今年房市仍没有“金九银十”

易宪容

房地产市场素来有“金九银十”之说，今年的国庆长假，房地产商却没有迎来期待中的高峰。现实就是，9月已经过去了，10月传来的信息也是人财不旺，因此，2009年，房地产业的“金九银十”不会发生。

住房销售最近会突然下降，根本原因在于4-6月的住房销售与价格快速暴涨。从9月公布的数据来看，1-8月，房地产开发国内银行贷款同比增长47.8%，比去年同期多增加了37.3%；个人住房按揭贷款同比增加94.1%，比去年同期多增加了105.2%；住房销售面积同比增长了44.5%，比去年同期多增加了59.4%……

从上述数据可以看出，国内房地产市场在4-7月出现前所未有的繁荣。这种繁荣，一是因为2008年这几个月CPI达到6%以上的水平，而且今年这几个月CPI则是负增长，如果把价格因素考虑进去，今年的住房销售价格增长比公布的数据还要高。二是今年住房销售快速增长主要是银行信贷推动的结果。三是由于大量银行信贷资金涌入，居民利用银行的金融杠杆炒作房地产，从而使得以消费为主导的房地产市场开始转变为以投资为主导的市场。这种市场的转变，必然会在短期内把房价推高。

面对这种局面，国内房地产的走势如何，将取决于以下几个因素。

一是今年上半年那种极度宽松的信贷政策能否持续？从目前的情况来看，这种极度宽松的货币政策是不可持续的。从7月开始不仅实际上信贷增长下降到了3559亿的水平，而且央行也开始对上半年过度宽松的货币政策进行微调。如果下半年信贷政策收紧，进入住房市场的投资者或是不会贸然进入，或是会把手中的住房以较高价格卖出。可以说，下半年信贷政策的变化将成为房地产走势的关键。

二是今年上半年个人住房按揭贷款增长已经超过了2007年的水平，这是决定房地产市场繁荣最核心的因素。个人按揭贷款的快速增长，是因为国内商业银行对信贷员的过度激励，使得各商业银行都突破现有第二套住房政策的规定，违规发放个人按揭贷款，使得房地产炒作再次烽烟四起。但是，今年6月，央行与银监会下发了对住房信贷加强管理的通知，对商业银行的违规者做出将严厉处罚的规定。再加上下半年各商业银行没有那样大的信贷扩张的冲动，估计个人住房按揭贷款会出现比较大的收紧。只要住房按揭贷款收紧，住房的投资者不仅会逐渐退出市场而且也无法进入市场，想通过银行信贷杠杆短期内再来推高房价并非易事。

三是美国金融危机还在持续，其房地产泡沫破灭对经济造成的影响仍没有消失。我相信政府也不愿意让房地产泡沫过大，乃至破灭。

四是金融危机后，全球经济出现全面衰退，各个国家的房价都处于下降通道，特别是美国，其房价上涨近10年也只有一倍多点，但这次房价调整已经达到30%以上，而且调整还在继续。但是，在中国，当全国经济出现全面向下调整时，国内房价却出现暴涨，不少城市暴涨到历史最高水平。这种与经济常识、生活常识严重背离的事情终究会回归常识。

五是在上述情况下，随着先是住房消费者被挤出市场，再是住房投资者不愿或不敢进入市场，而房地产开发商早就赚得盆满钵满而不愿意调整价格，只要政府的政策不改变，房地产市场未来几个月将出现僵持的局面，即有价无市。这之后，房地产市场会发生什么变化，取决于政府的政策是着眼于短期还是长期发展。试想，高房价尽管短期内有业绩，但其结果必然是泡沫吹大，是房地产泡沫的破灭，是金融危机及经济危机出现。而以绝大多数居民的支付能力为基础的房价才是国内房地产持续稳定发展的根本所在。房地产市场持续稳定的发展只能建立在以消费为主导的基础上。对于这点，国人已有共识。这是国内房地产市场未来的趋势所在。▲（作者是中国社会科学院金融研究所研究员。）