机遇与风险的双重变奏

华　伟　魏　斌

内容摘要当前,金融危机已逐步演变为实体经济的危机,世界经济增长明显减速,我国经济增长也相应放缓,尤其是国内需求和出口受阻。面对这种内忧外困,中央政府采取有效措施稳定消费者信心和投资,推动房地产市场平稳过渡。最近几个月房地产逐渐显现稳步回升态势,其背后除了有宽松的货币政策和低利率政策的推动,也有产业资金和国际游资的进入。我国住房市场的启动开始呈加速之势,但仍存在不确定性风险,需要做好应对准备。

关 键 词金融危机 新政 宽松货币政策 房地产

作者1华伟,复旦大学金融研究院副研究员、博士;2魏斌,复旦大学金融研究院研究生。(上海:200433)

一

自2007年始于美国却席卷全球的金融和经济危机爆发以来,中国房地产市场因内外交困,自2008年起全国绝大部分城市房价开始走低,同期各地房地产市场成交量不断萎缩。2008年全国房地产土地购置面积同比下降8.6%,商品房销售面积同比减少19.7%,销售额同比减少19.5%。[1]在此情境下,2009年我国房地产业走向何方,政府如何在内需不足情况下合理引导和鼓励房地产投资与消费,房地产业能否成为支撑经济复苏的重要支点等问题,成为社会各界人士和诸多经济学家讨论的焦点。在新的国际金融与经济形势作用下,中央政府明确了房地产行业作为国民经济重要支柱产业的定位,其基本要求是不仅行业增长速度超过GDP平均速度,而且要在GDP中占有较大的比重。因而,简单地用是否列入产业振兴规划来衡量中央政府对房地产行业和房地产市场的重视性是远远不够的,因为,列入振兴规划的十大产业大部分在GDP中的重要性远低于房地产业。有鉴于此,2009年两会以后,如何迅速激活房地产市场、启动住房消费成为当务之急。

仔细分析我国当前面临的经济困境,就会发现由于全球金融危机对各国经济尤其是发达国家实体经济的影响,经济增长“三大支柱”之一的外向型产业受到了最大的冲击。自2008年下半年以来,我国进出口增长率已经连续下降,我国的经济复苏和增长只能转移到依靠投资和国内消费上。而根据经济学基本原理,投资包括政府投资和私人部门投资,2008年年底我国已经出台了4万亿元的经济刺激投资计划。然而仅有政府部门的投资是远远不够的,我们急需解决的问题是如何以政府投资带动私人部门投资。私人部门投资可以简单分为产业投资和房地产等行业投资,由于我国当前很大一部分企业集中在出口贸易型产业部门,而一蹶不振的国外经济形势使这部分产业不能很快正常运转起来,同时由于未来经济形势不明朗,国内消费受阻,这部分滞销的出口产品又不能快速实现转内销。在这种情况下,启动一头联系投资,一头联系消费的房地产业必将成为我国扩大内需的重要引擎。

也是在这种思路下,从2008年10月末开始,中央政府连续推出包括持续减息、降低普通商品住房抵押贷款首付比例、下调二手房交易营业税率等以“国十三条”为核心的一系列鼓励居民住房消费、活跃房地产投资的新政策,并且鼓励地方政府制定相应的配套及实施细则。今年的政府工作报告中也明确提出,要采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展,并积极向市场阐述稳定房地产发展依然是我国2009年的新动向和政策新趋势。至2009年5月27日,中央政府又出台新的调控政策,13年来首次下调商品房资本金比例,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。[2]

在这种大的政策背景下,最近几个月我国房地产市场逐渐活跃起来,国家统计局发布的数据显示,今年1~3月份,全国商品房销售面积同比增长8.2%,其中商品住宅销售面积增长8.7%,商品房销售额同比增长23.1%。[3]上海楼市自2009年以来商品住宅成交量也逐月上升,4月份上海全市住宅市场成交量为190.2万平方米,环比增加了23.7%,比去年同期增加了103.42%。北京发改委统计数据也显示,一季度北京全市销售商品住宅264.4万平方米,同比增长1.1倍,商品房空置面积也相应减少2.5万平方米;同时借着3月份以来北京房地产市场回升趋势,北京土地市场也呈现回暖迹象,开发商拿地的热情不断高涨,前后有7家房地产公司,共斥资15亿元竞拍土地。[4]

二

以上的市场数据皆说明中国房地产市场开始显示反弹迹象,市场对房地产行业的信心不断增加。深究最近我国房地产市场反弹,除了政府政策层面的利好外,还有很多新的机遇:

第一,由于国外需求下降,我国众多对外贸易产业产能严重过剩,产业资金大举进入资产市场。中国的制造业和外向型经济经过多年的成长和发展,很多产品的竞争力和生产规模已经达到世界领先水平,经常是一个地区的生产能力就能满足整个世界市场的需求;并且由于技术的不断革新,生产能力不断扩大,国内出口企业内部竞争激烈,很多出口加工品价格随之一降再降,也带来大量贸易摩擦。

从全球经济的角度看,我国无论是经济总量还是对外贸易总额都在不断扩大。2007年中国货物出口占全球的比重即高达到8.76%,出口总额仅次于德国名列世界第二,奠定了 “世界工厂”的地位。也因此,国际经济的任何风吹草动都会对我国外向型经济造成很大的影响,尤其是作为我国最大的出口贸易伙伴的欧盟和美国市场的变化。在这次金融危机中,美国和欧盟都是重灾区,最近美国商务部的报告显示,受商业投资萎缩的拖累,美国经济第一季度继续严重下滑,GDP降幅高达6.1%, 为60多年来最严重的萎缩。在过去的四个季度内,美国经济已经萎缩2.6%,美国消费者支出也连续两个季度均下跌4%。[5]而一季度的欧元区和欧盟27国GDP也比上季度下降2.5%,同比分别下滑4.6%和4.4%。在此影响下,我国贸易总额大幅度下降,一季度我国在北美地区进出口贸易总额同比降低15.6%,在欧洲地区比上年同期降低22.4%。

国际经济形势恶化的直接后果是中国的对外加工贸易出口受阻,产能过剩,产业资金从生产行业不断向资产市场转移。而当大量资金涌入资产市场,直接结果就是资产价格不断上涨,这可以解释为什么自2009年开始,在国内外经济基本面并未好转的形势下,我国的股市却不断攀升。但我国股票市场不确定因素太多,市场极其脆弱,股市风险很大。因此,分析下来,大量的产业资金除了一部分进入了风险高的资本市场,绝大部分则是流向了房地产行业。这可以进一步解释为什么最近几个月房地产成交量不断回升,当然其中包含了很大比例的投机性购房。中国人民银行发布的2009年一季度信贷情况分析报告显示,虽然一季度信贷资金整体上在三大产业上分布比较合理,但信贷资金进入如电子、钢铁、水泥等生产过剩型行业不仅不会改变其效益,只能进一步增加过剩产能;而这部分投资资金可能并未全部流向实体经济和生产过程中,很多资金可能已经从实体产业投向房地产行业中。[6]

第二,宽松的货币政策和低利率政策使房地产市场资金逐渐充裕。在2008年国际经济环境迅速恶化、国内经济运行困难明显加大的情况下,“保增长”成为我国宏观调控面临的首要任务。中央政府适时施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,努力保持经济平稳较快地增长。2008年12月3日,国务院常务会议确定金融促经济发展的九项政策措施,要求落实适度宽松的货币政策,促进货币信贷稳定增长,追加政策性银行贷款1000亿元,并积极扩大住房等信贷市场贷款规模。同年11月底,央行对基准利率进行了年度第五次调整,一年期存贷款利率各下调0.27%。宽松的货币政策和低利率政策使房地产行业资金链紧张的局面有所缓解,同时使房地产开发和居民购房的资金成本大幅下降。最近央行公布的2009年第一季度中国货币政策执行报告显示,今年以来,受降息和贷款同业竞争驱使,金融机构贷款利率继续下行,3月份贷款平均利率比年初下降0.80%,企业融资成本显著降低。[7]同时,居民首次购买普通商品住房优惠政策出台,满足条件的居民可享受首付二成、贷款利率可享受七折的优惠政策。种种措施都使得未来很长一段时间内我国房地产市场资金将会比较充裕,对稳定房地产价格起到了支撑作用。

第三,美国、欧盟等发达国家施行积极的财政货币政策使得全球资金面宽松,国际市场热钱激增,未来将会不断涌入我国市场,尤其是我国房地产市场。为了加快经济复苏,美国率先施行通胀策略(增加美元供给政策)刺激经济增长,目前美国M0(现金)的增量超过100%, 欧洲央行也加入到M2(现金加各种存款)的体系中来,在整个国际环境上,资金宽松将是经济复苏之前很长一段时间内大的趋势。美欧国家滥发货币无疑对国际整体资金面有较强的推动作用,但也会带来世界性的通货膨胀和不断激增的国际游资。香港股票市场最近的增长就能说明这一点,恒生指数曾在5月11日之前连涨7天,过去短短两个月内累计大涨44%。亚洲基金的数据也表明,截至5月6日,一周内共有16亿美元流入亚洲离岸基金,过去两个月共有58亿美元的资金涌进亚洲市场。[8]

由于美国、日本等发达国家利率已经趋近零的水平,而我国的利率远远高于国际利率,同时基于对我国当下经济率先复苏、未来经济长期看好的判断,以及对人民币继续升值的预期,国际热钱将会不断涌入中国市场。加之我国投资渠道一直相对狭窄,而资本市场风险又太大,房地产自然成为最好的投资品种。

第四,我国房地产市场的健康发展和经济的复苏离不开住房保障体系的建设。房地产行业由商品房市场和住房保障两部分构成,房地产行业的健康稳定可持续发展离不开住房保障体系建设,住房保障对社会稳定与和谐社会建设意义重大。因此,今年的政府工作报告中明确提出,争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题,同时中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度,并拟安排430亿元,用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。[9]

在此,笔者想强调两点:首先,根据保障性住房的定义和界分就会发现,保障性住房和普通商品房之间并不是竞争关系,更多的是互补关系。目前来看,保障性住房一方面规模较小,另一方面有很强的针对性,无论是经济适用房还是廉租房都是针对社会低收入家庭,是为了实现“居者有其屋”;而普通商品房的购买者往往以社会中高收入阶层居多,他们是市场的主要参与者,并且这一部分人群随着中国社会经济发展将不断增加,是社会稳定发展的重要因素。其次,我国住房保障建设仍存在大量的资金缺口。中央政府出台政策,而把住房保障建设任务交给地方政府,在这样的体制下,地方政府缺乏建设住房保障的财力和动力,这就说明了为什么在过去几年里我国的住房保障体系建设一直缓慢前行。自1994年税制改革之后,中央把更大比重的事权转移给地方政府,地方政府承担着过高的支出责任;并且受限于当前的官员考核体制,地方政府倾向于在符合中央宏观调控的环境下扩大财政支出,大力发展当地经济。今天中央政府出台了4万亿元的经济振兴计划,这需要地方政府跟进高达18万亿元配套设施投资建设,因此地方政府面临短期内财政支出迅速膨胀的压力。尽管中央政府近期决定放宽融资渠道代地方政府发行地方债券筹资,地方政府财政支出剩余的缺口仍然难以满足。可以推断,在地方政府缺乏足够资金的情形下,如果中央政府不加大住房保障投资力度,未来几年内我国住房保障建设依然只会停留在当前水平。

三

以上种种形势和举措有利于我国房地产市场乃至中国经济走向回升复苏通道,但在经济复苏过程中还充满很多不确定因素。例如,我国经济整体回升的基础仍不稳固,国内外经济金融环境十分严峻,国际金融危机还在不断蔓延,金融危机引发的全球经济衰退尚无见底迹象。房地产业作为典型的周期性行业,在宏观经济形势不明朗和2008年年底以来出台的调控政策相对滞后的双重影响下,存在很大的不确定风险。挑战与机遇并存,中国房地产市场监管者和市场参与主体要未雨绸缪,做好准备。未来很长一段时间的工作重点应该是,加快政策和外部环境的优化配置,加快完善我国的房地产金融体系和住房保障体系,具体体现在以下几点:

第一,在制度建设上,要进行规范调整。我国房地产政策调控迄今未形成一套科学有效的体系,各相关部门缺乏相互一致性与协调性,调控政策操作困难,后期实施监督不力,直接影响各级政府对房地产市场的有效干预和调节。同时,对房地产市场调控不能“一刀切”,像北京、上海、广州房地产价格虽高,但市场运营良好,反而内地很多中小型二三线城市房地产价格虽低,但市场交易量不足。未来的市场调控要因地制宜,不能因为近期一线城市房市回暖就完全放弃2008年的政策,转而对房地产市场施行紧缩政策,这样会加剧很多中小城市房地产市场崩盘的风险。

第二,加快对二套房市场进行适度松绑,以增强市场流动性和交易量。2007年下半年在房价疯涨之时,为了防止房市出现泡沫,央行、银监会联合发文规定购买第二套住房的首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。但目前经济形势已经发生根本转变,当前首要任务是提振经济,“保增长”和“经济复苏”是未来工作的重点,房地产市场的二套房政策应适应市场和国情变化,对二套房市场适度松绑。同时,由于我国居民收入水平不断提高,改善性住房需求在总需求中的比重也会越来越高,这都需要政府采取有效改革措施,满足居民住房合理升级需求。

第三,加快推进改善外部环境,包括加快房地产市场的改革,规范市场秩序,建立统一开放的房地产金融体系,消除资金流动的障碍。在未来流动性逐渐充裕的局面下,应该逐渐降低房地产资金和市场门槛,鼓励行业外资金进入,并不断提高房地产体系的运转效率和资源的运营质量,降低行业的平均利润率,使房地产收益和风险相匹配。同时,需要打破行业潜规则,加快房地产信息公开化和透明化建设。

第四,加大住房保障建设投资力度。政府投资建设的住房保障体系能够起到稳定社会秩序的重要作用,同时住房保障投资也会加大社会固定资产投资规模,有利于我国经济复苏。当前关键要解决的问题是资金缺口,这一方面要求政府加大对保障房的投资,另一方面要求政府能够合理有效引导社会资金进入保障房市场。例如,中央政府此次出台的新的资本金政策对不同的商品房开发投资有所区别,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%,而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5%。这就表明政府鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资,希望引导开发企业加大对这一类房源的投入。

参考文献:

[1]2008年1-12月全国房地产市场运行情况. 国家统计局. http:www.stats. gov. cn/tjfx/jdfx/t20081212_402525721.htm.

[2]房地产项目资金比例调低至20%银行关注信贷风险. 第一财经日报,2009.6.2.

[3]2009年第一季度全国房地产市场运行情况. 国家统计局. 信息转载. http:www.zgdcs. com/main/2009-04/07402. htm.

[4]开发商10亿元天价拿地京城楼市是否回暖待观察. 经济参考报,2009.5.26.

[5]美国经济严重萎缩第一季度GDP下降6.1%. 证券日报,2009.4.30.

[6]调研显示4万亿信贷资金正流入产能过剩行业. 经济观察报,2009.4.26.

[7]中国货币政策执行报告(2009年第一季度). 央行网站. http://www.pbc.gov.cn/detail. asp? col=100&id;=3211.

[8]香港金管局注资31亿力压港汇银行结余再创新高. 人民网,2009.5.12.

[9]2009年国务院总理温家宝作政府工作报告. 新华网,2009.3.5.

编辑阮子瑗