论业主的建筑物区分所有权之共有权问题

王 鹤

摘要《物权法》初步建立起我国建筑物区分所有权制度,共有权问题是该制度的核心问题。由于共有权问题而引发的纠纷诸多,其主要原因在于对共有部分的权利归属划分不清。笔者针对业主的建筑物区分所有权之共有权的一系列具体问题的权利归属进行延伸研究,以期在原有理论与现有立法的基础上有所突破。

关键词建筑物区分所有权 共有权 权利归属

中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-097-02

业主的建筑物区分所有权制度是伴随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发展,而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态,自从l9世纪初在《法国民法典》中出现以来,被多个国家所借鉴,发展至今,已然成为现代民法财产权制度的一个重要组成部分。随着我国社会发展、人口增多、城市聚居密度增大,人地矛盾、人居矛盾越来越突出,建立建筑物区分所有权制度的重要意义也日益凸显。为更好的适应我国社会主义市场经济体制的发展,《物权法》第6章对“业主的建筑物区分所有权”制度进行了详细的规定。本文将着重对业主的建筑物区分所有权之共有权的一系列具体问题的权利归属进行延伸研究,以期在原有理论与现有立法的基础上有所突破。

一、建筑物区分所有权之共有权的基本内容

建筑物区分所有权是一项复合型权利,是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”。但由于对其理论研究的不足和立法保护的缺漏,使其成了建筑物区分所有权中最容易发生纠纷也最容易受到侵害的权利。故,探讨业主的建筑物区分所有权之共有权的保护不仅有利于共有权的行使,而且也是其自身完善的需要。

共有部分是区分所有的建筑物及其附属物的共同部分,即专有部分之外的建筑物的其他部分。业主除专有所有权外,对共有部分享有共有权。《物权法》第72条中规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑物区分所有人的共有权也称“共用部分持分权”,是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。根据《物权法》,建筑物区分所有人共有权的权利包括:

第一,使用权。此为业主作为共有所有权人的一项基本权利,指业主有使用建筑物及其附属建筑物的共有部分的权利,包括共同使用与轮流使用。

第二,收益权。指业主可依规约或其共有持分,取得因共用部分所生利益的权利。如将共用庭

院出租,每个共有所有权人均可按照其应有份额获得租金。

第三,共用部分单纯的修缮改良权。是指各共有人基于居住或其他用途的需要,有权对共有部分进行单纯的修缮改良。单纯的修缮改良,是指不影响或损及建筑物共用部分的固有性质的修缮改良行为。

二、建筑物区分所有权之共有权的法律特征

结合《物权法》的相关规定,我们总结出共有部分所有权的具有以下法律特征。

首先,客体范围的不可分割性。建筑物区分所有权人无权请求分割、转让共有部分。根据物的使用目的,共有部分是用来满足全体建筑物区分所有权人的使用需要而存在的,因此个别或部分建筑物区分所有权人不得要求分割共有部分。其请求分割或转让的只能是其所占共有权的权利份额,并且必须与其专有部分所有权同时转让。

其次,“共有持份”按照“专有部分”占建筑物总面积的比例确定。根据《物权法》第80条的规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,除另有约定外,按照业主专有部分占有建筑物总面积的比例确定。由此,我们可以推知业主是以其专有部分占建筑物总面积的比例为份额,对共有部分行使共有持份权的,即“共有持份”是按照业主专有部分的占有比例为原则进行事实分割的。

再次,建筑物区分所有权人可以自主转让其共有持份权。根据《物权法》第72 条的规定,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共同所有和共同管理的权利应当一并转让。这项规定一方面说明业主的共同所有权是以其专有部分所有权为前提和基础的;另一方面也说明业主可以依其单独意思表示处分其共有持份权,且无须征得其他共有人的同意。

最后,个别建筑物区分所有权人转让其共有持份权,其它建筑区分所有权人不享有优先购买权。依据前面的论述,共有部分所有权是专有部分所有权的从属权利,随专有部分所有权的转让而转让。由于其他建筑物区分所有权人对于专有部分不享有优先购买权,因此对于随专有部分所有权转让的共有持份权也不享有优先购买权。

三、建筑物区分所有权之共有权的具体问题分析

(一)停车位权利归属

透过发生在小区停车位上各种纷争和矛盾的表象,我们会发现,停车位产权归属才是各种矛盾和纷争发生与激化的真正的动因。《物权法》第74条的规定,是完善我国建筑物区分所有权制度的重要标志之一。特别是针对现实生活中停车位紧张的实际情况,对占用共有道路或者其他场所作为停车位的问题也给出了较明确的规定,但这项规定在具体实施的过程中,还需要有其他的一些法律法规予以补充。其中争议较大的是“对建筑区划内,规定用于停放汽车的车位、车库的归属规定为由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定,笔者认为,规划用于停汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。此处的业主的优先权不是同等条件下的优先,而是即便在业主不能购买的情况下也应先通过出租等其他方式满足业主需要后才可向他人出售。在这一点上可以借鉴美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计原则:一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库及停车位的所有权;二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。这样一来就在更大程度上保护了业主的利益。同时,区分所有建筑物的停车位应当分为公共停车位和专用停车位,专用停车位归属于区分所有权人专有使用,公共停车位归属于区分所有人临时使用和来客使用。

《物权法》对占用业主公有道路的车位归属也作了规定,明确确定为归全体业主共有,这部分车位产权较为明晰,规定是较合理的。但是,在实际操作中,由于物业公司相对于业主的强势地位,其结果却经常是差强人意的。例如:在笔者居住的小区就曾经出现物业管理公司未经业主的同意,便将公有道路停车位出租以盈利的事情。笔者建议应充分发挥业主大会(第三方)的作用,在小区全体业主取得对车位(车库) 的共有权的基础上,应由业主大会制订停车费收费标准,由物业管理公司代为收取停车费,并在扣除一定的管理费用后,将其余款项划归全体业主共有。业主大会制订停车费收费标准时,应考虑到停车位的使用毋庸置疑是一个利益,除非小区的每个业主都有一辆汽车并以均等的方式解决停车问题,否则无疑会损害到无车业主的利益。按照民法权利义务对等的原则,在公共道路上停车的业主在享受利益的同时也有支付相应的停车费用的义务,这样才能让全体业主共同分享停车利益的天平得到平衡。笔者相信这样规定必将更好的解决由于停车位权属问题所带来的一系列纠纷的。

(二)建筑区划内绿地权利归属

我国《物权法》第73条明确规定: “建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。但在实际生活中,特别是在各大中城市中,经常出现开发商将窗前绿地与一楼住宅进行捆绑销售的行为。显然,对于绿地的权属问题,仅仅用这条规定是远远不够的,还应有更为具体的细则予以补充,笔者认为,“明示属于个人的除外”无疑给开发商对于绿地的处分权作了适当保留。以上所提到的许多开发商把窗前绿地与一楼住宅进行捆绑销售的行为,无疑侵犯了其他业主的共有权,而这一规定却又似乎是对既存事实的一种容忍。不利于保护业主对于绿地的共有,而业主在购房过程中十分看中绿地面积,甚至作为是否购买的标准。如果继续容忍开发商任意搭售绿地,而获得绿地的业主自主处分和管理分割绿地,不利于其他业主共有权的保护,也不利于小区环境。笔者认为,将窗前花园的绿地,视为一层业主住房所有权的延伸,是绝对不妥当的。绿地应当定义为所有公共场所,属于全体业主所共有,并完善专门针对绿地权属的不动产的物权登记制度。

(三)屋顶平台权利归属

近年来,随着因区分所有建筑物之楼顶平台(一般指平型结构的屋顶及其直上方空间,实践中所使用的与楼顶平台意义相近或相同的用语还有屋顶、天台、露台、屋顶平台、楼顶空间等) 的所有权归属和使用而引发的纠纷在我国的日益增多,楼顶平台所有权的归属问题开始引起了人们的广泛关注。《物权法》没有专门提及屋顶平台及屋顶花园的归属问题,主要由于该部分在现实生活中的问题诸多,采取了回避的态度。相关的处理规定散见于如《商品房销售面积计算分摊规则(试行) 》、《物业管理条例》等一些非规范性法律文件中,在实际生活中的处理方式并不统一,有的甚至因此而产生纠纷。我国学者认为一概将楼顶平台为全体区分所有人共有有草率之嫌,对其持保留看法。笔者认为,在实践中,对区分所有人而言,屋顶平台并非人人非用不可,因而并非属于当然共有的部分,可以划归为约定共有部分。全体区分所有人对屋顶平台享有共同共有权,并可以对屋顶平台的使用做出特殊约定。如果开发商在出售大厦时表明保留屋顶平台的专有权,并且有资料证明显示屋顶平台的费用并没有分摊给所有业主的话,那么对实践中,开发商出售屋顶平台或赠送屋顶平台的作法,依据共同共有理论和国内外的司法实践经验,是合法的。顶层区分所有人应在专用权合同的约定使用期限和范围内,合理使用屋顶平台,不能违反屋顶平台本来的性质和使用目的,不得危及公共安全,也不得侵害其他区分所有权人对屋顶平台必要的使用权,例如: 设置共同的水塔、电梯的马达房等。正是现代建筑技术的发展和住户需求的日益多样化催生了各种构造类型的楼顶平台,从而使楼顶平台的交易、使用方式上和人们的权属观念发生了变化,面对这种变化,使法律的共有推定保持一定的弹性,可以更好地适应变动不居的社会生活。

(四)服务性场所如健身房之类的权利归属

《物权法》关于小区内一些服务性场所如健身房、室外游泳池等的权利归属没有涉及。在现实生活中,普遍是由开发商出租、出售或者经营营利,而实际上业主在购买房子时已经为这些服务设施也支付了较多价款,似乎又应属于共有情形,属于建筑物区分所有权之共有权问题。所以,有些学者认为这些服务性场所应属于全体业主所共有。但,笔者认为,这类服务性场所需要专业人员经营管理,消费额也较高,业主因此类设施场所在购房过程中支付的较高价款不能买断其终身消费内容,仅可作为更为方便的享受这些服务的对价。较为合适的做法应是此类场所以更为优惠的价格向业主开放,使业主较外来消费人员更优惠方便的享受服务,即业主也可从中享受到真正的利益。另外,小区内的健身房、室外游泳池等服务性场所在招收工作人员时,可适当的优先考虑业主当中的合适人选,从而更好的体现小区是我家,和谐靠大家的社会主义理念;这一举措同时也将有利于业主委员会更好的管理小区。

(五)共有部分开展经营活动收益的权利归属

实践中不少开发商、物业公司利用共有部分开展经营活动。如在电梯、楼梯和楼顶投放广告。有学者认为,楼顶空间的开发利用,具有丰富的内涵,例如利用楼顶空间作广告等,这些利益与全体区分所有权人息息相关,不可任人予以侵害。据此,业主主张因此获得的收益应当归业主所有,但因缺乏具体的法律依据而处于维权难的境地。根据《物权法》第73条的规定,小区内的道路、绿地、电梯、楼梯、楼顶、住宅建设用地、物业服务用房以及公用设施归业主共有。这些共有部分应当由全体业主按照其性质加以利用。笔者认为,如果要利用共有部分开展经营活动,则应取得全体业主的同意,而且其收益应当归全体业主共有。

《物权法》的出台绝不仅仅具有保护产权的意义,其背后是要利用对各种产权的保护推动权利人对物权的利用,建筑物区分所有权已经成为了业主权利的说明书。共有权问题是建筑物区分所有权制度的灵魂,有必要通过建筑物区分所有权中共有权的探讨,理清共有权的权属问题,让每个共有权人在行使共有权时有理论依据,切实保护共有权人的利益,减少纠纷的发生;从而推动市场经济健康的发展,使人们生活更加富足,社会生活更加和谐。

注释:

王泽鉴.民法物权(一)通则·所有权.中国政法大学出版社.2001年版.第254页.

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