对于我国物业税开征的几点思考

迟丽华 练晓婷

摘 要:目前我国房地产税收制度十分混乱,税目繁多且负担较重。为了建立和健全我国现行的房地产税制,促进房地产业健康、正常发展,物业税的开征势在必行。但同时它的开征也存在很多问题,亟待解决。文章首先介绍了我国房地产税制的现状,并分析了开征物业税的意义,然后设计出开征物业税的方案,最后针对开征物业税面临的问题,提出解决的可行性建议。

关键词:物业税 房地产税制 开征方案

中图分类号:F810 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)11-190-02

2003年10月,十六届三中全会通过的《中央关于社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”这样一来,物业税的开征将会对房地产行业、购房者、政府和相关金融机构造成重要影响,因此如何才能顺利地开征物业税成为国家要面临的问题,也是社会关注的热点。

一、我国房地产税制的现状及开征物业税的意义

我国现行房地产税制是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。目前,我国房地产涉及的税种主要有:营业税、印花税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、企业所得税等。它涉及到各个方面的税种,如土地使用、土地建设、企业所得、房产或土地转让交易、房屋出租、物业管理等税收,造成了税种多、税目复杂、税基不合理、重复税收等问题,在很大程度上制约了我国房地产业的发展。目前我国现有城市各种税费和地价占房价40%左右,其中重复和不合理收费约占税费的30%。这样就会使房价不合理的提高,抑制了消费者的购买欲。并且,我国地价及税、费三大项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。由此可以看出,我国现行的房地产税制不仅直接加重了消费者的负担,同时也限制了房地产业规模的正常扩张,与此同时,如此多的税目还造成房地产企业偷税漏税的普遍现象。如果不针对这些问题,及时找出解决的办法,对房地产税制进行改革的话,这不仅会阻碍我国房地产业健康发展,更会导致房地产业市场日益混乱,最终致使国家整体经济受到严重影响。因此,完善现行房地产税制便成为亟待解决的问题。而物业税的开征也成为解决现行税制问题的有效措施。

所谓物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税额会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。其实简单地说,物业税就是政府对房屋的承租人或所有者进行的一种购房贷款。在物业税开征之前,开发商在购买土地及开发过程中已将相关税费提前支付给了政府,在售房的过程中再将这些费用转入售价中,达到转收税额的效果。而开征物业税后,购房时只需交去除部分税款后房屋售价,而与房产相关的部分税费按照一定比率每年支付给政府,达到降低购房时的成本,提高持有成本的目的。因此开征物业税对于完善现行房地产税制和促进房地产业的健康发展具有极大的现实意义。

首先,物业税的开征可以完善我国现行的房地产税收制度。征收物业税,将现行的房地产各项税费合并,并统一内外税制,取消房地产流转环节的各种税费,转化为在房地产的保有环节统一收取。这样一来,征收物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复征税的现状,建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局,解决房地产税制混乱的问题。

其次,物业税的开征可以有效地调节贫富差距,优化资源配置。物业税实行对居住高档别墅者课以高税或采用累进税率,对居住普通住房者减免税负。从而实现调节收入分配、均衡支出的目的。物业税的开征是在降低房产交易税负的同时,增加房产拥有的税负,以盘活现有房地产的存量。这样一来,将迫使业主提高房地产使用效率。另一方面,消费者为了避免以后背上沉重的税收负担,也会更倾向于购买经济型住宅。而对租房者来说其房租中由于含有物业税,可能租金会比目前高,大户型吸引力将下降。开发商未来如果房产空置,除了要负担贷款利息,还要负担物业税。因此会迫使开发商加大促销力度。使房地产资源得到合理的利用,起到优化资源配置的作用。

最后,物业税的开征可以增加地方政府长期财源,控制土地出让。物业税征收以后,按年征收的物业税收入能保证地方政府为本地区提供公共服务,并且有利于促使地方政府重视投资环境的建设,形成“多征税—多提供公共服务—财产增值—税源增加”的良性循环机制,政府从而能够参与房产增值价值的再分配。

二、物业税开征的构想以及开征过程中存在的问题

(一)物业税开征的构想

物业税的开征势在必行,但如何开征,开征过程中又会有哪些困难,便成为我们需要思考和研究的问题。

首先是物业税的征税范围,主要是针对具有私有财产性质的不动产,即土地和房屋征税。所有具有私人财产性质的房地产都应在物业税的征税范围内。

其次是物业税的税基,物业税主要是每年按照一定税率对不动产的市场价值进行征税,即不动产的市场价值为物业税的税基。但同时公平合理的市场价值又如何计算呢?对于成本的核算有历史成本、账面成本和公允价值。其中历史成本,是指以取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值,是一种传统的成本计算方法。但由于房地产业受时间价值的影响比较大,房地产价格每年都有一定的变动,所以不适合用历史成本计量房地产的市场价值。账面成本是指账面登记的成本,它包括账面记录的产品生产的实际成本。同历史成本一样也不适合用于计量房地产的市场价值。公允价值是指在公平的交易中,熟悉情况的双方自愿达成的公平、合理的价格,也是一种市场价值。公允价值计量是市场经济条件下维护产权秩序的必要手段。笔者认为用公允价值计量房地产的市场价值符合时间价值原则,也是公平合理的价值计量方法。

最后是物业税的税率,首先,物业税的税额应将综合合并的相关税费,按照房产的使用年限,和每年的税率计算出来的。但由于房地产的分类不同,征收的税率也应不同。

第一,房地产从用途上分,有经营性房产及自用性房产,以纳税能力来衡量的话,经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是通过房屋出租收取利润,而后者则是纯支出。所以我们应对经营性房产实行高额税率,而自用房产实行低额税率。

第二,房地产从使用程度上分,有新房及旧房,在物业税开征之前的已购住房不应再负担、至少是不应再全部负担物业税。可以考虑在一定年限内免征物业税,这个免征年限的确定必须科学合理,原则上应是已购住房一次性实际缴纳的租税费及利息总和全部抵缴规定应纳的物业税额后,再按物业税制度的规定缴纳物业税。而物业税开征之后的新房应直接按物业税制度的规定正常缴纳。

第三,房地产从档次上分,有高档住房及普通住房,虽然都是自主房产,有的是几十平方米的普通住房,有的却是几百平方米的高级豪宅。同时,还存在着拥有房产量过多,出现闲置房产的现象。因此基于调节贫富差距,实现社会公平的考虑,对普通房产与高档住宅征收物业税应有所区别。可以按照房屋面积和价值设计一个合理的起征点,对低于起征点的住房实行较低的税率征收,对超过起征点的房产采用较高税率征收,同时对于拥有多处房产的应按照超额累进税率制,进行累加税率的征收。这样就增加了拥有多处房产的富人的房产保有成本,促使他们通过将房屋出租或出售的方式来弥补,这样便起到合理利用闲置房产的作用。

(二)物业税开征过程中存在的问题

与此同时我们也要看到开征物业税所要面临的困难。笔者认为物业税的开征主要存在以下几个问题:

1.产权关系不明。物业税事实上是一种财产税。主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。政府要想向所有者征税,首先必须明确产权关系。开征物业税的基本要求是土地和房屋的产权必须明晰,必须列明产权的所有人。然而,目前我国的财产登记法律制度还很不健全,大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中,很多地方对纳税人的房屋住宅等没有进行完整、规范的登记管理。这往往会造成房地产的私下交易,影响了税收的正常管理。所以我国目前的财产登记管理制度的不完善对物业税的征收造成了一定程度的阻碍。

2.房地产价值评估体系不健全。物业税应缴纳的税额是随着不动产的市场价值升高而提高的。所以物业税准确、合理的计税依据应是房产的市场价值,而其市场价值是通过房地产价值评估机构评估出来的,所以物业税的计税基础也就是房地产的评估价值。这样一来,房地产价值的评估便成为物业税能否成功实行的关键一环。目前我国的房地产评估机构存在着财产评估机构和人员严重不足、评估制度和法规不完善、评估周期不明确等的这些客观事实。若在此情况下开征物业税,房地产估价结果很有可能导致不公正的税赋,从而引发社会问题。

3.土地出让金是否应包含在物业税中。土地出让金是政府以土地所有者的身份,在出让土地使用权时收取的价款。就目前情况看,开发商在取得土地使用权及开发过程中缴纳的租税费在房产价格中占到了30%~50%。其中“租”即是指“土地出让金”,在这部分租、税、费中又占了绝大部分。由此,一次性为几十年年限的土地使用权缴纳土地出让金大大增加了开发商的开发成本。致使开发商抬高房价,最终还是由购房者承担。因此土地出让金如何处理成为物业税开征的难点。

三、解决物业税开征过程中难点的对策

虽然物业税的开征仍存在着很多问题和阻碍,但通过国家采取的一系列有效措施解决这些难点,从而为物业税的顺利开征铺平道路。

(一)建立完善的财产登记制度

物业税作为直接税应向产权所有者征收,这就要求必须明晰产权关系。因此应建立科学的房屋产权信息公示和查询系统。可以尝试逐步推行财产实名登记制。实行这一制度是对房屋业主的信息进行全面采集,以明确该房屋的所有者、所在地、性质、类型、面积以及套数、变更情况、估价的组成及变化情况等房地产信息资料,并制定严格的管理制度,以确保这些信息真实可靠。同时对这些信息进行网络互联,加强管理,增强财产的透明度,完善财产等级制。从而为正确合理地核定纳税人的资产和物业税的税基提供便利,方便了物业税征收的管理工作。

(二)建立健全房地产价值评估制度

建立一个完整而系统的房地产评估制度是物业税改革成功的一个关键因素。在许多国家和地区,负责物业价值的评估机构都具有较强的公正性。如加拿大多伦多是由非盈利机构市镇物业评估公司定期评估所有物业价值。为了保证评估的客观、公正以及对广大业主负责的原则,必须建立一个科学的不动产评估制度,制定不动产评估法规和操作规程,培养专业、高效、公正、廉明的评估队伍,同时独立于税务机关的评估管理机构。笔者认为应该由国家审计机关设置专门对征收物业税的不动产进行评估的房地产评估机构。但由于房地产业是我国的主导产业之一,房产量相当庞大,所以若要一栋一栋房子评估,这样的工作量是不可估计的,而且耗用的人力也相当多,最后征收到的物业税可能还不够支付这些评估人员的工作支出。所以首先应该对房地产从城市等级,交通情况及周围环境等方面进行分类,对同一类的房地产进行统一评估,按相同的税基征收,这样不仅大大减轻了工作量而且不失公平性原则。其次通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。最后房地产的评估结果必须定期公布,并允许纳税人进行查询,同时还要建立业主申辩制度,当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时,可自行收集相关资料,向评估组要求再次评估。如果的确有失公平,评估组有义务修改评估结果。

(三)土地出让金问题的处理

目前对于土地出让金是否应并入物业税一直存在着很大的争议。而这一问题也成为了物业税是否可以顺利开征的重要因素。针对我国国情,将土地出让金纳入物业税是最佳的选择。

1.只有把土地出让金纳入物业税当中,才能抑制地方政府盲目、浪费建设的冲动。由于不能通过出让土地一次性获得收入,地方政府就不能“拆东墙补西墙”,使得他们将不得不加强服务,提高资金使用率,通过改善公共建设换取民众缴纳物业税的积极性。并且促进了社会文明的发展。

2.对于那些目前财政困难的政府,虽然不能从土地使用者那里一次性获得大笔资金,但政府完全可以把未来几年的土地年租金的征收权抵押给银行,从银行那里借到相当于“土地出让金”大小的资金来发展地方经济。而且,从银行的角度,这样的方式反而会降低银行的放贷风险。

3.只有把土地出让金纳入物业税当中,才能抑制地方政府的卖地冲动,促进调控措施的发挥,防止房价进一步失控,解决住房这一民生问题。因此,土地出让金并入物业税符合我国的经济发展趋势,不仅不会造成地方财政出现困难局面,还可以促进地方政府城市文明建设的发展,所以是最佳的选择。

针对我国现行房地产税制的弊端,物业税的推出有利于完善我国不动产的税收体系,调节贫富差距,促进社会的公平公正。但同时必须看到,在房地产税制改革的过程中,如何保证物业税制的科学合理、公平公正以及如何确保物业税的合理征收及有效管理,从而使物业税充分发挥其作用,这都是目前需要解决的问题。物业税的开征已成定局,但同时还必须全面考虑,在设计和操作等方面严格要求并合理创新。为物业税的开征创造良好的社会基础和条件。

参考文献:

1.刘立军.物业税的理论研究[M].人民大学出版社

2.王宇鹏.物业税开征的优势及可行性分析[J].企业改革与管理,2008(9)

3.李芳.关于我国物业税开征的理性思考[J].财经在线,2008(6)

(作者单位:辽宁师范大学会计系 辽宁大连 116029)

(责编:贾伟)