中国商品房质量问题起底

斯　通

如果说上海倒楼事件还只是个“很突然的事件”,而近年来中国商品房质量的下降则是无法掩盖的事实。

6月27日晨5时40分,上海市闵行区莲花河畔景苑小区一栋在建的13层住宅楼连根拔起,轰然倒地,造成1名工人死亡,事件震惊中外。

尽管当地官方的调查结论显示,塌楼事故的直接原因是施工不当,而非房屋质量问题——大楼两侧堆土过高、地下车库桩基开挖造成巨大的压力差,致使土位水平位移,最终导致房屋倾倒。同时,经过监测,该小区在建的其余10栋楼安全状况稳定。但这并未令小区业主信服,多数业主纷纷要求退房索赔。

上海倒楼事件更引发了全国范围内对于住宅质量问题的严重担忧。如果说这起事故还只是个“很突然的事件”,而近年来中国商品房质量的下降则是无法掩盖的事实。有人甚至警告说,由此所留下的巨大隐患,在未来有可能使住宅楼“成为导致人道主义灾难的坟场”。

商品房质量堪忧

种种迹象显示,中国建筑质量包括商品房质量安全现状殊为堪忧。

商品房质量问题历来就是消费者投诉集中的领域,近年来呈上升态势。2004年,质量问题的投诉占商品房投诉的51.63%,2005年占52.99%,2006年占59.45%。2007年全国消协组织受理的商品房投诉达15023件,其中关于质量问题的投诉有7916件,占投诉量的52%以上。2008年,消费者对房屋的投诉上升了10.8%,不过对质量问题的投诉略降8%。

从投诉的情况来看,商品房质量问题主要体现在地基下沉、房屋倾斜,比如有的墙建起来以后就是歪的,有的存在空洞、裂伤,还有的墙里面没有打钢筋,有的打地基时少埋了一些桩;其次是出现一些裂缝,有的涉及到主体结构;第三是漏水、防水性能的问题;第四是有些管线质量很差,比如供热、供气、有线电视;还有就是防震性能不达标。

2006年5月,国内多家媒体报道:杭州市余杭区人和家园的一位业主,因为装修砸开了卫生间的墙体过梁,他吃惊地发现:过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋,竟然是两根毛竹!消息传开,业主们紧急查看自家房子,结果发现多处质量问题:混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可抠开。该报道虽引起社会各界的强烈反响,却未见下文。

2009年年初,广东省质监局进行了珠三角商品房的抽查检测,结果显示,总体有15%不合格。而在该局职员朱明峰看来,公布的数据与实际情况差距颇大,“2007年底到2008年初广州建的商品房,最好还是不要买”。因为他所了解到的情况是,这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。“拿一把普通钥匙,用力往墙身插,可以完全把钥匙固定在墙体内,这样的房子你能在里面住30年?”

2008年年底,圈子内还流传着这样一个段子:某集团开发商的销售总监要换一套房子,其公司在广州有5个项目,但他开始是打定主意不买自己公司的房子,因为房子质量实在不怎么样。但当他看了一圈其他公司的项目后,最后还是决定买自己公司的房子。因为起码还知根知底,其他公司的房子都不知道哪个环节偷工减料了。

甚至包括像万科这样的行业龙头开发的楼盘,也存在着质量问题。比如,今年3月,上海万科金色雅筑被指采用建筑周期较短的新技术,导致了“隔音门”、“漏水门”等多种质量问题。楼上、楼下,邻居隔壁相互都能听到对方房间里发出的声音,浴室卫生间渗水严重。为此万科进行了整改:为房子墙身增添“隔音棉”、加涂防水层等,并在整改施工期间,为每户业主每天给予200元的补偿。

而上海“楼脆脆”正在被拆除,成都又曝出了“楼歪歪”的新闻。事发7月中旬的一场大雨后,成都市校园春天小区两栋楼斜靠在了一起,经测量两栋楼相连的墙壁已经成20度夹角。校园春天的业主把楼房倾斜的原因归结于在小区旁正在施工的德馨苑小区,而德馨苑小区开发商委托的鉴定机构给出的鉴定报告确认为,该小区本身未按设计施工的问题。

中国《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。但由于国内建筑质量的下降,其实际寿命与此要求存在巨大差距。大多数上世纪80年代初期的建筑已面临大量拆除。比如,北京举办亚运会时兴建的北京中体博物馆,到2005年85%以上的地板和墙体已出现贯通性开裂,承重钢梁断裂,存在重大安全隐患。而这座建筑竟曾获“特别鲁班奖”。

原建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲曾说:“国内商品房住宅土地年限是70年,住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年,但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”就连华远地产董事长任志强亦曾撰文指,中国目前的住宅建筑平均寿命仅为30年。

质量问题纠结何在

有业内分析人士认为,2008年楼市低迷和房价“下跌”,是此间商品房质量问题频频被曝光的一个重要原因。

众所周知,开发商盖房子的成本主要由四部分组成:一是建安成本;二是土地成本;三是各类税费;四是公关成本(主要是政府公关)。其中,只有建安成本是开发商可以控制的。市场的不景气直接影响到开发商的资金周转,其可能压缩建安成本和截留工程款,导致偷工减料和楼盘质量下降。据介绍,房地产公司因资金紧张导致楼盘品质欠缺早有先例,1997年东南亚金融危机后,香港很多房地产商元气大伤,楼盘质量普遍大幅下降。

一位承建商表示,在国内,房地产业并非一个完全市场化的行业,但建筑行业却是一个充分竞争的行业。正因为过度竞争,建筑商的利润都被压缩得很薄,如果撇除大型基建,业内普遍利润率不到2%。而按照建筑行业的潜规则,开发商通常都要求承建商垫资,也就是说,第一笔工程款通常是承建商自己出,当工程进行到1/3或一半时,开发商才会出钱。这时候,如果开发商再拖欠工程款,承建商将血本无归。且去年同期建筑成本还在飞涨,高峰期钢材达6200元/吨,而三年前钢材价格只在3000元/吨左右。这些压力最后都落在承建商身上。

碍于政策不敢拖欠农民工工资,承建商只有从材料入手:应当6毫米厚的钢板在建筑中只用3毫米的,28毫米的钢筋也被私下换成25毫米的。或者钢筋间距变稀,根数减少。这已经是普遍现象,更有甚者将劣质螺纹钢直接用于主体工程。而在上海塌楼现场,媒体也报道说:裸露的地基桩体上,部分混凝土横切面似乎出现少量蜂窝状空缝,裸露的钢筋并不多。

但也有观点表示,房屋质量与房价下跌并非紧密相关的因素,房屋质量更应该与监管力度互为因果。因为即使房价上涨,如果监管依旧不力,地产商同样可以为了赚更多的利润而压缩建筑成本,从而导致房屋质量下降。

在现实的商品房质量监管体系中,从规划设计施工到验收的各个环节,开发商是出资的一方,占据主导地位,导致其他各方往往受制于开发商,所拥有的质量监督权形同虚设。尤其根据现有规定,新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度,开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付,质检部门的职责也从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。这一规定实际上在弱化政府部门房屋监管的力度。

至于官商勾结因素更自不待言。由上海倒楼事件即揭开了“政商勾结、竭泽而渔而监管阙如的现实”。据报道,莲花河畔景苑的开发商梅都房产,原为闵行区梅陇镇集体企业,2001年改制为私营企业。公司18名股东有8人为镇属事业编制,原董事长阙敬德曾兼任梅陇镇镇长助理。媒体引述业内人士的话指,“探寻这次事故深层次的原因,正是这种官商不明的开发,导致监管失衡”。

此外,商品房预售制度的存在,亦被认为是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。

知名财经评论员时寒冰表示,1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》确立了商品房预售制度,这项制度最大限度地保护了开发商的利益,却损害了购房者的利益。开发商已经通过预售收回了投资,获取了利润,由此失去了提高房屋质量的动力,而在提前收回投资后,他们就有足够的实力和耐心囤积居奇,推高房价,获取暴利。预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能,解决了他们的资金之困,但也将绝大部分风险转嫁到了购房者身上,使他们屡屡遭到开发商的盘剥。

对于收房时质量问题频出,在今年全国“两会”上,民革中央递交了取消房屋预售的提案,认为因为预售制度“导致购房人缺乏《担保法》保障,导致房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决”。

关键在建立健全监管制度

住宅质量问题已经引起有关部门的关注。据8月7日消息,住房和城乡建设部近日表示,从8月中旬开始到9月中旬,将派出检查组对全国30个省份进行建设工程质量专项督查,此次检查范围包括在建的商品房等所有住宅。

据悉,检查组将在每个省份抽查6个在建工程,包括3个住宅工程、2个公共建筑工程和1个市政桥梁工程。第一批接受检查的地区是北京、天津等,而上海将在9月1日至5日期间检查。检查结果将向社会通报。

但运动式的执法检查显然并非根本之策。有观点认为,要从本质上解决商品房质量问题,杜绝豆腐渣工程,只有一个办法,那就是建立健全监管制度。

首先,中国现行的建设工程竣工验收备案制度必须改革。长沙律师冯正元在《上海“塌楼”拷问我国商品房竣工验收备案制度》一文中表示,在备案制下,商品房竣工验收是否合格则实际上是由开发商一方说了算,备案制说到底就是为了让政府不承担责任。在政府职能转变的背景下,将部分工作交给中介机构并没有错,但政府本应监督把关的事情,该承担的责任还需要承担,不能为了不承担责任就尽量回避实质的关键的事情。与其他建设工程比较起来,没有业主真正参与的商品房工程质量和竣工验收尤其需要政府行政职能部门的把关。

其次,坚决打击官商勾结,对楼市不良开发商要依法严惩、重惩。

2005年11月,由日本千叶县一级建筑设计师姐齿秀次设计的194栋高层建筑中,被曝出有20多栋建筑物的设计数据存在造假问题,严重影响居住安全。此事一经曝光,开发商纷纷表示要将伪劣住宅的购置款全额退还给业主,并承担因此而产生的搬家、租房等费用。日本的开发商之所以如此“老实”,显然是惧怕法律的严惩,法律的判决会让他们付出更大代价。试想,如果日本开发商所面临的结果是“整改”,开发商会自愿退房款,主动承担巨大损失吗?

因此,中国还需要完善质量追责和相应赔偿的法律标准与执行细则。《北京青年报》文章认为,无论1998年3月1日起施行的《建筑法》,还是2003年4月最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等,都缺乏针对更加细节的东西提出更具有可执行性的法律细节解读。这也使业主维权在法律上缺乏足够支持,需要付出极大代价。

而在商品房预售制度上,“制定一个时间表,比如2-3年,逐步提高商品房的预售条件”,乃至取消预售房制度当是应有之义。

时寒冰解释称,开发商反对取消预售房制度的理由,是所谓国际惯例,其实这是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。以美国为例,美国也有商品房预售制度,但预售所占比例很小。根据美国法律的规定,住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下,还没有形成真正法律意义上的不动产,而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同,收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售,也有许多非常严格的规定和限制,与中国现行的商品房预售制度有着本质区别。

在美国,所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议,并不是真正意义上的销售,买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律,在这种情况下,开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金,但这部分订金并不直接交给开发商,而是由第三方来保管,第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且,如果买房者改变了购房意愿,这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。