接手“上海第一烂尾楼”潘石屹杀入大上海

顾彦平

8月23日晚，上海外滩华灯初上，“SOHO中国上海之夜”在外滩18号7层的Rouge酒吧绚丽登场。

当晚的主角，SOHO中国董事长潘石屹还是一贯的装扮——短短的寸头、黑色框架眼镜、黑色套装、银色领带。当他站在Rouge酒吧场外的露台上时，黄浦江畔耀眼的东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等沪上的繁华夜景一起成为了他的背景。当天参加这场盛大Party的，除了主角潘石屹，其他的则是沪上知名代理行、投资公司，公司客户以及相关媒体。

此前五天，SOHO中国刚以24.5亿元的价格从摩根士丹利手中买下了上海南京西路的东海广场一期。尽管耗时半年，实属不易，这笔收购还是让他看起来心情不错。

毕竟，这既是潘石屹的SOHO中国半年来获得的唯一一个项目，也是潘石屹第一次走出北京。

肥肉不易吞

8月18日，SOHO中国一纸公告，宣布了手握重金待购一年多的潘石屹终于成功出手，拿下了位于上海南京西路的东海广场。

东海广场，虽坐拥繁华，却一直以“第一烂尾楼”闻名沪上。项目一期曾经六易其主，从上海社保基金、开开集团，再到绿城集团、摩根士丹利，并滋生出诸多纠纷。这也说明了潘石屹能吞下这块“肥肉”，过程绝非简单。

就在SOHO中国宣布收购该项目前几天，一家名为上海天怡的房产公司还给潘石屹递来了律师函，称其对SOHO中国正在收购的东海广场项目尚有权益追索，希望潘石屹审慎。等到SOHO中国正式宣布收购该项目后，一则标题为《潘石屹东海广场项目漏税6亿元》的新闻又让潘石屹陷入了谣言中心。

“我已经买下了房子，上海市政府也已把房产证办到我们公司名下了。之前这几家公司怎么倒手和我们没关系。”说这句话时，滔石屹特意放慢了语速，对记者重复了两遍。

“我们的律师和卖方摩根士丹利的律师同时出具了法律意见，都认为天怡的主张和观点很难得到法院的支持，并且在诉讼程序上也存在着缺陷。再说，人家(天怡公司)告的就是上海市发改委，不是我们。退一万步讲，即使天怡公司赢得了行政诉讼，告赢了政府，我们作为善意的第三方，收购这个项目肯定是受法律保护的。”

潘石屹似乎并不在意这个仍在纠缠的项目纠纷，但另一则传闻却让他感觉紧张。

“8月20日有媒体报道，说我收购的新项目涉嫌偷税、漏税6亿元。我看了一下文章的内容，其实和我们没什么大关系，就睡觉去了。但21日早上，张欣起来后，拿着黑莓手机就把还睡得迷迷糊糊的我叫了起来，说“出大事了，有人说东海广场这个项目偷税漏税6个亿”。我就说昨天已看过报道，和我们没什么关系。‘不是，你看，英文报道的标题是潘石屹涉嫌偷税漏税6亿元。我一看，果然如此，我能认识的几个英文单词都出现在标题上了。”

那个英文报道，是一位基金经理转发给张欣的。“只用了一个晚上，东海广场项目涉嫌偷税漏税就变成了潘石屹涉嫌偷税，漏税。”介入到风波中的潘石屹感觉有些冤。

“张欣说，得马上公告，因为我们的股东主要看英文报道。于是，我赶紧起床，然后赶紧召集公告的事情。当天是周五，我们想利用中午12点半的休市时间，把澄清谣言的公告发出去。结果，由于牵涉到各方面的确认，一直到下午4点才把公告发出去。你看，这么宝贵的一天，我就一直在忙乎这个公告的事情。”潘石屹颇有些无奈。

一切尘埃落定之后，潘石屹坦言，SOHO中国作为上市公司，摩根士丹利又是富有经验的国际性大企业，双方对该笔交易都十分谨慎。

李震曾就职于摩根士丹利旗下的商业地产基金GSM，并于今年3月份就职世邦魏理仕资产管理部，担任购物中心管理高级经理一职。他告诉记者，以大摩投资的经验，在收购项目时尽职调查都做得很充分，在一定程度上应该已经避免了项目的法律风险。

对于大摩转手的原因，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，该项目招商一直不理想，且项目运营费用仍需要支付，所以该项目一直都处于亏损状态，并且受金融危机影响，资金可能也出了问题，从而影响了其运营。

紧紧踩在地上

潘石屹拿下东海广场，符合他收购项目的一贯准则，即“繁华地段”、“价格低廉”。从地理位置上看，该项目地处拥有“中华商业第一街”美誉的南京西路，交通十分便捷。从价格上来看，东海广场周边的住宅价格在6～10万元／平方米之间，而潘石屹收购的这个写字楼价格只有3.5万元／平方米。

而且，大摩在2006年以约20亿元的价格从绿城手上接过东海广场后，着实花费了一番心思对项目进行重新包装。在聘请著名国际设计公司进行重新设计、全面升级后，2008年第三季度东海广场项目终于完工。只不过此时上海写字楼市场已经由热转冷，并且与东海广场同期上市的还有上海环球金融中心、中建大厦等高档写字楼，市场的竞争也增添了东海广场的出租难度。如今的东海广场租金水平在8元／平方米／天左右，出租率只有35％左右。

因而，坊间一直传言，摩根士丹利年初就有意转手东海广场套现，并于今年3月份开始寻找买家，并最终与SOHO中国达成了交易。

问题是，东海广场毕竟是大摩“吐出来的肉”，SOHO中国能顺畅消化吗?

“东海广场地段、交通、大楼质量都很好，这些基本条件都已经具备，只要能把它的定位与上海的市场贴近，就一定会获得成功。”在潘石屹看来，SOHO中国带到东海广场最宝贵的经验是商业模式。

潘石屹用一个小故事讲述了他对SOHO中国商业模式的思考。“美国总统林肯参加竞选时，因为长相特别丑，一个女选民就问他，一个男人的腿长多长的时候好看?林肯说，只要够着地的都好看。也就是说，所有男人的腿都好看，只要够着地。我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样。紧紧踩在地上。”潘石屹说，前两年东海广场项目就像是悬在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪费。

“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国将紧贴市场，为中国本土公司服务。目前，东海广场的出租率只有30％左右，租客都是国际大公司。“我们会对项目的定位做一些调整，我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。”潘石屹笑着说。

事实上，以北京CBD区域为例，在金融危机影响下，面向国际公司，涉外公司的甲级写字楼的空置率已经超过了35％，但SOHO中国在北京CBD的写字楼出租率却一直保持在95％以上。这一数据给了潘石屹信心，“按照北京的经验来看，本土中小企业的生命力是非常强的。”

在上海，甲级写字楼租金最

近也一直在下降。据中原地产研究中心提供的《中原地产写字楼月报(2009年7月)》显示，7月上海甲级写字楼租金为274.09元／平方米／月，下调了2.8个百分点。而且由于后期上市甲级写字楼体量可观，陆家嘴甲级写字楼租赁价格压力最大。日前上投摩根即以低于每平米8元的日租金预租下了上海国金中心，另外华富基金租赁汇丰大厦整层，净日租金仅为每平米7元。

相比起写字楼市场租金整体下滑的趋势，东海广场公布的日租金区间在8～12元／平方米，显然高了。对此，潘石屹说会“随行就市”。“我有个条件就是不能让办公楼空着，最大的浪费，就是端着架子租不出去。”易居中国分析师薛建雄就预计，如果租给国内公司，东海广场写字楼日租金大约在5元／平方米比较合理。

不过，在李震看来，东海广场最大的难题是近1万多平米的商铺运营问题。3年前，在收购东海广场后，大摩曾让旗下的商业地产基金GSM去考察如何运营商铺，当时在GSM任职的李震参加了该次考察。

“虽然东海广场号称在南京西路上，但是一期位于整体规划最东端，紧邻铜仁路，距离南京西路有一段距离。如果做商铺，只能做与写字楼配套的餐饮等，想做独立商店，还是有问题。”李震说。

事实上，SOHO中国成立以来，除了北京前门大街项目外，对旗下其他项目一直实行“开发销售、统一招租，统一经营”的商业地产开发模式，即把项目零售给众多投资者之后，再统一招租，并统一物业管理。

“SOHO中国模式的形成原因，一是能快速回笼现金；二是潘石屹一直有一个观点，就是要相信这些商铺经营者的眼光，相信他们对商圈的判断，用他们自己的方式、资源把这个商业做好。”全国工商联商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波说。

不过，东海广场项目是否还会沿用北京模式，潘石屹并没有给出定论：“目前我们还会再做一个星期的调研，了解适合上海的商业模式是什么，售价或租价是多少。现在刚刚接手，不着急。”

SOHO中国

事实上，这次收购对潘石屹而言，绝非又多了一个项目这么简单，很大程度上意味着手握巨大现金流的SOHO中国终于走出了蜗居15年之久的北京，迈出了全国扩张的第一步。

“收购东海广场，是我们进入上海的第一步，但绝不会是最后一步。“潘石屹坦言，此前考察上海市场已有四五年的时间，此次收购可以为公司今后大规模收购此类优质地段的其他项目做铺垫。

虽然此次收购东海广场投入了近25亿元，但SOHO中国目前的自有现金在100亿元以上，加上中行及招行各100亿元的授信额度，潘石屹手中仍有约300亿元的可用资金。显然，东海广场之后，潘石屹仍有足够的筹码去寻找和收购类似的项目。

尽管潘石屹表示“烂尾项目、已建成项目或者公开市场的土地”都是目标，但实际上，潘石屹一直是房地产界典型的保守主义者，向来精打细算。以北京广渠路15号地为例，据媒体报道，SOHO中国对其估值约为33亿元，在激烈的拍卖中最终止步于39.4亿元，最终价格高出心理底价6亿多元，关键时刻潘石屹仍选择了放弃，其拿地的谨慎尺度可见一斑。

潘石屹坦承，SOHO中国拿地的原则就是“什么便宜拿什么”。此外，无论选择项目还是地，都会挑选最繁华的地段，“最繁华地段的标志就是交通要方便，要有地铁出口，因为我们要面对的是普通白领能够上班的公司。”

有传言称在继东海广场后，SOHO中国将拿下浦东陆家嘴区域滨江板块，潘石屹对此并不表态，却表示出了对长宁区虹桥机场板块的浓厚兴趣。”在接触中，长宁区区长对我说以后围绕虹桥机场这一交通枢纽，长宁将把周围的苏州、无锡等地建成半小时经济圈，这让我很动心。如果长宁区给我虹桥机场区域很大面积的地，我一定会考虑，就像我扎根北京CBD区域开发了15年一样。”潘石屹话语间不无玩笑。

而在目前仍不确定的市场环境中，对于未来3年的计划，潘石屹也早已做好了谋划。“如果未来市场还像现在这样疯狂，我选择拿地，拿项目就需要很多钱，我就要拼命加快已有项目的销售：如果市场情况特别不好，销售受阻，那么我们拿项目就会容易，我可以进货300亿。”潘石屹希望SOHO中国一定要通过经济的波动调整，让自己的伸缩空间进退自如。

潘石屹称，现在的SOHO中国进行着新的调整和转型。“一是地域上要扩大，把只是个北京公司的SOHO中国，变成北京，上海甚至全国的公司：二是未来3年时间，把持有物业和销售物业的比例调整到一个合适的比例(现在的SOHO中国项目，除了前门项目是持有，其它均是销售)：三是队伍、品牌建设要提起来。”

潘石屹并不掩盖其全国扩张的野心。“中国的GDP如果能够平均以5％到6％的速度增长三五年，那么省会城市等二线城市都会发展起来，那时候，我们就会进入到二线城市。那时的SOHO中国，也就变成真正的SOHO中国了。“说这句话时，潘石屹特意停顿了一下，意味深长。