楼市冷与热

杨少锋

楼市在经历了一轮快速回暖之后,房价和成交量在上半年时间双双创下新高,全国各大城市几乎都刷新了历史最高记录。再度回到高点的房价自然成为公众争议的焦点,所以当近期成交量下挫之后,关于楼市是否将再度掉头向下的观点重新成为舆论的热门新闻。许多媒体和专家都纷纷以近期楼市成交量下跌为由头提出楼市将面临又一轮拐点的观点。

从量价齐升到量跌价升

房地产界常用“金九银十”来形容九、十月份的旺市,今年的局面显然不同。

第三季度,特别是9月份,上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。在北京,9月份住宅销量出现大幅下滑,成交量达到今年3月以来的最低值。

与成交量下跌形成鲜明对比的是,房价却像刹不住车似的不断窜高。

据了解,深圳9月的住宅成交均价超过20000元/平方米,高于历史最高水平;北京、上海等地的成交均价也在近期达到或超过历史最高水平。其中,北京9月份房屋销售价格比8月份环比上涨0.3%,已经连续7个月上涨。

与一季度的“回暖”、二季度的“井喷”相比,三季度,具有楼市风向标的部分一线城市出现了“价升量跌”的新局面,是拐点初现还是阶段盘整?

难言“拐点”

房地产的寒冬来得快去得也快,半年内,楼市从冰点迅速走向沸点。

这一轮房地产迅速回暖的根本原因,从市场自身来看,一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求;二是年前房价的大幅下调让许多购房者认为抄底时机已到,导致上半年的需求释放;三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策起到了刺激需求的效应。

如今,许多媒体认定北京的“金九”已经成为事实上的拐点,而笔者认为仅仅从近期成交量的短期变化就判定楼市拐点将是非常草率的。

且来看,国庆节前的10天,楼市成交量开始反弹,9月全月成交10472套,基本上与8月10633套的成交量持平。9月的楼市,并未像想象中那样大幅下跌。

国庆节期间,北京成交量萎缩幅度较大,然而应该看到,正值建国60年大庆,几乎所有人关注焦点都在阅兵和旅游上,加上国庆期间北京交通拥堵到几乎瘫痪,楼市成交量自然大幅下跌。

而同期其他城市房地产市场表现并不差:上海在国庆黄金周举行的房展会上,意向预订1379套,高出去年同期821套70%;重庆10月1日-7日共成交1330套商品房,比去年同期成交699套翻了一番;杭州主城区国庆8天时间共成交商品房944套,创下近年来新高,去年仅为250套。

根据中国指数研究院提供的数据,国庆后第二周全国楼市再度回暖,其所监测的30个城市中,楼市成交面积环比上升的城市有28个;9个重点城市成交面积环比上升,其中环比增幅最大的为重庆,达到252.32%,天津和成都的环比增幅都超过100%。除杭州环比下跌7.28%,其余重点城市增幅均在40%以上。

这些数据可以证明,九、十月楼市拐点并没有到来。同时,笔者认为,从单月的成交量来判断楼市长期的走势只能说是瞎子摸象,难免有摸到耳朵就认为是大象的嫌疑。

房企“不差钱”

应该看到,上半年楼市股市的暴涨,完全是资金推动型的增长。当通货膨胀预期导致的投资和投机需求取代刚性购买及升级换代等正常的购房需求,楼市泡沫将被迅速扩大,房价涨幅将达到惊人的地步,这种暴涨与其说是房价上涨,倒不如说是货币贬值。

截止9月末,今年中国累计新增信贷已达8.6万亿元,远超年初政府设定的全年新增贷款下限目标5万亿元。可以断定,在实体经济没有得到显著复苏之前,明年宽松的货币政策不会改变,这也就使得房价短期之内不会下跌,将依然保持上涨趋势。最简单的逻辑就是:房地产商现在“不差钱”,他们为什么要降价呢?!

这一点,看看近期各大上市房企所公布的销售数据就可以看出:

万科1-8月销售面积为456万平方米,销售额已经达到406亿元人民币;中海地产完成销售339.7亿港元,销售面积361.50万平方米;保利地产销售额279.19亿元,销售面积339.25万平方米;富力销售额164.22亿元,销售面积168.54万平方米。这些企业都已经完成或接近完成全年销售目标,今年不再有销售压力。

当然,并不排除个别房企没有赶上上半年的好行情,为了回款只能降低对房价和利润的预期;也不排除部分房企为了进一步占领市场、攫取利润而进行小幅调价的营销策略。比如,近日,就任万科北京公司总经理不到两月的毛大庆就在北京某研讨会上表示:“明年一季度北京房价存在小幅调整可能,特别是个别项目、局部区域价格可能会小幅下调。”“部分楼盘打折促销、成交量有所下降很正常,四季度一般是楼市淡季,此外,前一阶段北京楼市成交量、价格猛冲之后,楼市吸纳能力会有所喘息。”他说。

所以,下半年的房地产市场将是一片乱象:有的项目价格还在涨,有的在观望,而有的则适度降价。

我们不能将房价从宏观经济背景中剥离出来单一讨论。经济的回暖需要充足的流动性,而流动性的过剩必然导致资产价格上涨,因而房价股价还将持续上涨,这种因果关系的作用是中国经济在这一轮的发展中必然要经历的阵痛。或者说,房价的再度上涨,是世界金融危机中中国经济保持发展的必要代价。

在这种大背景下,未来两年之内,由于房价重上高点,刚性需求再度失去购房时机,而庞大的资金需求寻找出路,投资和投机购房需求将重新成为市场的主导。

(作者系北京联达四方房地产经纪公司总经理)