业主委员会主体资格问题之探讨

于 笑

摘要我国《物权法》规定了业主可以对业主大会或业主委员会作出的侵害其权益的决定提起撤销之诉,但是,对于业主委员会的资格却没有明确的定性,这也直接导致了在实践中的许多操作障碍,业主委员会地位不清,缺乏有效监督等问题直接导致了对小区业主利益的侵害。因此,对业主委员会的资格作明确的界定十分有必要。

关键词业主委员会 公共利益 民事主体 诉讼主体

中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)02-098-01

小区的业主委员会是业主大会的执行机构, 在我国《物权法》以及《物业管理条例》中,对业主委员会的行使职权的相关问题进行了一定程度上的界定,但是,却同时回避了对业主委员会的资格问题的界定问题。这就造成了目前业主委员会有组织无明确的资格,有职权无有效的监督。

一、确定业主委员会主体资格的必要性

(一)维护小区业主公共利益的需要

在《物权法》中,规定了单个业主就业主委员会的不当决定享有撤销请求权等保证业主利益得以实现的相关法律制度,该法对业主利益的维护从根本上说还是限于对微观的单个业主利益的维护。

但是,小区作为一个整体,其所涉权利不仅局限于个人利益,更包含了小区业主的公共利益,“从事实和规范层面上说,公共利益的存在与必要是没有争议的。”保证小区业主公共利益的实现,就必须跳出《物权法》的现行规定,明确作为业主大会执行机关的业主委员会的主体地位,即其具有怎样的民事主体与诉讼主体资格,以便于真正地维护小区业主的公共利益。

(二)规范对其行使权力的监督的需要

在我国现行涉及关业主委员会的法律法规中缺少了最重要的一环——对业主委员会履行职责的监督规范。而对其主体资格的定位不明确更导致了业主无法对其行为进行有效的监督。只有法律明确业主委员会的诉讼主体地位,业主才能就业主委员会的违法行为提起诉讼使其承担责任从而真正的实现了对其行使权力的监督,才能促使业主委员会积极履行职责,保护业主的权益。

二、确定我国业主委员会主体资格必须考虑的因素

(一)有利于小区业主监督

业主委员会是业主大会选举的执行机构,是为维护小区业主的权利而存在的,也是小区公共利益的维护者。它是否能够依法履行自己的职责直接决定了小区业主的各种权利能否得到实现,

(二)我国公益诉讼制度的缺失

“无救济既无权利,对于小区业主而言,最理想的维护自己权利的途径就是由法律赋予每个个体以明确的诉讼途径,对于涉及小区的一切侵害其个体利益及小区公共利益的行为追诉并获得相应的补救措施。

对于个体利益的保护,现行的民事诉讼途径可以为小区业主提供有效的救济途径。但是,如果侵害的客体是小区的公共利益,小区业主就没有有效的救济途径了,因为我国法律目前并没有设置公益诉讼制度,法律对于原告的起诉资格有严格的限定,必须存在“直接的利害关系”这一规定使得对侵害小区业主公共利益的行为的诉讼很难实现。因此,在现阶段的情形之下“我国现有诉讼架构对公共利益的保护存在严重缺陷,如何调度有限的司法资源形成对公益的强大护佑是值得我们重新思考和梳理的。”因此,对于业主委员会资格的最终确定必须是可以达成公益诉讼的使命——维护小区业主的公共利益。

三、业主委员会资格的内容

(一)民事主体资格

业主委员会是否具有民事主体资格,法律并没有明确规定,只是在《物业管理条例》第15条有所涉及——规定业主委员会是业主大会的执行机构,并规定其法定职责;但是否具有独立人格并享有权利能力,条例并不明确。

纵观世界上一些国家的建筑物区分所有制度的立法,可以看到各国均设立了类似我国业主委员会的管理人来代表小区业主实施管理行为。如,日本《区分所有权法》第26条规定,管理人就其职务,对外代表区分所有权人;《德国住宅所有权法》第27条规定,管理人得以全体住宅所有权人名义对外实施行为。法国、新加坡的立法将区分所有权建筑的管理团体列为具有法人资格的团体,这些团体可以作为权利义务的主体,他们当然地享有当事人的权利能力。

综上,无论是基于我国的需要,或是立法先进国家之经验,在我国,尤其是现阶段小区业主权益屡遭侵害却又救济不能的情形频发的情况下,立法应构造一个真正具有“人格”的业主委员会来执行管理职务,以保护小区业主的个体权以及公共利益。

(二)诉讼主体资格

在明确了小区业主委员会具有诉讼主体资格之后,自然就可以引出业主委员会也应该具有诉讼主体资格,从本质上说,就是小区公共利益维护者的选择问题。

首先,如果业主委员会被赋予民事主体资格,就可以作为诉讼法上的适格当事人以原告身份提起诉讼,这也刚好弥补了我国目前公益诉讼制度空缺现状下对于公共利益保护的不利的现状。

其次,具有诉讼主体资格的业主委员会也可以作为被告,对其履行职责不利的行为承担法律责任。这方面的规定在我国《物权法》中已有所体现,该法第七十八条规定,个人合法权益受到业主大会或业主委员会作出的决定的侵害时,受侵害可以以该业主大会或业主委员会作为被告提起撤销之诉。但是,该规定将业主委员会作为被告的情形做了严格的限定,笔者认为,应突破这一限定,凡是与其履行职责有关的行为,业主委员会都可以作为被告被追究法律责任,以有利于业主利益的维护小区业主委员会作为小区业主大会意思的执行机构,它的法律地位的界定与其是否可以真正履行职责,其履行职责的行为是否能受到有效监督密切相关,也同小区业主个体利益及公共利益的维护密切相关。赋予业主委员会完整的“人格”,才能使它更好的履行好自己的职能,这也符合设置此机构的初衷。

注释:

徐键.城市规划中公共利益的内涵界定.行政法学研究.2007(1).

颜运秋.公益诉讼理念研究.中国检察出版社.2002年版.

谢增毅.物业管理合同的当事人.法学杂志.2005(3).

梁慧星主编.中国物权法研究(上册).法律出版社.1998年版.第412 页.