浅析物业管理企业的成本核算

张晓云

摘要:物业管理已成为城市居民生活中的必需品,也推动国民经济发展的新的增长点。我国物业管理企业出现的时间较短,其成本核算也存在诸多的问题。本文分析了物业管理企业成本核算的特点,阐述了当前成本核算存在的问题,并提出运用作业成本法来优化成本核算。

关键词:物业管理企业;成本核算;作业成本法

一、物业管理企业成本核算的特点

(1)人工成本占有相当大的比例

物业管理行业作为第三产业的服务业,人工成本费用是物业管理成本中的最重要的组成部分,据统计数据表明:人工成本在总成本中所占比例非常突出,平均超过了60%。在平均人数下降比例较大的情况下,人工成本变化不大,人工成本没有同比例下降,主要原因一是,社会保险等各种工资附加比例不断增长,二是,工资结构调整,专业型、知识型、技术型和管理型人才比例有较大上升。

(2)间接成本的比例越来越大

由于物业管理企业并不需要生产出有形的的产品,相对于制造企业,其直接材料很少,而且物业管理企业中发生的直接材料往往是在某个物业管理环节中,为了操作的实现、提高操作的效率而产生的辅助性的材料。物业管理企业实行公司内部专业技术集约化管理,小区日常专业化管理交由管理处来完成,其他的由公司内部专业化公司完成,一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作,人工费用的分配明显复杂化,不能直接归集到某个特定的服务合同。

(3)间接成本的种类多样

与一般的服务业相比,物业管理整合了包含清洁、绿化、保安、维修、房屋装修等多个服务功能,还可以围绕客户的需要提供特殊服务,因而间接成本的种类异常复杂,且各种间接成本的性质、成本动因均有很大差别。比如清洁服务是传统意义上劳动密集性服务项目,这部分成本一般认为与人工工时有密切关系,而工程维修服务则主要依靠先进的设备和技术,这部分的成本有不同的成本动因。

(4)期间费用比例上升

从劳动生产率的角度来衡量物业管理服务实现的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此物业管理企业职能部门的设置以精干、高效为原则,一般来说管理费用与企业所接管物业面积存在较为稳定的比例关系。事实上,为了克服行业高层管理人员流动性较强这一问题,管理人员的工资近年增长幅度较大。另外,在物业管理行业竞争加剧的外部环境下,企业为了争夺客户,营业费用也在不断上涨。

二、物业管理公司成本管理存在的问题

(1)传统成本计算模式造成了大量的物业管理“隐含成本”

一般情况下,企业成本核算范围局限于服务过程中实际发生的成本,即营业成本,并不核算作业成本、营销成本、开发设计成本等;在传统成本管理模式中,成本是对象化的费用,而销售费用、管理费用都被划为期间费用,直接抵减当期损益,并不作为成本管理的管理范围。这样就没有完全显示各项物业费用,在确认、分类、分析和控制物业成本上都存在许多缺陷。

(2)传统物业成本计算方法提供的物业成本信息失真

由于近年来人工费用价格不断上涨,物业服务产品获利空间一再下降,物业公司在选择订单时,最基本的要求是进行获利能力分析,只有那些能够为公司盈利的订单才是最终要选择生产的,而经过盈利预测分析不能盈利的订单,则需要与客户进行进一步地议价,根据议价情况再做决定。进行盈利能力分析,需要相对规范的单位产品成本信息,但是采用传统成本核算方法计算的成本信息并不准确,用于指导公司决策显然也不合适,怎样解决这一难题成了当前困扰物业管理企业的大问题。

(3)传统的成本核算不能提供足够的非财务信息

传统成本信息系统只注重提供财务成本信息,而不注重提供非财务成本信息。它以“产品”为中心,关注的只是与产品有关的数量化指标,所以在选择作业动因时仅考虑单位水平的作业。在成本管理方面仅提供产品成本数量上的升降变化,却无法说明成本升高或降低的原因。在这种情况下所实施的成本降低,降低的只能是成本的结果,而不是成本发生的原因,信息本身并不能够使企业管理当局改变作业和经营过程。

三、运用作业成本法,优化成本核算的流程

(一)划分作业中心

(1)保洁作业中心

保洁作业中心是物业管理企业对物业区域范围内的卫生保洁服务中心,主要作业内容包括日常清洁和垃圾清运,它的作业是物业管理的重要组成部分,是体现物业管理水平的重要标志。保洁服务一般由物业管理企业管理部或保洁部具体实施。保洁部一般设部门经理、技术员、仓库保管员和下属班组,其下属班组可以根据所辖物业的规模、类型、布局以及清洁对象的不同而灵活设置。

(2)绿化作业中心

绿化作业中心是在物业管理区域范围内增加绿色植物,提高绿地覆盖率的实施中心,它的作业是美化优化物业管理区域环境的重要因素。绿化作业中心可以分为两种作业模式:一是专业分包模式,由物业管理企业聘请专业园林绿化队伍负责小区或大厦的绿化作业;二是自管模式,由物业管理企业自己负责绿化管理。

(3)保安作业中心

保安作业中心是物业管理企业为维护物业管理区域内正常的工作和生活秩序,保护业主和使用人的生命财产安全所进行的防火、防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列管理活动的中心,其作业内容包括日常安全防范和突发事件应急处理。物业管理企业对物业的保安作业,可以委托专业保安公司进行或自行组织保安队伍实施管理。

(4)工程维护作业中心

工程维护作业中心是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及共用设施设备的使用、维护、维修、保养实施管理的中心,在物业管理中它的作业已经成为极其重要的管理内容,占据核心地位。它的作业好坏直接影响房屋及设备的使用水平,直接反映物业管理工作的水平和质量。

(5)综合管理作业中心

综合管理作业中心主要是由一些为保证物业管理企业正常运转而设置的职能管理部门以及辅助部门,例如总经理室、办公室、财务部、人力资源部、后勤部等的活动。由于发生的成本相对而言较少,因此我们认为可采用简化处理的方式,将综合管理作业中心汇聚的成本费用按照各产品的业务收入比例,分摊计入相关产品成本中去。

(二)分析和确定资源

根据作业成本法的基本理论,可以将物业管理企业的资源划分成以下六项内容:

(1)人工费。包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。管理服务人员的工资是物业管理企业职工的劳动报酬,社会保险是企业交纳的职工社会养老保险、医疗保险、工伤保险等,福利费是按规定提取用于职工的生活福利。该项费用归集到作业时,以岗位工资表为分配依据。

(2)固定资产折旧费。是指物业管理企业自己所拥有的各类固定资产,如各种车辆、对讲机、程控交换机、计算机等,按平均年限折旧提取的折旧费用。该项费用以折旧明细表为分配依据。

(3)动力费。主要是指物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护,以及物业管理企业自身所耗用的水电费等。通过安装好水表、电表、汽表、液化气表等,达到计量无遗漏。该项费用的分配依据为各种动力明细表。

(4)材料费。包括企业在物业管理活动中消耗的各种材料、辅助材料、燃料、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。该项费用的分配依据为材料领用凭证。

(5)业务费。是企业在物业管理活动中所直接耗费的,除材料、人工、动力以外的业务费用,包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费、物业管理区域清洁卫生费、物业管理区域绿化养护费、物业管理区域秩序维护费等。该项费用的分配依据是业务开销记录。

(6)办公费。包括办公用品购置费、培训费、文化宣传费、书报费、差旅费、邮电通讯费、租赁费等。该项费用可以按统一的办公费记录来分配,也可以按照明细项目分别进行分配,比如租赁费可以按办公室面积分配、邮电通讯费按信息费明细表、办公用品购置费按办公用品领取凭证等来进行分配。

(三)分配资源到作业成本库

物业管理企业的作业中心确认后,要为每一个作业中心设立一个作业成本库。作业成本库是与某作业中心有关的所有成本要素的总和,分配到作业中心的每一种资源就成为该作业成本库的一项成本要素。物业管理公司可以以以下资源进行分配:

(1)人工费。物业管理企业不同工作职能间的工资比例变化很大,例如管理人员、工程人员的工资普遍高于保洁、绿化和保安人员的工资。这种工资水平的差别意味着使用平均工资乘以工资小时数的这种追踪工资是不恰当的,而应根据各职能人数及工资级别进行分派。

(2)动力费。动力费应尽可能通过直接追溯去分配给作业,直接追溯要求计量作业对动力的实际耗用量。物业管理企业要安装专门计量动力表,分析控制设施设备所用动力,还应在物业管理企业办公用房上安装动力表,这样可以通过查动力表,将其直接追溯到作业中。

(3)折旧费。折旧费可以分为与某一个作业有关的直接设备的折旧和该作业占用的其他固定资产的折旧。直接设备的折旧仅为特殊的作业提供服务,如用于绿化服务的割灌机、用于维修服务的疏通机等,按照设备用途归集到各作业,然后按各作业所拥有的设备价值计提折旧。而占用的其他附属固定资产的折旧额主要是建筑物等,因为保洁、绿化、保安、工程维护四个作业所占的房屋面积非常小,因此,出于重要性原则的考虑,这四个作业就不再分摊房屋折旧费,由综合管理作业中心统一进行核算。

(四)分配作业成本计入成本对象

物业管理企业的成本对象是指需要对其进行成本计量和分配的项目,物业管理的成本对象是以有形的服务合同为载体的,以无形的服务把成本准确地分配至各成本对象,这是进行成本管理和控制的基础。物业管理作业成本计算是将成本库归集的作业成本按成本动因分配到各成本计算对象上。首先可以计算作业动因分配率,这是将各作业或作业中心消耗的资源成本分配到成本目标的依据。有了作业成本动因率之后,即可根据各成本对象消耗各作业成本库的成本动因的数量,进行作业成本库费用的分配。将成本计算对象应分配的各项作业成本加总,就得到了成本计算对象的物业作业成本。

四、结语

物业管理行业作为一个较新的服务行业,由于其产品的特殊性而存在许多本行业的特殊性,物业管理的常规性服务的技术含量低,服务成本高,物业管理公司的服务同质化趋势非常明显。物业管理公司要想在激烈的市场竞争中取胜,必须要在成本核算上下功夫,必须从改善成本管理现状入手,用新的思路和方法,创新成本管理的模式。

参考文献:

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