跳出土地储备的讨论基点 浅谈房地产行业未来

欧阳雪凝

笔者对P的构成没有研究，由于职业所在行业，对营销管理略懂一二。房子终究是卖给人住的，连购买房子的主体——人——消费者都不了解的话，那靠什么发展企业呢?

股市和房地产之间的关系被评论者定位：联动的蚂蚱，说股市上去了，地产价格就下不来。这种说法并非没有道理，从股市繁荣时期全国的房屋、汽车、旅游、珠宝、服装等消费而言也是同比增加的，股市红火的时候，获得利益的人敢于消费是因为他们挣到了钱，但是也不能否认，很多人是因为对自己的未来有信心，只有对未来有信心的人才敢花未来的钱，而4000-5000点之时浏览和统计国内各银行信用卡办卡总数就能说明笔者的观点——透支的不是银行的钱，而是自己的未来，正是对未来有了信心，人们才敢花以后的钱，也就敢于透支花钱了。

争论的焦点：股市和房市

股市和房地产之间的关系被评论者定位：联动的蚂蚱，说股市上去了，地产价格就下不来。这种说法并非没有道理，从股市繁荣时期全国的房屋、汽车、旅游、珠宝、服装等消费而言也是同比增加的，股市红火的时候，获得利益的人敢于消费是因为他们挣到了钱，但是也不能否认，很多人是因为对自己的未来有信心，只有对未来有信心的人才敢花未来的钱，而4000-5000点之时浏览和统计国内各银行信用卡办卡总数就能说明笔者的观点——透支的不是银行的钱，而是自己的未来，正是对未来有了信心，人们才敢花以后的钱，也就敢于透支花钱了。

回顾几天前的新闻，2009年9月4日人民网：北京市发改委新闻发言人介绍，2008年北京居民储蓄余额突破1.2万亿元，按常住人口计算，合人均7.1万元。回溯到1978年，北京居民储蓄为9.3亿元，人均储蓄106.7元。当然，如果是把所有储户钱给常住人口平均，是“被增长”了。因为北京非常住人口储户比例不低。

尽管如此，从总量来说，居民手中并非没有钱，而是在当前经济形势下对整个市场的未来，对所在企业的未来，对国家经济的未来没有信心，从而对个人发展的信心也降低到了人生最低。在这种灰色情绪中，钱就成为手中最为稳妥的生存筹码，存在安全也正是基于此。当一个国家的大部分言论都是说：经济的复苏要很久，现在还不知道怎么办，我们没有未来，我们的未来和美国是一体的，美联储的一举一动都能要了我们的命……

这样的灰色言论笼罩下，人们的情绪如何不灰色呢?人们又哪里来的安全感和自信心呢?一个没有安全感和自信心的人怎么会花保命的那点存款呢?

于是这就等于是给一些为了自己所在行业或者机构的，总是散布灰色言论的人提出了一个他自己必须承受的悖论：他说得越多，人们就越没有安全感和信心，越是没有安全感和信心，越是抵制和恶感其所在行业和机构，越是抵制和对抗越是不舍得花钱，越是发出要求其降低价格的怒吼。而这种怒吼又影响了管理层的决策，从而也影响了管理层对其态度。

所以，有的时候，当我们浏览坊间公开信息和各种言论的时候，常常感到荒谬和哭笑不得。但其人在其位却依然不知不晓大声鼓噪，很难解释其言行的诡异究竟是希望对其自己所在行业的打击还是维护?是对政府的质疑还是对自身所在行业的抗议?

而此类种种的言行却将矛盾计划成了显性的供与购的对抗。还有令人费解的一些观点追随和追捧者也是十分荒谬和无厘头。笔者也并非地产研究者，但笔者依然保持从整体看局部的态度，所以，笔者认为看一个行业不能从行业看行业，而应该从国家的整体去看。

房子是卖给谁的?

研究任何一个行业的时候都不能脱离这个国家的现行政策和社会普遍价值的认知，这直接关系到你的产品卖给谁，怎么卖的问题。

房地产行业也是一样，不能只看该行业与该行业相关行业的动态情况，而是应该结合市场，国家大政方针，国内生活习惯的改变，流行趋势等等多层面的研究和分析。最简单的一个问题是，房子是卖给谁的?

当然是人了，那么，地产发言者们是不是应该关注国内计划生育政策呢?并且回溯到上个世纪，再预测到下个世纪才对呢?

可能会有人质疑笔者观点，因为之前有年龄长于笔者的知名企业家直言不讳地质疑笔者：一个黄毛丫头、小P孩除了摘摘抄抄，写个作文，对付个稿子骗几个稿费，你懂个P?

还有人说：头发长见识短，一个小女人你知道个P?

是女人不假，没有专家们年长也不假，并且笔者也不想否认，我的文章中经常会有注明来源摘录一些观点作为论据或者反驳依据。有“观点之辩论，无是非之争执”这是故去的经济学家董辅扔老先生的遗言，而笔者十分认同和赞同。

负责并且客观地说：笔者对P是由什么组成，怎么生成、输送、排泄、主体构成没有任何研究。但由于职业所在行业，对营销管理略懂一二。房子终究是卖给人住的，连购买房子的主体——人——消费者都不了解的话，那靠什么发展企业呢?

有无数善于计算的高手能人善于数算，我就不在这里用数算去说服谁了。只是提供几个线索，供思考之。就城市人口而言：

1，当前国内人口最多的是哪几个年龄段?

2，这些年龄段中，有房子的比例各是多少?

3，80后、90后生人多为上述哪个年龄段的子女?他们的家庭住房情况和住房继承情况大致如何?

4，计划生育政策真正显效的时段应该是什么时候?还有多少年?

5，计划生育政策是否会有改变?如果改变，大概会对未来人口数量有什么影响?

计算和回答了以上几个问题，我想，基本上很多问题已经无需耗费唾沫和笔墨以及网络空间和手指力量大脑能量去争论了。

经济发展不均衡，发达中心数量欠缺

一个有趣的现象：就是争论的焦点大都集中在北京，偶尔提到上海、广州和深圳，似乎全中国的人民都向往这几个城市，而别的城市简直都是不能居住的小地方，在“小地方”生活的人似乎比这些大城市生活的人都矮了半截，连外出旅游的时候，机场、宾馆服务员看到身份证上的城市地点非以上“大”城市也满脸轻慢的鬼样子。

曾和某京城高端媒体主编闲聊。

其人时言：北京户口可不能放开了，那人得多多呀?现在孩子上学都费死劲花老钱了，要是开放了还不更难了?

我说：是啊。那时候北京的自来水供应一定变好了。

他问：为什么呀?

我说：因为全国人民都去北京了，北京地面承载重量突然激增，土地下陷，地下水就被压上来了呗!

为什么人们都喜欢去北京上海广州深圳呢?

因为这些地方各为中心。

北京：政治、经济、文化、祖国的心脏。

上海：金融、洋务、对外窗口。

广州：改革受益者、对外窗口、快消品巨富云集、周边出口加工、服装百货工厂云集。

深圳：还用说吗?排头兵、领头羊、对外窗口、特区——特别的特，这就已经足够说明其地位了。

如果前几年大家抨击上海排外，说上海以外的人都是乡下人。而最近几年，以上城市的“别人都是乡下人”的心态爆棚泛滥。哪怕自己是昨天刚从乡下

到北京常住的也是这种心态。

深圳作为一个各地人口组合构成的城市由于其发展和特殊的地理位置，连出租司机都有“从内地来的人”。除了北京上海等少数地区，其他城市都是“大陆土包子”的心态。

在此，必须说明的是：笔者并非攻击以上城市，也没有挑起事端的意愿。城市气质和城市心态其实就是该地大多数——即主流居住者的价值观。

这已经足够说明，我国地方经济发展不均衡问题严重，假如多几个北京上海深圳广州这样发展程度的城市是否城市常住人口就会获得分流?而不会因为外来人口数量集中导致供需不平衡的房价暴涨?

所以，区域、地方经济的大力发展不仅是扶贫和救穷，更应该是在原有的经济文化中心之外发展更多的经济文化中心城市，从而带领周边经济发展。当这种各地经济文化中心发育基本平衡，城市化进程稳步推动，人口流动趋于平衡而非集中到少数的几个发达中心。

当现有的中心城市人口因为区域中心城市的成长而随着流动出去后，现有中心城市需求当然也随着减少，供给自然就多了，价格攀升的问题不攻自破。

房地产发展将有几个变化

由此，笔者想说的是，在未来，我国房地产将有几个变化是一定会出现的：

1房屋需求萎缩，二手房交易量逐年增加。

尽管有长着黄色皮肤中国人模样的西方学者高声疾呼：要解禁计划生育政策，并且列举了可笑的理由来说明的自己的观点。

而笔者却认为，首先，以现在的产业结构来看20年后的产业结构的劳动力需求数量，是可笑和不能采信的。

其次，当前我们环保问题突出，各地由于前期的无序发展，有水皆污，而目前存量的众多人口与资源存量人均之后有十分巨大的缺口。治理前期污染和维护后续环境保护，从当前看，人力资源是足够的，但治理和维护的成本所需资源缺口也十分巨大。

在此当前和未来都有十分巨大的资源成本缺口的前提下，让政府放松计划生育政策等于是自毁。

再看人口红利的分配和享用：人口红利被谁享受?我国是一个十分特殊的发展中国家，既有众多的人口又有广博的国土面积，所以，对发达国家而言，这样的国家等于最好的边陲营养源，既可以建造大量的工厂免除自己国家的污染和污染治理成本又有大量的廉价劳动力可以使用，从而获得廉价的商品过上物美价廉的生活，而这种生活他们已经过了20年，一直到爆发次贷和全球的经济危机。为了持续享有这种物美价廉的生活，西方学者认为中国人应该生出新的大量的廉价劳动力来给他们供给廉价产品，而对未来的教育、穷困、医疗、社保、就业等问题，人家最多给点小恩小惠的救济，显示一下国际人道主义精神，而中国的种种问题，哪怕水深火热也不会得到根本的解决。简单地说，就是：你愿意，你活该!那么，从政府层面而言，愿意享受这种活该吗?至少笔者还未从政府决策层看到一个白痴，所以答案当然是：不愿意!

我们从居民层面来看，还愿意生吗?看看医疗，教育，住房等等各项成本的高昂，想生的应该都集中大富大贵阶层，这个阶层人口数量不占优势，他们有十足的移民倾向，所以即便是生了对中国人口数量的影响也不会太大，显见得，未来，中国房地产一定是和现在的家电行业一样——过剩了。80后，90后，00后的城市孩子大都可以从父母、祖父母处继承一处甚至三四处房屋，二手房交易一定在日后逐渐增加，而10年后，由于区域城市城中的崛起，老龄化社会成熟，人口数量降低，二手房屋交易成为房市主体毋庸置疑。

由此可知，那些将房子当成存款预防资产贬值和缩水的地产商和炒房团以及个人投资者，他们的目的只是短期的炒作，短期盈利才是他们的目的，长期发展是他们根本不想考虑的，所以对国家整体经济的影响是什么，他们也是无需思想的。

从居民长期投资而言：房屋显然不具有投资价值。目前的投资价值仅限于：买了一个实体的屋子，而实际上当市场需求下降之后，不动产的变现，很难或者比较难，投资缩水和资产受损的风险，长期来看并不低。同时，人口数量减少，需求降低，供大于求，投资地产的投资者在需要支付大量物业，管理，税费等支出成本的前提下，即使实体存在，成为负资产也不是不可能。

2，住宅将根据市场需求细分，小户型将流行。

既然销售产品，当然要研究消费者习惯了，房子和生活密切相关，当然需要研究消费者生活习惯了。大家都说房子贵，房子为什么贵?本文不讨论土地拍卖中的地方政府，企业之间总也扯不完的皮，但从房子的单价而言，最需要房子的都是新婚年轻人，而这部分人对私有空间要求较多，却没有充足的存款，那么，大房子的单价显然是他们难以承担的重，所以，聪明的，将造房子作为产业发展自有百年基业的地产品牌会生产小房子销售，小房子面积小，单价低，利润却未必低，而新生代买得起的房子自然趋向于小户型了。一点一点从小到大的更换住房成为他们的首选，并且个人空间要求会促使他们未婚先房。

一味不看市场，就知道喊叫的生产者应该回溯十五年到二十年前的中国家电极度产能豪赌时代去感受一下和此刻自己行业发展的异同，再做企业发展的战略规划和对市场发出自己的声音才算是客观清醒和理智。

3，产业融合、产业联合和商业地产细分。

城市化的进程对于我国而言，是持续和长期的发展战略之一，随着区域新兴中心城市的成长，既有中心城市的日益外扩和城市内部的大量改建与改造，周边农村人口均很有序的向最近的中心流动，城市化进程则相当于自发性自然性的随着进化而来。

一个显著的问题是，当前，城市地下和地上配套设施与城市建设相比是滞后的，第一点中笔者所建议的全国分散先进城市的建议必将成为未来发展趋势。目前看，东北地区，西北地区和东南部相比差距越来越大，这种差距的加速只能令我国经济发展更为不均衡，产业结构更难调整，必须根治这种差异，以城市带动乡村发展，从而推动城市化的自然进步的过程，而不是蛮横强硬的改造，自然的才是有活力的，人工的，则很难保证对现有格局的破坏。

国内当前在这个方面做得比较好的是山东省和福建省。山东省由于其自然的地理优势是自发的老牌均衡发展标杆，其烟台、青岛、枣庄、曲阜等几个省会城市之外的中心城市有效缓解了人口过度集中于一个城市的问题。而福建省近年来的东西南北四个区域的不同战略规划显得十分具有前瞻意义和示范意义。其闽东，闽南，闽北，闽西各地充分突出其固有的传统产业文化，诸如茶文化，祖屋文化，山文化，环保文化，多民族融合文化，海文化等不同角度突出省内各地的特色，形成了均衡发展，共同繁荣的良性态势。

老龄化社会的到来，城市配套建设，城市配套服务行业的兴起都是未来趋势。

中心区域的建设和发展和当前各地建设一样也是需要专业的城市商业服务设施配套建筑地产的跟进的，就目前国内地产市场而言，因为尚属于起步阶段还没有细分到这个层面，所以有十足发展空间。

城市养老院的建设，大型游乐场所(例如深圳、

福建各地根据地方特色所规划的文化主题公园，生态主题公园，购物主题公园等消费休闲场所)、多层停车场的建设、摩天建筑人行商业通道、自动扶梯过街天桥、市政服务(区域管理中心、厕所、商业中心等)、立交桥、多层公路、地下管网、地铁商业、城市列车商业等等均属于此类行业。未来，公路、市政、配套服务的商业地产几个行业之间将产生必然的收购联合融合趋势。

所以，一方面是产业和行业的融合与联合，一方面商业地产将根据市场更为细分，一部分商业地产将专业于城市配套建筑业。

4，将出现专业的房屋维修公司，随着新型楼盘的大面积开发，房屋的老化也成为不可避免的问题，由谁来负责维修呢?马路工人将被专业公司取代，在国家日益完善的物业管理和地产管理发展下，专业的维修公司将为未来的居民提供房屋的维修服务。房地产产业链条将进～步完善。

综述：

任何一个企业都是国家、社会、国家经济命脉的一个构成部分，包括居民也是国家、社会、国家经济命脉的一个构成部分，没有谁更重要谁不重要的区别，要根据国家规划战略和具体经济发展去客观的分析每个构成部分所在的站位和所需要的资源配给。

正如水桶需要每根围板长度一致才能装下最大体积的水，只有一根围板长，等于是个烂桶，烂桶即便有再长的个别围板也装不下一滴水。

企业发展中，中小企业由于资金实力和自身限制以及自有特点，可以将长板发挥到极致，以谋求进步和壮大。但国家发展和中小企业的发展是截然不同的概念，因为国家远比中小企业所涵盖的内在因素多得多。

均衡才是王道，我们当前的危机不正是因为围板发展不均衡造成的吗?所以，一个行业发达未必正确。

好比说人体中积极争夺营养的细胞最终一定会发展得很壮大，可是最终也会要了肌体的命，肌体气息奄奄，这细胞分裂得再多，扩充得再大，也是死路一条，癌症就是这样一种自身细胞变异大力分裂扩张夺取肌体营养拼命长大最终毁灭肌体生命的典型案例。

均衡不是平均，也不是有人所言的将国家积蓄发还给居民，让居民去消费这样愚蠢和简单。而是根据国家以前的发展流脉、当前的主要优势和劣势，未来的机遇和挑战，进行战略分析，以合理布局，为未来可持续发展和提升国家力量、人民生活水平、企业发展奠定坚实的基础。所以，无论房地产行业未来怎样发展都不可能也不应该脱离国家的整体布局和发展要求。

房地产行业有未来吗?

当然有了，只是这不是一个行业或者几个地产企业的未来，而是统一在国家民族利益中的未来。

笔者并非地产研究专家，以上是一些思考，欢迎专家们批评指正。笔者将努力学习之。