取政府最高限价和招投标办法，允许房地产开发商在农村集体土地上（如滩涂、山地等非基本农田）建设物美价廉的住宅，以抑制城市房价的上涨势头。

（4）加大执法力度，从源头上制止“小产权房”的无序建设。对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、清理。对于开发商占用耕地参与小产权房开发获利的，政府要没收、罚款。此外，还要追究违法违规开发地方各级领导的法律责任和违纪责任（建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海）同时，在不影响城市和乡村建设规划的前提下，鼓励城市居民和郊区农民在原有合法的宅基地上拆旧建新，以美化城乡建设景观和建设格局

（5）通过全国范围的小产权房普查，掌握小产权房的第一手资料后，对符合规划、且已建成未售出的小产权房，由政府收购用于经济适用房、廉租房、农民安置房等。