论信息化时代房地产市场的管理

耿国胜

摘要：当前，我国的房地产市场已进入信息化经济时代，信息技术与传统产业的融合对我国房地产市场提出了更高要求。我们要审时度势，正确定位房地产市场的管理职能，不断创新和加强信息化时代房地产市场的管理，全面实现房地产市场的可持续发展、和谐发展。

关键词：信息化房地产市场创新管理

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2009)05-271-02

我国《建设事业信息化“十五”计划》中明确指出：信息技术的广泛应用，使信息成为重要的生产要素和战略资源，是优化资源配置、推动传统产业不断升级和提高社会劳动生产率的新动力。随着新经济的发展，信息技术与传统产业的融合对我国房地产市场提出了更高要求。事实表明。信息化建设不再是房地产市场的效益工程而是其生存工程。当前，面对房地产交易主体的多元化、交易信息的网络化、交易活动的市场化，如何顺应形势，在传统管理模式的基础上创新思维，建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系。是房地产市场管理部门应该认真考虑和解决的问题。

一、房地产市场的历史演进：三阶段发展规律

房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代。其发展具有三个阶段性的特征。

1工业化时期。住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命。法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的-家园，正在被社会旋风(指工业革命引者注)卷走……我们在这一方面比野蛮人还要低下。原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中。普鲁东反对工业革命的立场是错误的，但他的描述对欧洲I业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。我国自20世纪50～80年代的工业化时期，也出现了严重的住宅短缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，从而引发了20世纪80年代初住宅商品化的大讨论，这样的背景下，住宅建设是房地产市场的主轴。

2城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。

3现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。

二、审时度势，正确定位房地产市场管理的职能

房地产市场管理(本文所指的房地产市场仅限于房地产二、三级市场)是通过对市场活动的研究制定市场规则来规范市场行为。主要包括两方面的内容：一是规范市场主体的行为，既要规范房地产开发企业和中介企业及其从业人员的行为(具体指其预销售行为、广告发布、合同签订、经纪代理等一系列市场行为)，又规范消费者、投资者的行为；二是向社会提供准确可靠的信息。如房源信息、价格信息等。

传统的市场管理侧重于市场主体资质的审批和项目的审批、仅发布一些琐碎的市场信息、注重于有形市场的建设等。传统市场管理模式弊端的主要表现有：

1信息不对称助长了欺诈行为的发生。房地产市场比起动产商品市场，更容易发生信息阻滞的情况。信息不对称的状况，使消费者更容易上当受骗，一些不良开发公司的欺诈行为也更容易得逞。人们熟知的“一房两售”、“出售抵押房”等违规行为就是由于信息不对称才使得开发公司的多次欺诈行为得逞。

2不规范销售行为大量存在。市场上仍有部分开发企业不严格按照建设部《商品房销售管理办法》等法律法规要求组织销售，如：不在售楼现场醒目位置公示《商品房预售许可证》。这些不规范销售看似事小，但如果任其发展。极有可能引起坑、蒙、骗等损害消费者利益的事件发生。

3“无证售房”的现象在一定范围内比较突出。这些“无证售房”大都以“内部认购”、“缴纳诚意金或保证金”等隐蔽形式表现出来。“无证售房”行为既逃避了政府对市场的监管，又极容易产生欺诈等现象，对市场危害很大。

4房地产市场信息的发布不够及时、缺乏权威。由于我们的管理手段落后，房地产市场的大量信息无法及时捕捉，并予以发布。以引导市场。这种情况导致房地产市场上各种虚假信息满天飞，误导投资人理性投资，也误导消费者科学购房，甚至误导了政府决策，也使得经济学界人士无法得到从事研究所必需的各种高质量数据。

进入网络信息时代，这种传统的管理职能已无法适应产业快节奏发展的需要。必须打破本位观念，冲破重堵轻疏的思维定势，走出被动、静态、封闭的管理模式，建立起准确、快捷、完整的信息收集、分析、发布体系，让信息资源为市场主体所充分共享，并正确引导市场主体规范运作，自觉成为诚信建设的执行者，实现市场管理从原来的审批和制约的单一功能。向沟通、服务、引导、监督等多功能转化。

三、顺应形势，努力创新管理模式

为消除市场上的信息不对称。规范市场销售行为，提高捕捉市场信息的能力，进而增强政府管理市场、调控市场的能力，促进房地产市场的健康、持续、稳定发展，我们必须创新房地产市场管理。主要有以下几点建议：

1建立通畅的工作联系机制。一是以连贯的纵向联系机制来调控市场供应：二是以稳固的横向联系机制来完善市场管理；三是以多级联网体系来实现城乡一体化管理。

2建立宽广的交流平台。一是为市场主体提供高水平的服务平台；二是加强社会对市场

主体行为监督的平台；三是探寻开放式的信息查询平台。步入信息化时代，房产档案的利用率不断提高，如司法部门查封房产要查挡、二手房购买者在做出购买决定前要查询房屋的权属情况等等。而房地产产权产籍档案是经过工作人员整理后形成的有价值的信息资源。不能仅仅局限于内部人员利用，更要对外部人员开放，实现资源共享。满足社会需求。同时，还应进一步改善查询环境，有选择地对外提供查询平台，可开通网上档案查询通道，准许符合条件的人员随时查询。

3建立科学评估体系。(1)全面客观评价市场服务主体的资信程度。开发公司和中介公司作为市场主体的重要组成部分，其市场行为的规范与否对整个市场的健康发展产生着很大的影响，在目前急需建立诚信体系的情况下，首要的是尽快建立评价企业行为的标准，从考察企业硬件与软件两大部分着手，根据各项指标的重要性确定相应的权重，得出综合结果，实行动态管理。并适时调整。当然这要得到各相关部门的协助与配合。才能达到预期的效果。(2)完善市场预警体系，控制市场风险。近几年来，在投资和消费的双向拉动下。各地房地产市场普遍升温，一些城市飞速上涨的房价已在房地产业界拉响了警报。过火现象要引起我们足够重视，要通过建立信息披露和预警预报机制采控制房地产开发与投资的风险，为政府、投资者、消费者做出决策提供更可靠的依据。

4建立殷实的数据基础。(1)尽快实现商品房预(销)售合同网上联机备案。商品房预(销)售合同网上联机备案将使商品房的买卖在更公开的平台上操作，是规范买卖行为、简化手续的重要举措，更是提高商品房买卖信息真实性的有效手段，可以改变以往销(预)售信息由开发商自报带来的差错或合同备案滞后带来的统计误差。重庆、成都等城市对此的成功试行充分说明实行网上合同联机备案是网络时代信息化建设的要求。(2)加强中介的：手房源信息管理。我们必须依靠行政手段和信息化手段来改变目前：手房源信息发布混乱、重复、虚假的不良局面。市场管理部门要将所有具备中介资质的经纪机构以及进驻房地产交易市场的中介机构发布的房源信息进行统一管理(有资质的中介公司掌握着市场上可供房源的70％～80％以上)，应要求其在市场注册入网，所要公布的房源信息应全部经过注册并提交市场管理人员审核后发送到网站、触摸屏、大屏幕及报刊上，并应每天刷新信息。及时消除已成交或租赁的房源，保证信息的唯一性、真实性。(3)强化房屋租赁信息管理。要尽快建立：级或三级申报制，以便市场管理部门掌握全面的信息，分析租赁市场的走势。

参考文献：

1周三多等管理学一原理与方法[M]，上海：复旦大学出版社，1996。

2牛风瑞中国房地产发展报告[M]北京：社会科学文献出版社，2004。

3全小光，浅谈房地产企业信息化[J]经营管理，2004(4)。

(作者单位：太原市房地产交易所山西太原030002)

(责编：贾伟)