化危为机，促进衡阳楼市健康有序发展

中国人民银行衡阳市中心支行调统科

为促进我市房地产业持续健康稳定发展,最近人行衡阳市中支就金融危机对衡阳房地产业发展的影响情况进行了深入调研。调查显示:金融危机对衡阳房地产业的影响不断加大,但也蕴藏着新的生机,如何化“危”为“机”,成为当地政府、房地产商和居民面临的一个新的课题。

一、金融危机对衡阳楼市的影响

随着金融危机的蔓延,对衡阳房地产业的影响也不断加大,突出表现在以下几个方面:

商品房供应量大幅减少。2009年一季度,全市共批准预售商品房面积104751平方米,比2008年一季度下降了86.55%,其中住宅批准预售面积同比下降了89.68%。之所以出现上述情况,主要是因为2008年房产市场转冷步入低迷,开发商的信心受挫,开发建设热情受抑制,许多新项目延后甚至搁浅。预计这种商品房供应量减少趋势还将持续一段时间。

销售面积出现下滑。2008年全市市区累计销售二手房面积为336575平方米,同比减少26%。销售商品房面积110.26万平方米,销售金额24.5亿元,与2007年相比分别下降17.6%与8.4%。在全国楼市大幅下滑的背景下,我市房产市场下半年暂时保持了相对稳定,原因是在一、二季度成交量大幅下滑以后市房产局及时加强了市场形势分析,开展了正面的宣传引导,展开了深入的市场调查,建议政府出台了促进房地产业健康发展的若干意见,并成功举办了房地产交易展示会,使三、四季度交易量明显回升。今年一季度全市销售商品房面积348228平方米,与2008年一季度相比增长152%,其中商品住宅销售面积319207平方米,同比增长155%。从数据来看,销售量延续了去年底的回暖趋势,但金融危机对实体经济影响究竟多大、多久,尚无法研判,同样对房地产经济的影响应当也不是一时半会,所以,目前这种销售量上升的趋势能否持续下去并最终扭转去年的下滑趋势尚不得而知。

房地产开发企业资金供应紧张。主要原因有三个方面,一是由于2007年房产市场空前繁荣后,许多开发企业大量购地、大面积开工建设,使商品房新开工面积大幅增加(达540万平方米),客观上需要大量的后续资金注入。二是商品房销售不畅,资金回笼慢。三是2008年上半年国家实行适度从紧的货币政策,下半年虽然国家调整放宽了贷款政策,但由于金融危机的影响,银行从自身资金安全的角度出发,开发商贷款仍然不容易。据调查了解,不少楼盘年前资金链就十分紧张,连农民工工资都发不出,如果资金问题不能得到有效解决,将可能出现停工、烂尾、延期交房、拖欠工程款和民工工资等损害群众利益、影响社会稳定的突出问题。

二、衡阳楼市“危”中有“机”

当前金融危机对房地产业的发展主要有两个方面机遇:

一是给房产市场发展带来了调整机遇。受金融危机的影响,我市房产市场同大多数城市一样,由快速发展、空前繁荣期进入了调整期。进入调整期后,我市房产市场价格上涨过快、供求关系不平衡、结构不合理等突出问题同样也面临了难得的通过调整得到缓解和解决的机遇。

房屋价格在快速上涨过后逐渐回归理性,趋于稳定。2008年全市商品房平均价格为2222元/平方米,比2007年上涨18.1%(住宅均价为1925元/平方米,比2007年上涨7.7%),但涨幅比2007年(29.2%)回落11.1个百分点。其中一、二、三、四季度的均价分别为2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米、2220元/平方米,价格呈下降趋势,在小幅调整后趋于稳定。今年一季度商品房均价环比也保持相对稳定。

商品房供销状况通过市场调节逐渐取得平衡,趋向健康。2008年全市商品房供销比(期间商品房批准预售面积与期间商品房销售面积之比)为2.27:1(其中商品住宅供销比为2.36:1),一、二、三、四季度商品房供销比分别为4.58:1、2.33:1、1.89:1、1.77:1,供大于求的状况由突出到逐步缓解,今年一季度商品房供销比为0.2:1,我市房产市场出现近几年来第一次销大于供的情况,市场正在逐步消化前期批准预售的商品房,商品房供销关系趋向健康。

住房结构在政府主导和开发商的自发行为下逐渐适应需求,趋向合理。据调查去年上半年我市144平方米以上大户型和电梯房的供销比分别高达14:1和8.7:1。经过去年下半年和今年一季度调整后,144平方米以上大户型和电梯房的供应量大幅减少,结构比例趋于合理。

二是给房地产业发展带来了政策机遇。为应对金融危机,国家、省、市出台了系列促进房地产业健康发展的政策措施,如降息、降税、降门槛,优化服务环境,鼓励住房消费,加快保障性住房建设,加快危旧房屋、棚户区、筒子楼、国有林区、国有工矿企业、独立工矿区等单位的改造、改建,推行低收入家庭购房补贴等等,这些都给房地产业发展带来了前所未有的机遇。

三、促进衡阳楼市健康有序发展的建议

房地产业对我市经济贡献作用重大(据测算,房产业税费占本市财政收入近30%),对促进就业,维护稳定贡献重大,建议继续加大对房地产业的重视和支持力度,以保障房地产业稳定、健康发展。

加强正面引导。加大对房地产业政策的宣传力度和房产市场的研究、分析力度,大力宣传政府提振市场信心的政策,及时报道落实政策取得的良好效果,努力消除市民持币观望态势。正确引导开发企业理性开发,引导市民合理改善居住条件,以促进房产市场总量平衡,结构合理,价格稳定,发展健康有序。

落实优惠政策。对去年以来国家省市出台的关于契税、营业税、个人消费贷款、住房公积金、低收入家庭购房补贴、房屋维修资金收取、户口办理等促进住房消费的优惠政策,建议相关部门自觉舍弃眼前利益和部门利益,尽快贯彻落实到位。市房产局拟在5月底筹办一次二手房交易会,以促进住房合理消费,激活房产市场,拉动经济发展。

促进消费信贷增长。认真落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号),积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。认真贯彻落实近期个人住房按揭贷款、二手房贷款的政策,对居民自住购房,特别是城镇中低收入家庭购买经济适用房、普通商品房以及中低价位房,要尽量满足其有效信贷需求。

优化发展环境。关心扶持房地产开发企业。严格按照有关文件规定,清理建设项目收费,开放建设项目服务领域,调整预售许可条件,简化办事程序,提高服务质量,优化投资环境,增强投资信心,促进房地产业尽快走出金融危机阴影,保持健康发展。