楼市成交量下跌是一场假摔

杨少锋

一方面是不缺钱,另一方面是没有销售压力,房企怎么可能因为楼市短期需求下跌就降价?

在经历了一轮房地产的快速回暖之后,房价和成交量在前半年时间双双创下新高,全国各大城市几乎都刷新了历史最高纪录。再度回到高点的房价自然成为公众争议的焦点,所以当近期成交量下挫之后,关于楼市是否将再度掉头向下的观点重新成为舆论的热门新闻。

据北京房地产交易管理网数据显示,北京楼市9月前20天期房住宅网上签约套数环比8月下降15%;期房住宅网签面积695257平方米,环比下降12.9%。相比期房现房成交量则有所上涨,现房住宅网签套数1724套,销售面积241035平方米,环比分别上涨18.65%与12.92%。同时,9月前两旬的市场开盘均价为15763元/平方米,环比下降1.23%。

从另外一个数据上看,8月,十大标杆房企销量持续了下滑的趋势,总量为232万平方米,环比7月下降7%,继7月首次下滑后维持在低位。8月销量主要来自:北京、佛山、成都、广州、上海,5市成交约占成交量连续两月维持低位。

而正是这几个数据,让许多的媒体认定北京的“金九”已经成为事实上的拐点。

然而,国庆节前的10天,楼市成交量开始反弹,9月全月成交10472套,基本上与8月10633套的成交量持平。9月的楼市,并未像想象中那样大幅下跌。

笔者认为,从单月的成交量来判断楼市长期的走势只能说是瞎子摸象,难免有摸到耳朵就认为是大象的嫌疑。笔者一向的观点是:上半年楼市股市的暴涨,完全是由资金推动型的增长,与真实的经济回暖毫无关系。更客观地说,实际上资产价格的上涨,完全是货币供应过剩的另外一种表现,巨大的货币供应已经让人民币实际购买力大幅贬值。

可以断定,在实体经济没有得到显著复苏之前,明年宽松的货币政策是绝对不会改变的,这也就使得房价短期之内不会下跌,将依然保持上涨趋势。最简单的逻辑就是:房地产商现在“不差钱”,他们为什么要降价呢?

这的一点,看看近期各大上市房企所公布的销售数据就可以看出:

万科1-8月销售面积为456万平方米,销售额已经达到406亿元人民币;中海地产完成销售339.7亿港元,销售面积361.50万平方米;保利地产销售额279.19亿元,销售面积339.25万平方米;富力销售额164.22亿元,销售面积168.54万平方米。这些企业都已经完成或接近完成全年销售目标,今年不再有销售压力。

一方面是不缺钱,另一方面是没有销售压力,房企怎么可能因为楼市短期需求下跌就降价?

上半年刚性需求释放殆尽,下半年大部分银行的信用额度用完,货币供应将大幅下降。加上为抑制房价继续上涨,银监会近期重申“二套房贷”政策的严格执行,以及对未来进一步市场调控政策推出的预期,改善及投资性需求也将大受打击,难以支撑起继续扩大成交量的能力。此时,楼市很可能将陷入滞涨阶段,简单地说,就是购房者陷入观望态度而房企没有降价压力。

当然,并不排除有个别的房企没有赶上上半年的好行情,而手中刚好钱又不多,销售任务才刚刚开始,却正好赶上近期楼市的短期调整,为了回款只能降低对房价和利润的预期。所以,下半年的房地产市场将是一片乱象,有的项目价格还在涨,有的在观望,而有的则适度降价。

但是,一旦到了明年一季度信贷再度开始放闸之后,凶猛的流动性涌入市场,必然又是一波的房价上涨。(作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理,资深地产评论人士)